El director ejecutivo de Google, Sundar Pichai, prometió más despidos en Google este año y la empresa lo está cumpliendo. Business Insider fue el primero en informar que los últimos recortes se refieren a «varios equipos» en los departamentos de bienes raíces y finanzas de Google. El informe añade: «Un empleado actual dijo que los cambios fueron ‘a bastante gran escala’ y que algunos puestos se están trasladando al extranjero».

CNBC tiene una copia del memorando que Ruth Porat, directora financiera de Google y Alphabet, envió a los empleados sobre los despidos. Porat culpa a AI por los despidos y dice: “El sector tecnológico se encuentra en medio de un tremendo cambio de plataforma con Al. Como empresa, esto significa que tenemos la oportunidad de crear productos más útiles para miles de millones de usuarios y brindar soluciones más rápidas a nuestros clientes, pero también significa que colectivamente tenemos que tomar decisiones difíciles, incluido cómo y dónde trabajamos para alinearnos con nuestros más altos estándares. áreas prioritarias”. No está claro si la IA realmente está asumiendo roles en el sector inmobiliario y financiero, o si lo hace.

Google ha estado haciendo recortes en muchos departamentos desde 2022, cuando Pichai declaró que Google no era lo suficientemente productivo. Hubo una gran cantidad de 12.000 despidos en enero de 2023 y un número casi incontable de recortes menores desde entonces. Los recortes de Google están alineados con una ola masiva de despidos en toda la industria tecnológica.

Ver cómo la división de bienes raíces sufre un duro golpe no es una gran sorpresa. Otra tendencia tecnológica importante últimamente es el cambio radical del trabajo desde casa provocado por la pandemia. Los bienes raíces premium solían ser una pieza fundamental de estas grandes empresas tecnológicas, pero como todos se dan cuenta de que pueden hacer el mismo trabajo en casa, el espacio de oficina permanece vacío y sin uso. Google respondió cancelando proyectos inmobiliarios y cancelando algunos acuerdos sobre espacios de oficina.

Los gobernantes de Vietnam continuarán su campaña anticorrupción sin importar las consecuencias económicas. Ése es el mensaje de la sentencia de muerte dictada por un tribunal de la ciudad de Ho Chi Minh al magnate Truong My Lan la semana pasada. La mujer de 67 años, que amasó su fortuna a través de bienes raíces y una institución financiera, fue condenada por soborno, malversación de fondos y violación de las leyes bancarias.

En Vietnam las penas de muerte se imponen principalmente por asesinato y terrorismo, por lo que el duro veredicto muestra la dimensión del caso. Los medios estatales también informaron extensamente sobre el juicio de cinco semanas, lo cual es inusual. Además de Lan, otras 84 personas fueron juzgadas en el juicio, incluido su marido, un empresario de Hong Kong, y una sobrina.

La campaña anticorrupción lleva en marcha desde 2013.

Al frente de la campaña anticorrupción, que comenzó en 2013 y se amplió al sector privado en 2018, está Nguyen Phu Trong, secretario general del Partido Comunista de Vietnam. «El juicio espectáculo sin precedentes contra Lan demuestra que la campaña continuará para eliminar el capitalismo del Salvaje Oeste que prevalece en algunas partes. “Trong pretende restaurar la primacía del Partido Comunista”, afirma Florian Feyerabend. Dirige la oficina de la Fundación Konrad Adenauer en Hanoi.

Trong, de 80 años, no rehuye a sus confidentes en esta campaña. Hace unas tres semanas, después de apenas un año en el cargo, el presidente Vo Van Thuong tuvo que dimitir porque había violado las normas internas del partido y, por tanto, era corrupto. Se le consideraba un aliado del secretario general del Partido Comunista y se discutía como su sucesor. El secretario general, que se encuentra en mal estado de salud, dejará su cargo a más tardar en el próximo congreso del partido en 2026.

Cuando era joven en su ciudad natal de Ciudad Ho Chi Minh, Lan, que fue condenada a muerte, inicialmente ayudó a su madre a vender cosméticos. Más tarde comenzó una carrera como promotora inmobiliaria. En 1992, fundó Van Thinh Phat Group, que se especializó en la construcción de edificios residenciales, oficinas, centros comerciales y hoteles de lujo.

Lan debe haber tenido excelentes conexiones con el Partido Comunista, de lo contrario no habría podido hacerse con las propiedades que pertenecen al Estado en Vietnam. Algunas de las 156 obras de construcción se encuentran en los mejores barrios de la antigua Saigón. Los sobornos deben haber fluído. No se sabe nada sobre los antecedentes.

En 2012, Lan ingresó a la industria financiera a través del Saigon Joint Stock Commercial Bank (SCB). Aunque existen límites a las participaciones en bancos en Vietnam, Lan logró poseer más del 90 por ciento de las acciones de la institución financiera a través de 27 representantes autorizados; Fue el cuarto banco más grande de Vietnam por activos hasta su arresto en octubre de 2022.

La caída de Lan fue doble: en primer lugar, su empresa inmobiliaria emitió 25 bonos en todos los ámbitos entre 2018 y 2020. por el equivalente a 1,24 mil millones de dólares que ahora son casi inútiles. Los casos de 42.000 inversores se tratarán en un proceso separado. Algunos han perdido todos sus ahorros.

En segundo lugar, Lan tiene el banco encima. 12.500 millones de dólares defraudados, que había concedido el 93 por ciento de sus préstamos a la empresa inmobiliaria del magnate sin garantías, planes de pago ni controles de diligencia debida. El SCB se metió en problemas y ahora está bajo la supervisión del banco central. En el juicio, la fiscalía afirmó que el daño total causado por el fraude a 27 mil millones de dólares cantidades.

Los funcionarios tienen miedo

Para ocultar la mala situación financiera del prestamista, Lan sobornó a varios auditores e inspectores gubernamentales. Esto es lo que recibió un inspector de alto rango del banco central el equivalente a 5,2 millones de dólares. Un enriquecimiento tan descarado está poniendo en problemas al Partido Comunista. Es por eso que Trong sigue adelante con la campaña, incluso si paraliza la economía de Vietnam.

Las consecuencias son evidentes: los funcionarios no están preparados para tomar decisiones porque temen las posibles consecuencias. La sentencia de muerte contra Lan reforzará y paralizará aún más sus reservas. La dura declaración también podría ser contraproducente. Y inversores extranjeros, Aquellos que favorecen a Vietnam en su búsqueda de lugares de producción alternativos a China deben darse cuenta de que la tan cacareada estabilidad política ha terminado por el momento.

La situación es frustrante para aquellos que están en una edad en la que comprar sus propias cuatro paredes sería realmente apropiado. En la zona de Zúrich los precios de las viviendas son exorbitantes. No se vislumbra ninguna relajación, al contrario. Por regla general, el aumento de los ingresos no sigue el ritmo de la evolución del mercado inmobiliario.

Los precios de las viviendas unifamiliares (EFH) en el cantón de Zúrich han aumentado una media de una cuarta parte en los últimos cinco años. Así se desprende del último estudio inmobiliario del Zürcher Kantonalbank (ZKB). El instituto líder en el sector hipotecario quiso saberlo con mayor precisión y sometió a una nueva evaluación a casi 130.000 viviendas unifamiliares del cantón y las comparó con los valores de 2018.

Una previsión de la pandemia resultó errónea, explicó en la presentación Ursina Kubli, jefa de investigación inmobiliaria de ZKB. El aumento de las oficinas en el hogar generó una demanda adicional de propiedad de viviendas en ubicaciones más periféricas. De hecho, cuanto más cara era la comunidad en 2018, mayor era el precio y los centros siguen siendo tan atractivos como siempre.

El precio de 2 millones pronto será común

En la ciudad de Zúrich, los precios de las viviendas unifamiliares han aumentado desde entonces un 35 por ciento hasta un nivel medio de 2,7 millones de francos. En las orillas del lago de Zúrich el aumento es del 30 por ciento. Aquí, el 12 por ciento de todas las viviendas unifamiliares han experimentado un aumento de valor de más de 1 millón de francos. Para cumplir los criterios de financiación, los posibles compradores deberían tener 200.000 francos más en activos en comparación con 2018 y unos ingresos anuales de 160.000 francos más.

Estos son valores extremos. En las zonas rurales, los precios solo han aumentado un pequeño porcentaje desde 2018. Pero en general la tendencia es clara: en 2018 había 25.400 viviendas unifamiliares en todo el cantón, aproximadamente una de cada cuatro por menos de 1 millón de francos. En 2023 todavía había 7.800. “Hoy en día, 2 millones de francos por una vivienda unifamiliar es casi el estándar”, afirma Kubli.

¿Quién puede siquiera permitirse una casa? El ZKB analizó esto basándose en datos fiscales anonimizados. En 2018, el 24 por ciento de las parejas que alquilaban tenían los fondos necesarios para un condominio de precio medio (1,2 millones de francos). El año pasado fue del 18 por ciento. Para una vivienda unifamiliar de tamaño mediano (1,6 millones), este porcentaje cayó del 13 al 9 por ciento.

Esta situación afecta mucho más gravemente a las generaciones más jóvenes. Porque a medida que envejecen, muchas personas son capaces de invertir una fortuna o heredar algún capital. Por lo tanto, como muestra el gráfico anterior, las parejas o familias jóvenes sólo pueden competir, en todo caso, cuando se trata de la propiedad de vivienda más barata. En otras palabras, donde la oferta de todos modos se está reduciendo. Sólo las personas mayores de 50 años, para quienes formar una familia ya no es un problema, pueden permitirse propiedades más caras.

5 por ciento de capital restante

Los expertos inmobiliarios continuaron explorando la cuestión de cómo se puede ayudar a las parejas jóvenes a adquirir una vivienda propia. No hay solución a la tan mencionada receta de reducir el tipo de interés imputado al 5 por ciento al que hay que poder pagar la hipoteca. De todos modos, en los últimos años ha estado muy por debajo de este valor. Sin embargo, la generación mayor en particular se beneficiaría de esta facilidad de asequibilidad, y más aún si compite con los más jóvenes en el mercado inmobiliario.

La asociación de propietarios de Zúrich presentó recientemente otra idea como “iniciativa de puesta en marcha” cantonal. El objetivo es compensar la insuficiencia de capital social. En consecuencia, el cantón debería ofrecer una garantía del 15 por ciento del precio de compra. Los compradores sólo tendrían que aportar un 5 por ciento del capital en lugar del 20 por ciento, y el banco emitiría una hipoteca de hasta el 95 por ciento en lugar del habitual 80 por ciento.

Este modelo se adapta a quienes tienen buenos ingresos pero poca riqueza, por ejemplo porque, como los médicos, han completado una larga formación. La directora del estudio, Ursina Kubli, afirmó que esta oferta sólo estaba dirigida a un grupo objetivo específico relativamente pequeño. No basta con hacer posible que los jóvenes sean propietarios de una vivienda a gran escala.

Esta solución también funcionaría en el segmento de precios de hasta 1 millón de francos, que se está reduciendo cada vez más debido a la evolución general de los precios inmobiliarios, que se vería impulsado aún más. Kubli admitió que no tiene una panacea; lo que se necesita es innovación. Lo más importante sigue siendo aumentar la oferta de espacio habitable mediante un desarrollo inteligente de las zonas ya urbanizadas.

El colapso del imperio Signa es ahora también un caso para el sistema de justicia penal en Austria. El viernes Así lo afirmó la Fiscalía Económica y Anticorrupción (WKStA) de Viena. haber iniciado investigaciones contra el “director general de una empresa del proyecto Signa” por fraude grave. No se sabe quiénes son los sospechosos ni de qué empresa del grupo están hablando. También se está determinando el monto de los daños, como se indica en el comunicado. La acusación es que las inversiones de los inversores no se utilizaron para los proyectos prometidos.

Para la investigación se formó un equipo de fiscales y expertos económicos, en colaboración con una comisión especial (“Soko”) de la Oficina Federal de Policía Criminal. Los medios de comunicación austriacos ya habían informado sobre la creación de tal «Soko Signa» y ahora la fiscalía ha confirmado su existencia. Debería comprobar la validez de la avalancha de denuncias que ha recibido el poder judicial en las últimas semanas.

Autodeclaración de impuestos no pagados

El caso de sospecha de fraude no es el primero en el que se están llevando a cabo investigaciones. La semana pasada, la fiscalía de Múnich confirmó que se había iniciado un proceso por sospecha de blanqueo de dinero; tampoco se especificó contra quién ni en relación con qué empresa del grupo. Otras fiscalías alemanas también están implicadas en el caso, afirmó.

En Viena, la WKStA señaló el viernes que ya estaban pendientes dos procedimientos que no estaban directamente relacionados con la insolvencia del grupo: por un lado, «responsables de una empresa de Signa» presentaron una denuncia voluntaria por «falta de pago de las plusvalías». gravar adecuadamente para una distribución de dividendos.»

Como informa el «Estándar», Podrían ser los socios de una empresa tirolesa cercana al fundador de Signa, René Benko. Se dice que en 2022 se repartieron dividendos de alrededor de 11 millones de euros de las ganancias no distribuidas, el mayor a una de las fundaciones afiliadas a Benko. Según el informe, el impuesto sobre la renta no se pagó a tiempo y su registro también se produjo con retraso. Por eso se debería haber hecho la divulgación voluntaria.

Por otro lado, las declaraciones de Thomas Schmid, ex alto funcionario del Ministerio de Finanzas, están siendo investigadas desde hace algún tiempo. Se ha convertido en una de las figuras más famosas del pasado reciente en Austria porque, en el marco de la investigación sobre el “asunto Ibiza” en 2019, se confiscaron miles de sus mensajes de chat, que documentaban la “amabilidad” típica del país después de la guerra. acuerdos comerciales y políticos vergonzosos. Una consecuencia de las charlas de Schmid fue que el ex canciller Sebastian Kurz fue condenado en primera instancia y de manera ilegal por hacer declaraciones falsas hace un mes. fue condenado.

Trabajo lucrativo a cambio de exenciones fiscales

Schmid, que se cree que él mismo cometió un delito, trabaja desde hace casi dos años con la WKStA para obtener el estatus de testigo clave y así salirse con la suya con una sentencia menor. Se dice que Benko le ofreció en 2018 un lucrativo puesto directivo en Signa si a cambio proporcionaba una desgravación fiscal al Ministerio de Finanzas. Por ello, la WKStA investiga sospechas de soborno; en otoño de 2022 se realizaron allanamientos en dos sedes de la empresa.

Al menos en este caso, es probable que el propio Benko esté en la mira de los investigadores. No está del todo claro si se le puede responsabilizar también de la gestión y, en última instancia, de la mayor quiebra de la historia económica de Austria. Como es bien sabido, Benko hace años que no ocupa un cargo formal en su empresa. Sin embargo, se dice que todas las decisiones importantes han pasado por él, por lo que se le podría considerar el “director general de facto”.

vendedor en corto A menudo tenemos una buena idea de los problemas dentro de las empresas o incluso de industrias enteras. Especulan con la caída de los precios de las acciones tomando prestados determinados títulos al precio actual y luego vendiéndolos en el mercado para volver a comprarlos más baratos tras la esperada caída de precios. En Alemania, estos vendedores en corto se han centrado en el Deutsche Pfandbriefbank. Según el Boletín Federal, siete vendedores en corto mantienen actualmente posiciones cortas netas por un total del 8,2 por ciento de las acciones libremente negociables. La británica Caius Capital posee casi la mitad. Así que la caza ha comenzado y el precio de las acciones del banco Pfandbrief se encuentra ahora en un mínimo histórico.

Altas tasas de desocupación de propiedades de oficinas

El instituto tiene un compromiso comparativamente grande en los EE.UU. Propiedades de oficina. Este mercado se encuentra actualmente en una crisis, ya que debido a la pandemia del coronavirus las tasas de desocupación se encuentran en niveles históricamente altos. Las estimaciones sugieren que al menos el 20 por ciento del espacio de oficinas en las principales ciudades está sin uso. En Estados Unidos, la gente se ha acostumbrado aún más a algunas de las ventajas de trabajar desde casa que en Europa. Probablemente esto también se deba a que los trayectos hasta allí suelen ser mucho más largos.

A esto se suma el drástico vuelco de las tasas de interés. Tanto la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) como el Banco Central Europeo han aumentado drásticamente las tasas de interés clave en un corto período de tiempo. El aumento de los tipos de interés provoca unos costes de refinanciación significativamente mayores para los préstamos inmobiliarios y una caída del valor de los edificios. Los inmuebles de oficinas forman parte de los inmuebles comerciales, que también incluyen hoteles, locales comerciales y edificios logísticos.

Según un análisis de la agencia de calificación Moody’s, entre los bancos europeos, en particular las instituciones alemanas tienen grandes posiciones en el mercado inmobiliario comercial, especialmente en propiedades de oficinas. El banco Pfandbrief tiene 4.900 millones de euros en préstamos inmobiliarios comerciales pendientes en EE.UU., lo que corresponde al 15 por ciento de la cartera total de préstamos. De esta cantidad, el 80 por ciento corresponderá a propiedades de oficinas. La agencia de calificación S&P rebajó recientemente la calificación de las acciones de “BBB” a “BBB–” con perspectiva negativa. Este es el último nivel por encima del «nivel basura», donde a ciertos inversores ya no se les permite invertir en los valores de la empresa.

Banco Pfandbrief con una pérdida de precios de alrededor del 60 por ciento

La cotización de las acciones del banco Pfandbrief ha caído aproximadamente un 60 por ciento en un año y ha vuelto a caer masivamente, especialmente desde principios de febrero. El Instituto de Munich es también un caso especial porque proviene de la Hipo Bienes Raíces (HRE) surgió. Este banco fue nacionalizado en una emergencia durante la crisis financiera de 2008/09. La empresa, que sigue especializándose en la financiación inmobiliaria, volvió a salir a bolsa en 2015. Los observadores suponen que el banco aún podría tener algunos problemas debido a la crisis del sector inmobiliario de oficinas en Estados Unidos e incluso podría necesitar capital fresco. En general, los expertos no ven ningún riesgo sistémico para los bancos alemanes debido al terremoto en el mercado de oficinas americano.

Además del Pfandbriefbank, la atención se centra en el Aareal Bank, que también está especializado en la financiación inmobiliaria, así como en algunos bancos estatales, especialmente en el Landesbank Hessen-Thüringen. Según Moody’s, el Aareal Bank tiene 8.600 millones de euros en préstamos inmobiliarios comerciales en Estados Unidos, de los cuales aproximadamente la mitad son inmuebles de oficinas. Se dice que las posiciones en Pfandbriefbank y Aareal ascienden a alrededor de 1,5 veces el capital ordinario de nivel 1. Actualmente no parece probable que las posiciones deban amortizarse por completo. Sin embargo, cada vez hay más informes de que actualmente se venden torres de oficinas en EE.UU. por aproximadamente la mitad del precio de compra.

En términos absolutos, el Deutsche Bank tiene la mayor exposición al mercado inmobiliario comercial estadounidense, con alrededor de 17 mil millones de euros, de los cuales 7 mil millones se refieren a propiedades de oficinas. Pero la suma sólo representa el 3,5 por ciento de la cartera total de préstamos del banco de 480 mil millones de euros. La institución financiera más grande de Alemania podría amortiguar fácilmente cualquier pérdida. La mayoría de los bancos implicados han aumentado considerablemente sus provisiones para riesgos para los préstamos en cuestión.

¿Existe la amenaza de una crisis financiera 2.0 debido al mercado inmobiliario?

Desde hace varias semanas aumenta la preocupación de que el mercado inmobiliario estadounidense pueda desembocar nuevamente en una crisis financiera 2.0. Pero esto parece exagerado. En aquel momento, el detonante fue el gran y opaco mercado inmobiliario residencial. Por otro lado, se dice que las propiedades de oficinas sólo representan alrededor del 6 por ciento de los préstamos inmobiliarios estadounidenses, mientras que alrededor del 25 por ciento se refieren a propiedades comerciales en general.

La mayoría de los bancos han publicado ya su exposición al riesgo en el mercado americano para que los participantes del mercado tengan una visión general. Por lo tanto, apenas existe riesgo de sorpresas desagradables. Además, las entidades de crédito han acumulado importantes reservas de capital después de la crisis financiera, de las que ahora se están beneficiando. Además, los bancos comerciales generales pueden compensar, y a menudo sobrecompensar, las pérdidas en propiedades de oficinas con ganancias en otras áreas.

Los próximos meses mostrarán hasta qué punto los bancos especializados en financiación inmobiliaria se meterán en problemas. Sin embargo, es probable que las instituciones estadounidenses sean las primeras en verse afectadas. La secretaria del Tesoro, Janet Yellen, ya había dicho que algunos bancos podrían verse sometidos a tensiones significativas. Esto se aplica actualmente, por ejemplo, al New York Community Bancorp, cuyo precio de las acciones se ha desplomado desde enero. El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, también dijo que el problema podría afectar a los bancos en los próximos años. Esto también se debe a que los bienes inmuebles son activos ilíquidos, ya que los contratos de alquiler suelen tener una duración de cinco a diez años. Como resultado, las posibles caídas de precios se manifiestan con retraso.

Bafin advierte sobre impagos de préstamos en bienes raíces comerciales

Que las instituciones alemanas también se vean aún más afectadas que antes depende también de cómo se Mercado inmobiliario de oficinas se desarrollará en los próximos trimestres. Por último, también hay distritos de oficinas europeos, como este Distrito financiero de Frankfurt, Canary Wharf en Londres o La Défense en París, muchos edificios de oficinas más antiguos que han sufrido una devaluación significativa debido a la evolución de los tipos de interés y las nuevas normas medioambientales, pero cuya financiación aún está en curso. Para garantizar que esta financiación no conduzca a un sobreendeudamiento, sería necesario inyectar capital adicional. Sin embargo, actualmente muchos inversores ya no están dispuestos a hacerlo.

Al menos es poco probable que las tasas de interés sigan subiendo. Los participantes del mercado incluso cuentan con esto pronto recortes de tipos de interés a ambos lados del Atlántico, lo que podría ayudar a aliviar la situación tanto en Estados Unidos como en Europa.

Sin embargo, el regulador financiero alemán Bafin también advirtió a principios de año que en algunos casos los impagos de préstamos sobre bienes inmuebles comerciales podrían poner en peligro a los bancos si no estaban suficientemente diversificados y no habían invertido en segmentos especialmente críticos. Sin embargo, esto probablemente se debe menos a los acontecimientos en los EE.UU. que a los de Alemania. También en este caso los precios de las propiedades comerciales han caído significativamente en los últimos 15 meses y la refinanciación de los préstamos existentes se ha vuelto significativamente más costosa. Para los vendedores en corto, el ataque a las acciones bancarias e inmobiliarias probablemente apenas haya comenzado.

Puede contactar con el editor de negocios de Frankfurt, Michael Rasch, en las plataformas X, LinkedIn y xing consecuencias.

El mercado inmobiliario residencial de Zúrich está dominado por empresas privadas, y no sólo en términos de actividad de construcción. Según un análisis de la ciudad de Zúrich, los fondos de pensiones, las compañías de seguros, las fundaciones privadas y similares poseen la mayor parte de las propiedades residenciales. En total es el 33 por ciento. Esto significa que las empresas privadas han superado por primera vez a las personas físicas (32 por ciento) como mayor grupo propietario.

Es una evolución que se ha hecho evidente en los últimos años: en 2009, más del 40 por ciento de las propiedades residenciales pertenecían a personas físicas, mientras que la proporción de empresas privadas era una buena cuarta parte.

Incluso en lo que respecta a la compra y venta, los actores privados marcan la pauta en la ciudad de Zúrich. En los últimos cinco años, casi el 78 por ciento de todas las propiedades han sido vendidas por personas físicas, según un comunicado de la ciudad. Los edificios residenciales fueron adquiridos casi exclusivamente por empresas privadas (48 por ciento) o personas físicas (45 por ciento).

La proporción de viviendas sin fines de lucro se está estancando

En consecuencia, las participaciones de las cooperativas de vivienda y del sector público se están estancando. En 2023, el 17,7 por ciento pertenecía a cooperativas de vivienda y el 7 por ciento pertenecía al sector público.

Como resultado, la ciudad no se ha acercado al objetivo definido en 2011, según el cual un tercio de todos los apartamentos en alquiler deberían ser sin fines de lucro para 2050. Esto a pesar de que el departamento de bienes raíces tiene las arcas bien llenas del fondo de vivienda desde el año pasado y la ciudad realizó muchas más compras de bienes raíces en 2023 que antes. El año pasado se reservaron 300 millones de francos para la compra de inmuebles. Este año son incluso 500 millones de francos.

La ciudad pudo realizar un total de 27 compras en 2023. Se trata de un aumento del triple en comparación con años anteriores. Un total de 298 propiedades residenciales cambiaron de propietario.

A partir de los datos no se pueden identificar las razones del predominio de los actores privados en el mercado inmobiliario urbano, afirma Aline Metzler, asistente de investigación de la Ciudad Estadística de Zúrich. «Hasta ahora, la mayoría de las transacciones inmobiliarias se han realizado dentro del mismo grupo de propietarios». Sin embargo, en los últimos años se ha hecho evidente que las personas físicas venden cada vez más a empresas privadas. Metzler no puede decir si esto tiene algo que ver con el aumento de los precios del suelo.

Sin embargo, los posibles factores que influyen no forman parte del presente análisis, afirma Metzler. «Nuestro objetivo era obtener una visión general del mercado inmobiliario». En consecuencia, nos centramos en los números.

El precio del suelo se ha triplicado

En los últimos quince años, los precios del suelo en la ciudad de Zurich se han más que triplicado. A finales de 2008, el valor medio de un metro cuadrado rondaba los 1.700 francos y en 2020 era de casi 4.900 francos. Durante el año y medio siguiente, el valor medio aumentó a 8.000 francos. Ahora los precios han vuelto a caer ligeramente. A finales de 2023, el metro cuadrado costaba unos 6.200 francos.

El terreno más caro, como era de esperar, se encuentra en el distrito 1. Aquí hay que desembolsar la friolera de 45.000 francos por metro cuadrado. El terreno más barato se encuentra en el distrito 12, a 2.770 francos el metro cuadrado.

El mayor aumento de valor se observa en el distrito 11, afirma Metzler. De poco menos de 700 francos en 2009 a unos 5.400 francos por metro cuadrado. Esto significa que los distritos de Oerlikon, Seebach y Affoltern eclipsan al distrito 2 (4.700 francos por metro cuadrado). Metzler sospecha que esto se debe al fuerte desarrollo estructural del distrito 11.

Sin embargo, el distrito 11 aún no ha alcanzado la liga de precios de los distritos de tendencia 3, 4 y 5, más céntricos. Aquí el metro cuadrado cuesta entre 11.300 (distrito 3) y 21.000 francos (distrito 5).

En “Francia se mueve”, Elisabeth Assayag recorre Francia con iniciativas positivas e innovadoras. Trabajo, educación, salud… Trabajan en los cuatro rincones del país para mover las líneas y romper los códigos: ¿quiénes son estos ciudadanos, estas empresas, estas comunidades que se implican e inventan el mundo del mañana? Retratos y testimonios inspiradores.

La costa del municipio de Stäfa, a orillas del lago de Zúrich, tiene más de cinco kilómetros de longitud. Pero la mayoría de los 14.000 empleados estables tienen poco acceso a él. Desde Männedorf, el camino del lago atraviesa una pequeña reserva natural, pasa por una piscifactoría, el club náutico y la piscina. Después de diez minutos de caminata se acabó. Aquí se encuentran las primeras propiedades privadas. Hacia el final del pueblo, se alinean villa tras villa.

Una de estas villas está a la venta. Ocho habitaciones y media, cinco plazas de garaje, 200 metros cuadrados de zona de bienestar. Y: 24 metros de frente al lago privado. La inmobiliaria Ginesta lo describe en el anuncio como un vivir con un “delicado toque de nobleza nostálgica”. El precio: entre 20 y 25 millones de francos.

El negocio inmobiliario directamente a orillas del lago de Zúrich es pequeño y exclusivo. Sólo hay un puñado de corredores que operan en él. Claude Ginesta es uno de ellos. Según sus cálculos, cada año salen al mercado entre 10 y 15 viviendas unifamiliares en la zona del lago del cantón de Zúrich. Según Ginesta, uno más pequeño está disponible por un precio de entre 5 y 8 millones de francos. Las propiedades con mucho terreno y varios edificios cerca de Zúrich podrían costar hasta 100 millones, afirma Ginesta. «Casi no hay límites en la cima».

La casa junto al lago como símbolo de estatus

Durante la pandemia del coronavirus, el sector inmobiliario de lujo experimentó un auge sin precedentes. De acuerdo a estudio de la UBS En 2020, los precios en Suiza aumentaron el doble que los de las viviendas normales. La demanda del extranjero aumentó porque el régimen del coronavirus en Suiza fue comparativamente suave. Y gracias a las ganancias en el mercado de valores, las fortunas de los más ricos crecieron.

Los aumentos de precios ahora se han desacelerado un poco. Pero no en los alrededores del lago de Zúrich. «Las propiedades con vistas al lago son una rareza, incluso en el segmento de lujo», afirma Katharina Hofer, experta inmobiliaria de la UBS. «La demanda sigue siendo fuerte, especialmente en el lago de Zúrich».

Los precios rápidamente alcanzan el rango de millones de dos dígitos porque los compradores están extremadamente dispuestos a pagar. Desde un punto de vista económico, el acceso al mar es un bien escaso y no se puede aumentar. La casa junto al lago se convierte en un símbolo de estatus para aquellos que pueden lucir algo más que un simple reloj.

Pero en tiempos de inmigración, densificación y alta actividad de construcción, las propiedades en el lago no son sólo un símbolo de estatus: ofrecen paz, privacidad y una vista que se garantiza que permanecerá sin obstáculos. Si no fuera por la iniciativa de un camino público junto al río.

Los senderos costeros hacen dudar a los compradores

El cantón de Zúrich votará el 3 de marzo si se debe construir un camino continuo a lo largo del lago de Zúrich. Si el camino pasara por propiedades privadas y jardines, los propietarios podrían exigir una compensación. Por tanto, no está claro cuánto costaría la ruta. Los propietarios se resisten vehementemente a la iniciativa. También en Stäfa hay numerosos carteles del No Comité colgados en las paredes de las casas y a lo largo de la Seestrasse.

¿El inminente sendero ribereño está arruinando el negocio de los corredores? La semana pasada, Claude Ginesta mostró a un cliente una propiedad en el lago de Zúrich. “Puede ser que todavía esté esperando”, dice Ginesta. Sin embargo, no advierte ninguna desgana generalizada. «Los residentes de Lakeshore se han enfrentado a tales avances durante años».

Sin embargo, cuando un sendero junto a un lago es más que un simple escenario, las cosas suenan diferentes. Por ejemplo, en el lago de Constanza. El agente inmobiliario Robert Ferfecki comercializa una propiedad en una comunidad donde está previsto construir un sendero junto al río. Los compradores dudan porque no saben lo que esto significa para ellos, como afirma Ferfecki. “¿De repente hay hordas de gente caminando por el jardín?”

Camino junto al lago o no: la intermediación inmobiliaria directamente en el lago requiere mucho tiempo para los agentes. Los edificios suelen tener valor histórico y están protegidos como monumentos históricos. Los nuevos propietarios no pueden convertir tan rápidamente la propiedad existente en la casa de sus sueños. También existen muchos requisitos para la construcción de aparcamientos subterráneos o sótanos en propiedades directamente junto al lago. Al mismo tiempo, el número de posibles compradores es pequeño, pero sus exigencias son aún mayores. Entonces, ¿cómo encuentran los agentes compradores para esas propiedades?

Nunca vengas con un coche que sea más caro que el del cliente.

Robert Ferfecki se especializa en bienes raíces de lujo. La última vez que negoció una propiedad en el lago de Zúrich fue hace dos años. Un suizo lo compró por una suma de dos millones de dólares. Este tipo de acuerdos también son raros para Ferfecki. «Cuando una propiedad como ésta sale al mercado, siempre hay un montón de agentes inmobiliarios peleándose por ella».

A diferencia de Ginesta, Ferfecki no trabaja con una base de datos de clientes. Ha creado su propio negocio con un socio y busca clientes potenciales en su red, acudiendo a inauguraciones, conciertos y podios. “Hay que verte, hay que hablar contigo”, dice Ferfecki. Y habla con la gente tú mismo. “Ser agente inmobiliario no es para personas introvertidas”.

Los artículos de los medios también brindan a los corredores la oportunidad de permanecer en la conversación. Pero hay un conflicto de objetivos. Los intermediarios dependen de la visibilidad, pero no se les permite decir demasiado. Porque a sus clientes les gusta viajar discretamente. Cualquiera que parezca un agente conversador perderá la confianza.

Para Ferfecki, uno de los pecados de ser intermediario es el de congraciarse. «El vendedor nunca debe lucir mejor con su ropa que la otra persona», dice Ferfecki. «Nunca se me permitirá venir con un coche más caro, nunca con un reloj más caro».

Cuando Ferfecki interactúa con clientes potenciales, intenta empatizar con ellos. «Mi objetivo es descubrir en qué punto de su vida se encuentra el cliente, qué es importante para él, qué le motiva». Cuanto más exclusivo es el objeto, más importante es la psicología de las ventas. Porque ya no se trata de vivienda como necesidad básica, sino de autorrealización. Ferfecki investiga los antecedentes personales y profesionales de los clientes y los escucha atentamente. E incorpora la información a la conversación de ventas.

Recientemente logró un “ejemplo de libro de texto”, como él mismo dice. Un hombre lo llamó porque estaba interesado en el castillo de Salenstein en el cantón de Turgovia. «Me dijo que siempre había soñado con una propiedad catalogada». Durante la conversación, el cliente mencionó que el tercer niño estaba en camino. Entonces Ferfecki aguzó el oído.

¿Vivir en un castillo con tres hijos? Ferfecki imaginó que esto sería poco práctico. Además el castillo ya estaba reservado. Ofreció al cliente una propiedad en el lago. Esto ofrece mucho espacio para que los niños jueguen y naden. «He aquí, lo compró».

Un artículo del «»

Algunas crisis estallan con gran estruendo. Otros arden durante años y el público apenas los nota hasta que llega un punto en el que las cosas rápidamente se vuelven muy incómodas. El segundo tipo incluye los disturbios actuales en el mercado inmobiliario comercial.

Como suele ocurrir con los trastornos económicos, tiene su origen en Estados Unidos, el país con el mayor mercado de bienes raíces comerciales. Pero hace tiempo que los problemas se han extendido a otras regiones del mundo.

El precio del cambio de tipos de interés

En última instancia, se trata de las consecuencias de una política monetaria que ha sido demasiado laxa durante años. Desde que la Reserva Federal tuvo que aumentar sus tipos de interés clave para combatir la inflación, los precios de los bienes raíces comerciales estadounidenses se han desplomado un 11 por ciento. El mercado está pasando por momentos difíciles con el fin del dinero gratis. Porque los tipos de interés más altos no sólo encarecen las inversiones en bienes raíces y la refinanciación de las deudas existentes. La economía también se está debilitando y con ella la demanda de espacio comercial.

Pero eso no es todo: en EE.UU., muchos trabajadores todavía muestran pocas ganas de volver a las torres de oficinas urbanas tras el fin de la pandemia. La gente se ha acostumbrado a las ventajas de trabajar desde casa y a la eliminación de los desplazamientos y quiere salvar esta forma de trabajo en el futuro. En consecuencia, muchas empresas rescinden sus contratos de alquiler o se trasladan a edificios de oficinas más pequeños. En EE.UU., la tasa de desocupación de oficinas ha aumentado al 20 por ciento; este es el valor más alto desde que se recopilaron dichos datos en 1979.

Las sumas de dinero asociadas con estos disturbios son grandes. Según el Fondo Monetario Internacional, en EE.UU. en los próximos dos años Aproximadamente 1,2 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales vencen.. Alrededor de una cuarta parte de ellos son préstamos para el sector de oficinas y comercio minorista, donde las vacantes son particularmente altas. Son principalmente los pequeños y medianos bancos regionales los que poseen los pagarés, las mismas instituciones que fueron atacadas en la primavera de 2023 tras el colapso del Silicon Valley Bank.

Más peligroso que hace un año

Esta vez, sin embargo, el problema es de mayor alcance, por dos razones: primero, los valores en cuestión son más riesgosos. En el Silicon Valley Bank se trataba principalmente de bonos gubernamentales, es decir, valores sólidos cuyas pérdidas de precio llevaron al banco a la ruina en aquel momento. Hoy hablamos de préstamos para bienes raíces comerciales. Su valor y riesgo de impago son mucho más difíciles de estimar, debido, por ejemplo, a la caída de los ingresos por alquileres, al aumento de los costes de mantenimiento o a una refinanciación más costosa.

En segundo lugar, también se pueden observar problemas estructurales similares en Europa y Asia. El espacio de oficinas vacante debido a la tendencia de trabajar desde casa no es exclusivo de Estados Unidos. El comercio minorista en línea, que agrava la situación porque las compras se hacen cada vez más en el sofá en lugar de en las tiendas, también es de naturaleza global. Además, los préstamos inmobiliarios se comercializan desde hace mucho tiempo en todo el mundo. Esto se puede consultar en el Deutsche Pfandbriefbank. Tiene miles de millones en préstamos para oficinas y centros comerciales en EE.UU., lo que recientemente provocó el colapso de la cotización de la institución financiera.

Todo esto no tiene por qué acabar en escombros y cenizas, como el fracasado empresario inmobiliario René Benko. Es probable que se haya alcanzado el pico de los tipos de interés en EE.UU. y Europa, por lo que es probable que en el futuro la financiación vuelva a ser más barata. Las autoridades reguladoras de ambos lados del Atlántico también tienen el problema en mente. Sin embargo, el tema merece más atención, ya que la crisis financiera de 2008 se desencadenó en el mercado inmobiliario estadounidense. Esta vez no se aceptará la excusa de que no vimos venir el problema. Este fuego latente se ha estado propagando durante años.

El lunes por la mañana, el Tribunal Superior de Hong Kong anunció que el Grupo Evergrande, que alguna vez fue el mayor promotor inmobiliario de China por ingresos, debe ser liquidado. Es probable que la decisión cause conmoción en el sector inmobiliario chino.

Hasta el domingo por la noche, los representantes de las empresas y los acreedores extranjeros intentaron llegar a un acuerdo sobre la reestructuración. Evergrande tiene pasivos por valor de 333.000 millones de dólares y no ha cumplido con sus obligaciones de pago desde diciembre de 2021.

Top Shine Global, uno de los acreedores extranjeros de Evergrande, presentó una solicitud de liquidación en junio de 2022. Otros acreedores apoyaron el enfoque.

Se suspende la negociación de acciones de Evergrande

La bolsa de valores de Hong Kong suspendió la negociación de acciones de Evergrande el lunes. Anteriormente, el precio de las acciones se había desplomado un 21 por ciento. De este modo, el grupo tiene ahora un valor de mercado de 275 millones de dólares.

En el siguiente paso, la jueza de Hong Kong Linda Chan, que ordenó la liquidación de un promotor inmobiliario chino el año pasado, probablemente designe un administrador de quiebras.

Sin embargo, no está claro hasta qué punto un administrador concursal puede acceder a los activos de Evergrande, como proyectos de construcción y filiales en China. La decisión de hoy de liquidar formalmente sólo afecta a la empresa matriz que cotiza en Hong Kong.

Las obras de construcción podrían continuar

Por lo tanto, es muy posible que por el momento continúen los trabajos de construcción de proyectos, así como la entrega de apartamentos terminados a los compradores y otras actividades de Evergrande en China. En el pasado, los tribunales chinos han seguido las decisiones de los tribunales de Hong Kong en varios casos. Pero existen requisitos estrictos según la ley de quiebras china.

O debe existir un acuerdo oficial con la jurisdicción extranjera pertinente, en este caso Hong Kong. Si este no es el caso, las liquidaciones ordenadas por un tribunal extranjero “no pueden contradecir los fundamentos de la ley china y no deben menoscabar la soberanía ni los intereses nacionales y públicos de China”. Además, no deben ir en contra de los intereses de los acreedores chinos. Como suele ocurrir en China, las regulaciones son bastante amplias.

Hong Kong y la República Popular China firmaron un acuerdo sobre el reconocimiento mutuo de procedimientos de quiebra en mayo de 2021. Pero aquí también se aplican restricciones. El acuerdo sólo se refiere al reconocimiento mutuo entre los tribunales de Hong Kong y los tribunales de quiebras de tres ciudades piloto chinas. Se trata de Shanghai, Shenzhen y Xiamen.

Antes de que el tribunal de Hong Kong presente una solicitud de reconocimiento de su decisión de liquidación ante un tribunal de una de las tres ciudades, «el interés principal de la empresa en cuestión debe haber estado en Hong Kong durante al menos seis meses». Además, la mayoría de los activos deberán estar ubicados en una de las ciudades piloto correspondientes.

Cientos de proyectos de construcción en todo el país.

Estas condiciones en gran medida no se aplican a Evergrande. El grupo opera cientos de proyectos de construcción en todo el país y tiene filiales en otras ciudades chinas. La sede de la empresa se encuentra en la ciudad de Shenzhen.

Desde que Evergrande ya no pudo pagar su primer bono en diciembre de 2021, 50 grupos inmobiliarios ya no han cumplido con sus obligaciones de pago. El sector inmobiliario chino se encuentra en una profunda crisis y no se vislumbra un final. Las ventas de apartamentos nuevos cayeron un seis por ciento el año pasado y los precios de los apartamentos siguen cayendo en las ciudades más grandes como Beijing, Shanghai y Shenzhen.