Los defensores del control de los alquileres querían demostrar la eficacia de esta medida vigente en la capital y en varias ciudades de Francia para proteger a los inquilinos contra aumentos excesivos. De hecho, este reglamento no está escrito en piedra, ya que se trata de un experimento, realizado hasta noviembre de 2026, cuya adopción definitiva estará sujeta a un estudio de impacto.

Ciertamente, el sistema ya no es un espantapájaros: los funcionarios electos locales etiquetados como de derecha, antes reacios, ahora desean aplicarlo en sus ciudades. La medida, sin embargo, sigue siendo controvertida. Los representantes de los propietarios, ofendidos, ven esto como una de las principales razones de la escasez de viviendas en el mercado de alquiler.

Es en este contexto que la ciudad de París, pionera en el control de los alquileres, solicitó un estudio al Taller de Planificación Urbana de París (APUR). “dar respuestas cuantificadas a la cuestión de los efectos del control de alquileres en París”. Se trata de la primera evaluación basada en un trabajo econométrico, teniendo en cuenta únicamente el impacto del marco y dejando de lado otros factores, como la subida de los tipos de interés o el efecto “tamiz térmico”.

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El estudio utilizó datos de anuncios inmobiliarios del grupo SeLoger y de arrendamientos del observatorio de alquileres del área metropolitana de París. Fue realizado por un equipo de investigación de Cesaer, laboratorio especializado en dinámica territorial y evaluación de políticas públicas, bajo la supervisión de representantes del INSEE Ile-de-France.

Mayor eficacia con el tiempo

Este trabajo, que consistió en comparar el caso parisino con viviendas situadas en otras ciudades de Francia que no aplican el marco, concluye que la medida es algo eficaz: si los alquileres parisinos han seguido aumentando (+ 2,5% de media durante el año 2022) , la dirección permitió reducir este aumento en un 4,2% en el período comprendido entre 1^ejem Julio de 2019, fecha de reintroducción de la medida en la capital, y 30 de junio de 2023.

El alquiler mensual medio observado en los anuncios publicados en París durante este período se sitúa, pues, en 1.469 euros, mientras que en ausencia del marco habría alcanzado los 1.533 euros. “lo que supone un ahorro de 64 euros al mes, o 772 euros al año”, subraya el estudio. Precisa que si todos los propietarios parisinos hubieran respetado el marco vigente, sin recurrir al suplemento de alquiler -autorizado si el inmueble tiene características excepcionales-, el impacto de la medida habría sido dos veces mayor. “con una caída de los alquileres del 8,2%, respecto a la situación sin control de alquileres”.

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Nathalie Prieur, cajera del hipermercado Auchan de Perpiñán, no olvidará el 16 de marzo de 2023. Ese día, la dirección anunció a los equipos que su tienda había sido seleccionada como una de las tiendas piloto de la marca para experimentar con un “herramienta de planificación” supuesto “poner a la persona adecuada, con las habilidades adecuadas, en el lugar adecuado y en el momento adecuado”. “Software de inteligencia artificial [IA] responsable de crear nuestros horarios de trabajo basados ​​en el código laboral, los acuerdos de la empresa y las previsiones de ventas que se implementaron a principios de año”., resume este delegado de la CFDT. Desde entonces, su día a día, y el de sus compañeros, ya no es el mismo.

Hasta entonces, los responsables creaban horarios para los 450 empleados de esta gran tienda, ubicada en el centro comercial Aushopping Porte D’Espagne, y los publicaban con dos semanas de antelación. De ahora en adelante, para las ochenta personas de “sector de caja registradora” en la fase de prueba, es “el software que, con sus parámetros, distribuirá la carga de trabajo a cubrir”.

Es difícil charlar con “la máquina” tomando un café con la esperanza de adaptar tu horario. “No mira si una empleada, de 57 años y operada del hombro, está al final de su agenda, cansada, para arreglar sus franjas horarias”subraya M.^{a mí} Previo. Uno de sus compañeros, que estaba acostumbrado a trabajar seis horas diarias durante tres días, de repente se encontró con un horario de siete horas y treinta minutos durante dos días, complementado con una jornada de tres horas.

“El software entiende que hay que pasar un cierto número de fines de semana al año, pero puede darte cuatro sábados por la noche seguidos. continúa el sindicalista. Para las madres solteras con hijos pequeños, que antes podían llegar a un acuerdo con su jefe, se ha vuelto muy complicado. » Y con razón: ante el más mínimo cambio en el horario de un empleado, “el software reorganiza los horarios de todo el equipo, porque está alineado con la carga de trabajo de la tienda”.

Métodos de gestión menos intensivos en capital

La aparición de la IA para gestionar la programación de los equipos en este hipermercado es la última revolución que afecta a un sector que cuenta con 678.573 empleados (en el tercer trimestre de 2023, según la plataforma Horizons Commerce), lo que lo convierte en uno de los principales empleadores de Francia. Una cifra que se mantiene generalmente estable desde hace unos diez años, detrás de la cual numerosos fenómenos impactan en el empleo y en las condiciones laborales.

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Veintiún mil quinientos hogares fueron desalojados de sus viviendas por la policía en 2023, indica el Ministerio de Vivienda en respuesta a solicitudes de la Mundo. Su número aumentó un 23% respecto a 2022, que ya fue un año récord.

Y al final de las vacaciones de invierno, que cada año suspenden los desalojos de alquileres a partir del 1^ejem De noviembre al 31 de marzo inclusive: la Fundación Abbé Pierre y muchas asociaciones temen que el año 2024 esté marcado por un nuevo aumento.

Para comprenderlo completamente, debemos retroceder en el tiempo. En 1983 se produjeron 3.000 desalojos forzosos, siete veces menos. En 2019 se alcanzó un primer pico histórico, con 16.700 hogares obligados a salir a la calle, principalmente debido al impago del alquiler. Durante la crisis sanitaria de 2020, el gobierno extendió las vacaciones de invierno hasta el 10 de julio y pidió a los prefectos “No recurrir a la fuerza pública sin soluciones de realojamiento”, proporcionando los medios para compensar a los propietarios. Ese año, los desalojos forzosos se redujeron a la mitad.

Lea también (marzo de 2022): Artículo reservado para nuestros suscriptores. Con el fin de las vacaciones de invierno, vuelven los desahucios de alquileres tras dos años de calma por la pandemia

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Desde entonces, han alcanzado nuevos máximos, pero el Ministerio de Vivienda desea subrayar que la media anual durante el período 2020-2022 sigue siendo inferior al récord de 2019. “Seguimos una política proactiva para prevenir impagos y una política firme para hacer cumplir las decisiones judiciales”el argumenta.

“Estoy muy consternado al enterarme de que 21.500 hogares fueron desalojados por la fuerza.reacciona el delegado general de la Fundación Abbé Pierre, Christophe Robert. Se ve claramente que se está produciendo una recuperación de los desalojos no llevados a cabo en 2020 y 2021, mientras que el gobierno podría optar por evitar una parte de ellos, compensando a los propietarios. »

“Esta ley nos convierte en delincuentes”

Ahora solo se hace público el número de desalojos en los que interviene la policía, mientras que, hasta 2019, también se publicaban las cifras de decisiones judiciales y de finalización de los procedimientos; “Una media de 140.000 personas cada año se ven obligadas a abandonar sus hogares por impago de alquileres”, estima una instrucción ministerial del 23 de noviembre de 2023, citada por la Fundación Abbé Pierre. Y varias señales apuntan a nuevos aumentos. Los hogares de bajos ingresos se han visto particularmente afectados por la inflación, mientras que la reforma de la asistencia para la vivienda a menudo les ha resultado desfavorable.

Además, la ley Kasbarian-Bergé, que entró en vigor en julio de 2023, aceleró los procedimientos de desalojo, redujo la posibilidad del juez de conceder plazos de pago y permanencia en el local, y dividió esos plazos por tres.

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Sorprendentemente, el Banco Nacional Suizo (BNS) redujo el jueves su tipo de interés oficial del 1,75 al 1,5 por ciento. Hasta hace poco, no estaba claro si el BNS daría este paso tan pronto, aunque los actores del mercado financiero esperaban que se produjeran pronto recortes de tipos de interés. La mayoría de los observadores no daban por sentado que la subida de los tipos de interés se produciría ahora.

Los participantes del mercado esperan que el BNS reduzca los tipos de interés

Se esperaba el recorte de las tasas de interés, pero sólo más adelante en el año. Indicadores como los tipos swap o el rendimiento de los bonos ya mostraban antes de la decisión sobre los tipos de interés que los actores del mercado financiero esperan que el tipo de interés oficial del BNS se reduzca al 1 por ciento antes de finales de año, como afirma Thomas Stucki, director de inversiones del St. Galler Kantonalbank. (SGKB), dice.

En este contexto, los economistas del gran banco UBS señalaron que la inflación en Suiza ha caído más rápidamente de lo esperado desde principios de año y se sitúa ahora en el 1,2 por ciento dentro del rango objetivo del BNS de entre el 0 y el 2 por ciento. Por lo tanto, la menor inflación ha creado margen para una reducción de la tasa de interés clave.

Antes de la decisión sobre los tipos de interés, los economistas de la UBS estaban convencidos de que era más probable una reducción de tipos en junio de este año que en marzo. Lo justificaron diciendo que el BNS no estaba preparado para comenzar a flexibilizar la política monetaria hasta que tuviera cierta certeza de que la Reserva Federal de Estados Unidos y el Banco Central Europeo (BCE) también comenzarían pronto a recortar las tasas de interés. Según el consenso del mercado, es poco probable que la Reserva Federal y el BCE bajen sus tipos de interés oficiales antes del segundo trimestre.

Las cosas resultaron diferentes. Con el inesperado movimiento de las tasas de interés, el BNS puede haber allanado el camino para una mayor flexibilización monetaria. Los mercados de futuros ya están descontando un nuevo recorte de 25 puntos básicos en la próxima evaluación de la política monetaria en junio. La tasa de interés clave podría caer al 1 por ciento a finales de año.

No sólo los economistas, sino también los ahorradores, los propietarios de viviendas, los inquilinos y los asesores financieros están atentos a las decisiones de política monetaria del BNS. Porque el tipo de interés oficial tiene un impacto en las cuentas de ahorro, las cuentas del pilar 3a, las hipotecas y también los alquileres. ¿Qué significa la última decisión para las hipotecas y diversas inversiones y cuáles son las perspectivas si el BNS reduce aún más el tipo de interés oficial?

1. Hipotecas a tipo fijo

Stucki supone que los tipos swap cambiarán poco en el futuro próximo. Debido a que las reducciones en la tasa de interés clave del BNS ya estaban «consideradas» antes del movimiento de las tasas de interés, no se esperan movimientos importantes en las tasas hipotecarias de tasa fija en el futuro cercano. Estos se basan fuertemente en las tasas de interés clave.

Como anunció el miércoles el servicio de comparación en línea Moneyland.ch, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo se encuentran actualmente cerca de su máximo anual o incluso más. El tipo de interés medio de las hipotecas a tipo fijo a dos años hasta el miércoles era del 2,29 por ciento, el tipo a cinco años era del 2,23 por ciento y el tipo a 10 años era del 2,33 por ciento. Las tasas de interés para las hipotecas a dos años son más altas que nunca este año, mientras que las de las hipotecas a cinco y diez años están cerca de sus máximos anuales.

Sin embargo, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo son significativamente más bajos que en otoño de 2022. Según Florian Schubiger, cofundador de la plataforma de comparación Kredite.ch, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a diez años subieron a una media del 3,2 por ciento en ese momento.

Una característica especial de la situación actual es que los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a dos años son, en promedio, más bajos que los de las hipotecas a cinco años. Los expertos financieros hablan de una curva de tipos invertida. Schubiger explica esto diciendo que los participantes del mercado esperan que los tipos de interés bajen.

Esto podría significar que las tasas de interés de las hipotecas a tasa fija a largo plazo caerán poco o nada, incluso si el BNS reduce aún más las tasas de interés clave. Después de todo, esto ya está “valorado” en el mercado. Schubiger también recomienda que los prestatarios hipotecarios negocien definitivamente los tipos de interés hipotecarios; muchos no son lo suficientemente activos y subestiman las oportunidades disponibles.

2. Hipotecas Sarón

Los tipos de interés de las hipotecas de Saron son desde hace varios meses más altos que los de las hipotecas a tipo fijo, lo que las hace menos atractivas. Según el portal comparativo Moneyland.ch, a mitad de semana el tipo de interés medio de las hipotecas de Saron era del 2,59 por ciento. El hecho de que los tipos sean más altos que los de las hipotecas a tipo fijo es históricamente un fenómeno excepcional.

Las hipotecas Saron son hipotecas del mercado monetario. Sus tipos de interés a menudo fluctúan significativamente ya que reaccionan rápidamente a los cambios en el entorno de tipos de interés y a las medidas de tipos de interés del BNS. Cuando las tasas de interés suben, los prestatarios hipotecarios tienen que pagar más; cuando bajan, es menos.

Dado que el BNS ha reducido los tipos de interés oficiales en 25 puntos básicos, los tipos de interés hipotecarios de Saron caerán en consecuencia. Por lo tanto, las hipotecas de Saron vuelven a ser más atractivas para las personas que esperan nuevos recortes de tipos de interés por parte del BNS. Sin embargo, debes ser financieramente flexible en caso de que las cosas resulten diferentes.

Dependiendo del margen negociado, las hipotecas de Saron podrían volver a ser más baratas que las hipotecas a tipo fijo en caso de un posible próximo recorte de tipos de interés. Pero también existen riesgos para los prestatarios. Con las hipotecas Saron no tienes ninguna seguridad de planificación como la que tienes con las hipotecas a tipo fijo.

3. Alquiler

La política monetaria del BNS también tiene un impacto indirecto sobre los alquileres en Suiza, a través del tipo de interés de referencia de las hipotecas. Los alquileres en arrendamientos actuales se basan en esta tarifa. Refleja el tipo de interés medio de los créditos hipotecarios nacionales de los bancos suizos.

El tipo de interés de referencia se recoge trimestralmente y se redondea a un cuarto de punto porcentual. La Oficina Federal de la Vivienda (BWO) aumentó el tipo de interés de referencia por primera vez en junio de 2023, del 1,25 al 1,5 por ciento. En diciembre, la BWO anunció un nuevo aumento hasta el 1,75 por ciento. Para los arrendamientos que actualmente tienen un tipo de interés de referencia del 1,25 por ciento, es posible un aumento del alquiler de hasta el 10 por ciento, según la UBS.

El banco también anunció que es poco probable que se produzcan nuevos aumentos del tipo de interés de referencia durante el año en curso debido a la tendencia a la baja de los tipos de interés hipotecarios. Sin embargo, no cabe esperar una caída más inmediata porque el tipo de interés de referencia reacciona con retraso. Según una evaluación del banco Safra Sarasin, la reducción del tipo de interés oficial es también una expresión del hecho de que el BNS no espera un nuevo aumento del tipo de interés de referencia.

4. Cuentas de ahorro y depósito a plazo fijo

A pesar de las tasas de interés más altas, muchas cuentas de ahorro bancarias todavía ofrecen tasas de interés muy manejables. Schubiger critica que muchas instituciones financieras no hayan traspasado a sus clientes una cantidad suficiente de los aumentos de los tipos de interés de los últimos meses. Esto también podría explicar los resultados récord de algunos bancos nacionales.

El recorte clave de la tasa de interés del BNS podría tomar con el pie izquierdo a los bancos, que recientemente han aumentado significativamente las tasas de ahorro. Si las instituciones financieras tuvieran que revertir sus aumentos de las tasas de interés después de un corto período de tiempo, esto sería malo para su reputación.

Schubiger aconseja a los ahorradores que echen un vistazo a las ofertas de depósitos a plazo fijo. El dinero está inmovilizado aquí por un período de tiempo, por ejemplo uno o dos años. Hay tasas de interés más altas para este período.

Las tasas de interés de las cuentas del Pilar 3a son generalmente mejores que las de las cuentas de ahorro. También en este caso la comparación merece la pena, ya que las condiciones a veces difieren mucho.

5. Bonos a mediano plazo

En el caso de los bonos a medio plazo (KO), los bancos reaccionaron con más fuerza a los tipos de interés más altos en el pasado y ajustaron los tipos al alza. «Los bonos corrientes están más estrechamente vinculados a los tipos swap y los tipos de interés se acumulan mucho más rápidamente que en las cuentas de ahorro», afirma Stucki.

Airbnb, al igual que los hoteles y el sitio rival de alquiler vacacional Vrbo, ya no permitirá que los anfitriones graben a los huéspedes mientras estén dentro de la propiedad. Anteriormente, Airbnb permitía a los anfitriones revelar cámaras fuera de la propiedad y en las «áreas comunes» del interior, pero la aplicación de la política por parte de Airbnb y la falta de especificidad de las reglas hicieron que el uso de las cámaras fuera preocupante para los inquilinos.

Airbnb anunció hoy que, a partir del 30 de abril, «prohibirá el uso de cámaras de seguridad interiores en listados a nivel mundial como parte de los esfuerzos para simplificar nuestra política sobre cámaras de seguridad y otros dispositivos» y priorizar la privacidad.

También se prohibirán las cámaras que estén apagadas pero dentro de la propiedad, al igual que los dispositivos de grabación en interiores. La política actualizada de Airbnb define las cámaras y dispositivos de grabación como «cualquier dispositivo que grabe o transmita video, imágenes o audio, como un monitor para bebés, una cámara de timbre u otra cámara».

También a partir del 30 de abril, Airbnb exigirá a los anfitriones que revelen la presencia de monitores de decibeles de ruido. Airbnb dijo que solo permitirá dispositivos de monitoreo de ruido que «no graben ni transmitan sonidos o conversaciones» y que estos también «sólo están permitidos en los espacios comunes de los alojamientos».

Espacio para la interpretación

La antigua política de Airbnb permitía a los anfitriones tener cámaras dentro de la propiedad siempre que no estuvieran ocultas. La política establecía que Airbnb permitía: «Dispositivos que permiten ver o monitorear solo un espacio público (por ejemplo, una puerta de entrada o un camino de entrada) o un espacio común que está claramente identificado y divulgado antes de una reserva», según una versión archivada. de la política. La política agregó que «los espacios comunes no incluyen áreas para dormir ni baños» y enumeró «dormitorios, baños o áreas comunes que se utilizan como áreas para dormir, como una sala de estar con un sofá cama)» como ejemplos de espacios privados.

Esta política difería dramáticamente de las reglas de otras empresas hoteleras. Por ejemplo, los hoteles normalmente no vigilan a los huéspedes después de que están en su habitación.

También fue alarmante la vaguedad de la política de Airbnb. ¿Qué pasa con las habitaciones con un futón o un sofá que no figura literalmente como «sofá cama» pero que es lo suficientemente espacioso para dormir? ¿Se podría colocar una cámara respetuosa de las políticas en esa habitación? La política actualizada de Airbnb para los monitores de decibeles de ruido, que les permite entrar pero sólo «en un espacio común», todavía no aborda la posibilidad de interpretaciones amplias de la frase.

Los inquilinos pueden ver si un anuncio tiene cámaras o dispositivos de monitoreo de ruido en la sección «Seguridad del hogar» de la sección de servicios del anuncio, pero eso podría incluir docenas de los llamados servicios.

La antigua política de Airbnb no obligaba a los anfitriones a indicar la ubicación de las cámaras. Por ejemplo, un alquiler que he reservado actualmente según la política anterior simplemente indica que tiene «cámaras de seguridad para garantizar la seguridad de los huéspedes y la propiedad». Eso no especifica claramente dónde están las cámaras y si están en interiores o sólo en exteriores.

Otro ejemplo de lagunas en la política de Airbnb de vigilancia no especificada proviene de Jeffrey Bigham. En 2019, detalló su experiencia cuando Airbnb le dijo originalmente que una foto en un anuncio de Airbnb con una cámara sutilmente colocada en la esquina de las paredes contaba como revelación del uso de la cámara en interiores (después de que el blog se volvió viral, el usuario informó haber recibido un reembolso). . Bigham señaló que aunque la cámara estaba técnicamente en un área común (la sala de estar), era «muy probable que mi hijo de 2 años corriera desnudo frente a esta cámara (el campo de visión de la cámara estaba cerca del salida del baño). «

El anuncio de Airbnb de hoy dijo que aquellos que infrinjan las nuevas políticas estarán sujetos a investigación y medidas disciplinarias, que pueden incluir la eliminación de un anuncio o cuenta.

Sin embargo, Airbnb tiene un historial de respuesta a quejas de vigilancia de inquilinos. Por ejemplo, en 2019, Ars Technica informó sobre una familia que encontró una cámara oculta dentro de su Airbnb disfrazada de detector de humo o monóxido de carbono. Airbnb inicialmente «exoneró» al anfitrión de irregularidades, pero finalmente reembolsó a la familia y prohibió al anfitrión. Otros anfitriones de Airbnb también han afirmado anteriormente haber visto una respuesta laxa por parte de Airbnb después de molestar a los inquilinos con cámaras de vigilancia.

Los anfitriones de Airbnb han dependido durante mucho tiempo de la tecnología para ayudar a detectar problemas como invitados injustificados, desorden, fiestas y robos. Pero incluso la vigilancia exterior puede perturbar a los inquilinos, ya que el uso de cámaras exteriores puede resultar agobiante e incómodo.

Airbnb afirmó anteriormente que las cámaras ocultas son una excepción. La compañía dijo hoy que la mayoría de sus listados «no informan que tienen una cámara de seguridad», pero no compartió números específicos.

Tutin es fascinante como la Ana del Henry de Keith Mitchell. Ella crea un personaje cambiante que pasa de manera convincente de diabólico a desesperado. Con Henry, ella es a la vez una niña engatusadora (a pesar de que Tutin tiene más de una década en la mayoría de las Anne de esta lista) y una seductora. Con la corte, ella es orgullosa y cruel, sí, pero también dolorosamente aislada. Sus escenas de juicio son algunas de las más conmovedoras que existen.

3. Geneviève Bujold en Ana de los mil días (1969)

No es una gran película, pero es amada por unos pocos que tienen que agradecer a Geneviève Bujold por su obsesión por la historia de los Tudor. Este drama histórico protagonizado por Richard Burton es teatral y algo superficial, pero Bujold es una delicia. La Academia obviamente estuvo de acuerdo y la nominó a Mejor Actriz por el papel (aunque se lo dio a Maggie Smith por La flor de la señorita Jean Brodie).

Esta Anne no es una zorra intrigante, sino reacia y proxeneta por su familia traidora y el autoritario rey de Richard Burton. Es una heroína moderna: valiente y carismática, que hace lo que puede para maniobrar dentro de la prisión de la corte. La película trata sobre su viaje mientras ella es desgastada y traicionada con resentimiento, pasando de una niña luchadora a una reina corrupta por el poder.

2. Natalie Dormer en Los Tudor (2007 – 2008)

Muchos colocarían a Dormer en el primer puesto de esta lista, y todo el poder para ellos. Ella hace una excelente Ana Bolena en una serie que finalmente dedica suficiente tiempo a comprender una figura histórica muy discutida. Esta Ana no es un cameo, sino un rico retrato de una mujer explotada por su familia para ascender en la precaria jerarquía de la corte Tudor.

Con fantásticos disfraces, pelucas extravagantes, brillo de Showtime y mucho sexo, Los Tudor es definitivamente la narración más accesible y entretenida de la historia de Enrique VIII. La sutileza no es el objetivo aquí, lo que se desprende claramente de la enfática línea y el diálogo exagerado. Dormer es muy capaz de todo, lo que demuestra por qué también fue la elección perfecta para interpretar a la inteligente intrigante Margaery Tyrell en Game of Thrones. Ella se mete en la piel de Anne, haciéndonos comprender su peligroso lugar en la corte y su desesperación por aferrarse al poder, así como su dolor cuando Jonathan Rhys Meyers la dejó de lado como rey. Casi la perfección.

1. Claire Foy en Wolf Hall (2015)

Perfección real. Ningún otro actor de Ana Bolena consigue combinar crueldad y vulnerabilidad de forma tan convincente como Claire Foy en Salón del lobo. Quizás estemos más acostumbrados a ver a Foy interpretar a un tipo de reina muy diferente como Isabel II en las series uno y dos de La coronapero su espinosa, arrogante y aterrorizada Ana Bolena es la que es imposible olvidar.

Independientemente de si se alquila o se compra: los alemanes tienen que para espacio habitable profundiza cada vez más en tu billetera. Especialmente en las grandes ciudades del país, los precios han aumentado considerablemente en los últimos dos años, en algunos casos incluso en porcentajes de dos dígitos. Así lo demuestra una nueva evaluación del Instituto Económico Alemán (IW) basada en varios millones de anuncios inmobiliarios.

Según el estudio de investigadores económicos, los precios de los nuevos contratos de alquiler en las siete ciudades más grandes del país aumentaron en promedio un 6,9 por ciento en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Pero no sólo allí, los alquileres también aumentaron un 5,5 por ciento en las zonas circundantes de las siete regiones. Incluso en las zonas rurales, alejadas de los centros urbanos, las tasas de interés de la vivienda aumentaron en promedio un 5,2 por ciento.

Los aumentos de precios son mayores en la capital

El líder en aumentos de alquileres fue la capital, Berlín. Aquí, los costos de la vivienda aumentaron un 9,2 por ciento en un año, lo que los convierte en los más rápidos del país. En segundo lugar se sitúa la ciudad sajona de Leipzig, con un aumento de precios del 7,8 por ciento, y en tercer lugar, la capital bávara, Múnich, con un aumento medio del 7,3 por ciento.

Incluso en un período de dos años, los aumentos de alquiler fueron los más drásticos en estas tres ciudades. Desde el primer trimestre de 2022, los alquileres han aumentado un 17 por ciento en Berlín, un 12,2 por ciento en Leipzig y un 10,5 por ciento en Múnich. Los ciudadanos de Stuttgart tuvieron que aceptar el recargo más bajo sobre los alquileres de nuevos contratos, del 6,6 por ciento, por delante de los de Hamburgo, del 6,8 por ciento.

Los investigadores de IW ven la desaceleración de las nuevas construcciones en el país como la razón más importante de este desarrollo. En vista de la gran demanda, la coalición del semáforo se había fijado el objetivo de construir 400.000 nuevos apartamentos cada año. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés y los mayores costos de construcción han estado pesando sobre las empresas inmobiliarias durante meses.

Por lo tanto, los investigadores de IW no ven ninguna relajación en el mercado inmobiliario en el futuro previsible. «La escasez en el mercado de viviendas de alquiler tampoco se aliviará en 2024; al contrario, se esperan cifras de finalización más bajas», dice el análisis.

Los precios de compra se están estabilizando

La situación para los vendedores de inmuebles vuelve a parecer algo mejor. Los investigadores de IW escriben que los precios se han estabilizado tanto en las zonas urbanas como en las zonas residenciales más rurales. Los precios de compra de condominios en las siete ciudades más grandes se mantuvieron sin cambios en comparación con el trimestre anterior. Los precios de las viviendas unifamiliares y bifamiliares aumentaron sólo ligeramente, un 1,6 por ciento.

En los alrededores de estas ciudades, los precios de los condominios aumentaron un 0,9 por ciento y los de las casas un 1 por ciento. En las regiones que no son una región metropolitana ni directamente adyacentes a ella, los precios de compra de condominios aumentaron un 0,4 por ciento y los de viviendas unifamiliares y bifamiliares un 1 por ciento.

Esta evolución estuvo precedida por una fuerte caída de los precios, que se debe en gran medida al aumento de los costes por intereses. En comparación con el primer trimestre de 2022, los precios de compra en las 7 principales ciudades han caído una media del 8,6 por ciento para los condominios y hasta un 10,7 por ciento para las viviendas unifamiliares y bifamiliares. En el área inmediata que rodea a los 7 primeros, los precios cayeron aún más bruscamente: los precios de los condominios cayeron en promedio un 10 por ciento y los de las casas un 11,2 por ciento.

Por lo tanto, a la vista de estas cifras, los investigadores económicos se muestran cautelosamente optimistas en cuanto a que la caída de los precios podría estar llegando a su fin. «El mercado ha tocado fondo», escriben en su informe.

El hecho de que los alquileres iniciales, antes de volver a alquilarse, por encima del techo hayan aumentado menos rápidamente (1,7% de media) que el índice de referencia de los alquileres (2,5%) es «una prueba del efecto innegable, aunque modesto, del control de los alquileres», estima Olap. en su resumen comunicado a la AFP el martes.

El alcance del control de alquileres, definido por “contratos firmados en 2022”, es decir, unas 136.000 mudanzas y renovaciones de arrendamientos, “representa el 37% de todo el parque de alquileres privados sin muebles en la capital”, precisa el Oops.

El 28% de los apartamentos se alquilan por encima del techo

Pero de una muestra de casi 500 casos, “el 69% de las mudanzas concluyeron en 2022 con un alquiler dentro del rango, mientras que el 28% lo hizo por encima del techo”, escribe Olap.

Por tanto, en la capital «más de una de cada cuatro viviendas superan el techo», resume Olap. Las zonas muy pequeñas, donde los propietarios pueden cobrar «alquileres elevados por metro cuadrado y al mismo tiempo ofrecer un alquiler mensual asequible», se ven especialmente afectadas, ya que «siete de cada diez viviendas de menos de 20 m²» superan el límite máximo.

Durante los realquileres, hubo «más alquileres (14%) que superaron el límite máximo que alquileres (4%) que volvieron a estar dentro del rango», subraya también Olap. Olap recuerda «que la superación del límite máximo no necesariamente refleja un incumplimiento de la ley» porque «pueden resultar de la aplicación de un alquiler adicional».

Ya aplicado en una decena de ciudades de Francia

El límite de alquiler, que prohíbe, salvo excepciones, alquilar una propiedad más allá de un alquiler de referencia, se aplica en París, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Burdeos y en los municipios de Seine-Saint-Denis Llanura Común y Este Juntos.

Próximamente se implementará en 24 municipios del País Vasco francés, incluidos Biarritz y Bayona. París, primera ciudad que aplicó el control de alquileres en 2015 antes de que los tribunales lo cancelaran en 2017 y regresara a mediados de 2019, es desde el 1 de enero la primera en poder controlar directamente este control.

Maria P.* vive en una cooperativa de construcción en el área de Zurich. Tiene marido, hijos y una limpiadora ayuda en la casa una vez a la semana. Pero no por mucho tiempo: María P. ya tuvo que avisar a la limpiadora. La razón de esto es un fuerte aumento de alquiler el 1 de abril. La familia tiene que pagar 450 francos más al mes y el alquiler neto supera actualmente los 3.000 francos. «Esperábamos un aumento, pero no hasta este punto».

Maria P. vive con su familia en un asentamiento de la cooperativa de construcción Frohheim (BGF), fundada en 1943. Su política de alquileres provoca actualmente un gran descontento entre los inquilinos y plantea interrogantes, más allá de casos individuales.

En la urbanización más grande de GFA, Brüderhofweg en la ciudad de Zúrich, los alquileres aumentaron un 25 por ciento a partir del 1 de abril. En el nuevo edificio de sustitución de 2016 a 2021, los inquilinos de 293 apartamentos se verán afectados. En la urbanización BGF Schwizerberg en Uster, el alquiler aumenta incluso un 30 por ciento.

Una espiral de precios no planificada

¿Cómo son posibles aumentos tan drásticos? En pocas palabras: los alquileres de las cooperativas dependen de los costes. Mientras las tasas de interés y la inflación siguieran siendo bajas, el mundo cooperativo estaba bien. Ahora eso ha cambiado y ahora las cosas se están complicando.

En la fórmula del alquiler de las cooperativas influyen dos factores: se toma el valor actual del seguro de construcción del acuerdo y se multiplica por un porcentaje, el llamado ratio operativo. A esto se suman los costes de financiación.

Ambos factores han aumentado enormemente recientemente. Daniel Angst, director general de BGF, destaca el fuerte aumento del valor de los seguros de construcción: «El índice correspondiente subió dos veces seguidas». Sólo esto daría lugar a un aumento del 16 por ciento.

Lo mismo se aplica a los costos de financiación. “Hoy en día pagamos tres veces más intereses por las nuevas hipotecas que hace dos o tres años”, continúa el director general. Sin embargo, el representante de la cooperativa destaca que los alquileres todavía están por debajo del nivel habitual del mercado. El apartamento más barato de 4,5 habitaciones en el nuevo edificio Brüderhofweg costaba antes 1.669 francos y ahora cuesta 2.086 francos.

El director general, Daniel Angst, afirma además que la cooperativa se enfrenta a unos costes de construcción enormes. Por ello, el BGF ha solicitado a la autoridad responsable de la ciudad de Zurich, el Departamento de Vivienda Comunitaria, que aumente la llamada cuota operativa del 3,25 al 4,25 por ciento.

Este porcentaje del valor del seguro de construcción es el monto máximo permitido que se puede cobrar por acuerdo por operación y mantenimiento (consulte el modelo de factura a continuación). Por todo esto es que vivir aquí es tan caro.

Hay dos versiones sobre la cuestión de si el aumento del coste está justificado o no: la administración del BGF escribió a los inquilinos que la ciudad había “aprobado esta solicitud”.

Sin embargo, una portavoz de la administración tributaria afirma que se han recibido disputas sobre alquileres. También se están manteniendo conversaciones con la cooperativa en cuestión, pero respecto a «el proceso en curso, no se pueden hacer declaraciones».

La disputa por el alquiler revela deficiencias del sistema

Independientemente de cómo decida la autoridad sobre el litigio, la esperanza de muchos inquilinos de poder contar con unos costes justos y calculables se ha visto frustrada.

El economista inmobiliario Urs Hausmann dice: «Ahora están saliendo a la luz las debilidades sistémicas del modelo de costes». La idea básica surge de una época en la que parámetros como los tipos de interés y los costes de construcción apenas habían cambiado. Ahora, según el experto, los valores de los seguros de construcción importantes para el cálculo han aumentado en 2021 y 2022 más que nunca en los últimos diez o quince años.

Cuando se combinan varios factores, como el aumento de los tipos de interés y una fuerte inflación de la construcción, se producen sorpresas muy desagradables. En comparación, la evolución de los alquileres sujetos al Código de Obligaciones (OR) es significativamente más moderada. En este caso, la evolución de los alquileres depende principalmente del tipo de interés medio de las hipotecas, el tipo de interés de referencia. La inflación sólo puede compensarse parcialmente.

«Por cada incremento se aplican recargos de un máximo del 6 al 7 por ciento», explica Urs Hausmann. El punto débil del modelo de costes de Zurich reside en los costes operativos: estos dependen directa y completamente del valor del seguro del edificio. «Por lo tanto, los precios de la construcción aquí influyen constantemente en el coste del alquiler», afirma Hausmann.

La autoridad municipal como única salida

“En este sentido, el precio de alquiler supuestamente favorable a los inquilinos está diseñado para ser notablemente más agresivo que el alquiler de precio normal según OR”, concluye el experto. Plantea otra objeción: en el caso de los alquileres administrados oficialmente, la protección de los inquilinos es claramente limitada.

Quien quiera disputar el alquiler, como en el caso de la cooperativa de construcción de Frohheim, no puede acudir al tribunal de arbitraje local ni a un tribunal de alquileres. En Zúrich, todas las reclamaciones deben presentarse ante la oficina especializada de la oficina de impuestos. «En estas constelaciones se ha restringido deliberadamente la protección de los inquilinos», afirma Hausmann. Al parecer, el motivo es la creencia de que “los alquileres administrados oficialmente per se no pueden ser abusivos”.

Son principalmente las cooperativas del cantón de Zúrich las que tienen que luchar contra los escollos del modelo de costes. Esto se aplica a todos los promotores inmobiliarios financiados con fondos públicos. Por el contrario, las cooperativas de Berna, Lucerna o el cantón de Argovia calculan las obligaciones según la ley y no registran tales saltos.

Tomemos como ejemplo a Lägern, la mayor cooperativa de viviendas del cantón de Argovia con más de 900 apartamentos: «A partir del 1 de marzo de 2024, aumentaremos los alquileres entre un 5 y un 7 por ciento», afirma el director general Mario Jacober. La cooperativa sólo reclama el aumento del tipo de interés de referencia del 1,25 al 1,5 por ciento y la inflación acumulada del 40 por ciento.

La asociación de inquilinos se movilizó

La política de precios de la cooperativa BGF de Zurich genera resistencia. Los cooperativistas indignados se organizan y distribuyen folletos. La asociación de inquilinos proporciona una carta de impugnación ya preparada. Los inquilinos sólo necesitan firmarlo y enviarlo a la oficina de impuestos de la ciudad.

Dice, entre otras cosas: «No existe ninguna justificación numérica ni cálculo para el aumento del alquiler en mi asentamiento (…)». Walter Angst, codirector general de la asociación de inquilinos de Zúrich, señala que entre las cooperativas se pueden esperar aumentos.

Al representante de la asociación le molesta que la cooperativa de construcción de Frohheim permita que los alquileres aumenten de un solo golpe. Es incomprensible aumentar ahora la cuota operativa. «Si la casa ya está ardiendo, no se debe echar más leña al fuego», explica Walter Angst. La junta directiva y la gerencia no lograron crear transparencia. Es posible que hayan calculado mal con su agresiva estrategia de compra y nueva construcción.

Es casi seguro que habrá una escalada en la cooperativa. Hans F.* ya escribe. Hace unos años se mudó a una propiedad de la cooperativa de construcción Frohheim. Ella les prometió a él y a su pareja que el alquiler de su apartamento de 3,5 habitaciones sería de un máximo de 1.800 francos. Cuando nos mudamos ya eran 2.500 francos y pronto serán 3.000 francos. Hans F. dice: «Estos ya no son precios cooperativos».

La mayor cooperativa de construcción suiza aumenta los alquileres en un 8 por ciento

Otras cooperativas también se ven afectadas: la Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ), la cooperativa de construcción más grande de Suiza, también aumentará los alquileres el 1 de abril. Una media del 8 por ciento, como explica el director general Alain Benz. No quiere decir cuánto aumentarán en cada asentamiento.

Sin embargo, existen grandes diferencias entre las propiedades individuales, al igual que en Frohheim. Benz cita los mayores costes de financiación, materiales y servicios como motivo de los recargos. La ABZ ya ha informado a todos los inquilinos. Otras cooperativas de Zurich ya han completado una primera ronda de aumentos, como por ejemplo Sunnige Hof, de una media del 5 por ciento en verano. La FGZ hará lo mismo el 1 de mayo de 2024, pero el monto aún no ha sido comunicado.

Volvamos a la cooperativa de construcción de Frohheim: el residente Hans F. busca un nuevo apartamento para él y su pareja. El pequeño y sencillo apartamento se ha vuelto demasiado caro para la pareja. Hans F. supone que el alquiler aumentará aún más. Los nuevos tipos de alquiler se basan todavía en el tipo de interés de referencia del 1,5 por ciento, que desde el 2 de diciembre es del 1,75 por ciento. Esto genera preocupación sobre un nuevo aumento del alquiler.

María P. también busca un piso más barato. Actualmente, una tarea difícil en el área de Zurich: los apartamentos baratos son escasos.

¿Cómo se produce un aumento del alquiler del 30 por ciento?

A diferencia de las administraciones privadas, las cooperativas de construcción basan sus alquileres en el coste del alquiler: sólo cobran el alquiler necesario para cubrir los costes. El alquiler de costos se compone de los costos de capital y los costos de operación. A continuación se muestra un ejemplo que muestra por qué los alquileres de las cooperativas están aumentando actualmente en el cantón de Zúrich.

Si hace tres años una cooperativa con 30 apartamentos tenía un valor de seguro de construcción de 11,5 millones de francos, hoy es de 13,4 millones de francos. Esto se debe a que el seguro de construcción cantonal aumentó el índice de costos de 1.025 a 1.190 puntos debido a la inflación de la construcción (a partir del 1 de enero de 2024).

Al mismo tiempo, la tasa de interés de referencia subió del 1,25 al 1,75 por ciento (al 12 de diciembre de 2023) debido a las costosas hipotecas:

Si la cooperativa nunca ha aumentado los alquileres en los últimos tres años, ahora puede aumentar el alquiler por apartamento de 1.274 a 1.536 francos. Esto corresponde a un aumento del 21 por ciento.

* Nombres cambiados por los editores.

Un artículo del «NZZ el domingo»