La demanda crece más rápido que la oferta, por eso los precios están subiendo. Ésta es la versión resumida de la situación del mercado inmobiliario en Suiza. Debido a la inmigración y al aumento del uso del suelo por habitante, los observadores del mercado dicen que se necesitarían alrededor de 50.000 apartamentos adicionales al año para mantener un nivel de precios estable, pero últimamente sólo se han construido poco más de 40.000 apartamentos al año y el número cada vez menor de edificios permisos muestra que todavía no se ha invertido la tendencia.

Sin embargo, el término “mercado” aquí es una gran exageración. Por un lado, los precios de alquiler están muy regulados, especialmente para los inquilinos existentes. Esto frena el deseo de invertir y genera enormes diferencias de precios entre los inquilinos existentes y los nuevos. Por ejemplo, esto equivale a: según un análisis del Zürcher Kantonalbank (ZKB) en la ciudad de Ginebra, especialmente regulada, la bonificación para inquilinos existente es superior al 50 por ciento, en la ciudad de Zúrich es del 26 por ciento. Por eso muchos antiguos inquilinos se alojan en apartamentos demasiado grandes porque no merece la pena mudarse a apartamentos más pequeños. Según el ZKB, el 72 por ciento de los grandes apartamentos en Ginebra están desocupados y en la ciudad de Zúrich el 65 por ciento. La fuerte regulación de los precios para los inquilinos existentes también crea incentivos para que los propietarios cobren a los nuevos inquilinos los alquileres iniciales más altos posibles.

El mercado también es muy limitado por el lado de la oferta. La superficie edificable se está reduciendo artificialmente y los proyectos de construcción de alta densidad son un asunto muy incierto debido al largo proceso de aprobación y las frecuentes objeciones.

Aumento de precio del 10 por ciento

Según los últimos análisis y previsiones de mercado, los precios de alquiler de los apartamentos en oferta aumentaron y aumentarán en promedio un buen 10 por ciento entre 2021 y 2024. La tasa media de desocupación en Suiza cayó del 1,3 por ciento al 1,15 por ciento en 2023, todavía ligeramente por debajo de la media a largo plazo de alrededor del 1,1 por ciento. Sin embargo, según las previsiones, es probable que este año la cifra caiga por debajo del 1 por ciento. También existen fuertes diferencias entre las regiones por detrás del promedio nacional. Por definición, la demanda es especialmente alta en lugares populares para vivir, como las grandes ciudades, sus aglomeraciones y determinadas zonas turísticas, y el número de apartamentos desocupados está muy por debajo de la media nacional.

¿Qué hacer? Hace dos semanas se celebró una mesa redonda con representantes del gobierno federal, de los cantones, del sector de la construcción y de grupos de interés. Plan de ACCION presentó recomendaciones principalmente a los cantones y municipios. La atención se centró en la idea de eliminar obstáculos a los proyectos de construcción. Sin embargo, otra cuestión completamente distinta es si este postulado tan bien sonado puede aplicarse efectivamente en la práctica. Los círculos de izquierda en particular se sintieron decepcionados porque sus demandas (enfoque: aún más regulación) no lograron consenso.

Se requiere más transparencia

Una de estas demandas fue presentada el miércoles en el Consejo Nacional en forma de Movimiento a debate: la introducción de una obligación a nivel nacional para los propietarios de informar a los posibles nuevos inquilinos del alquiler de los dos años anteriores al firmar nuevos contratos de alquiler. La jerga habla de “requisito de forma” porque los formularios oficiales, además de la notificación del alquiler inicial y otra información, también prevén que se haga constar el alquiler anterior. Con ello se pretende crear un umbral de inhibición para que los propietarios utilicen el cambio de inquilinos para aumentar significativamente los precios.

Actualmente, la legislación federal no exige esta información, pero da a los cantones la posibilidad de exigirlo en caso de escasez de viviendas. Actualmente tengo seis cantones un requisito de formulario completo (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH), y dos cantones tienen un requisito de formulario para ciertos distritos/municipios (NE, VD). El federalismo tiene tres ventajas centrales: permite tener en cuenta diferentes circunstancias y preferencias, permite un cierto grado de competencia entre ubicaciones y habilita laboratorios de aprendizaje cantonales, de los que también pueden beneficiarse otros cantones y el gobierno federal.

Evidencia delgada

Por lo tanto, la pregunta es obvia: ¿Qué ha logrado la exigencia de formularios en los cantones que ya conocen el instrumento? Hay poco material tangible sobre esto. Uno Tésis de maestría Un estudio de la Universidad de Zurich de 2013 sobre los requisitos formales en la ciudad de Zurich, con una muestra bastante pequeña, encontró una influencia estadística débil en la dirección de una ligera caída de los precios. El autor advirtió que la conexión estadística podría volver a desaparecer si se ampliara la muestra. Según el análisis, la influencia sobre la actividad de la construcción no pudo medirse de manera concluyente debido al corto período de observación.

Otro Tésis de maestría En 2016, un profesor de la Universidad de Zurich describió como “cuestionable” si el requisito de crear formularios lograría los objetivos deseados. El autor identificó un aumento superior a la media de los desafíos en algunos cantones con formularios obligatorios. Puedes ver esto como algo negativo (más inseguridad jurídica y más problemas), o puedes verlo como un propósito secundario del requisito de forma. De acuerdo a análisis Según la consultora inmobiliaria IAZI en 2014, la obligación de presentar formularios “tiende a tener un modesto efecto de reducción de los precios”: con un cambio de apartamento promedio cada ocho años, los alquileres aumentaron un 2 por ciento menos que el promedio nacional.

El requisito de forma no tiene “ningún efecto demostrable y significativo de reducción de precios”. juzgado En 2018, una comisión parlamentaria del cantón de Basilea-Ciudad. La comisión no encontró estudios concluyentes y, por tanto, tuvo que limitarse a algunas referencias. La comisión también destacó que los cantones con requisitos formales no destacan por sus precios particularmente bajos ni por su oferta de viviendas particularmente grande.

El consejo de gobierno del cantón de Schwyz presentó una oferta en agosto de 2023 análisis no encontró ninguna conclusión nueva sobre la cuestión y llegó a la conclusión de que no había pruebas de que el requisito de forma tuviera un efecto reductor de los precios.

El Consejo Federal quiere transparencia

En 2015, el Consejo Federal propuso la introducción de un requisito de formularios a nivel nacional, pero la propuesta fracasó en el Parlamento. En tus Mensaje El gobierno tampoco presentó al parlamento ninguna prueba concluyente de un efecto de reducción de precios. Según la embajada, un experto entrevistado encontró un pequeño efecto positivo, mientras que un segundo encuestado no encontró ningún efecto significativo. La conclusión del gobierno: «En términos de la economía en su conjunto, es poco probable que la introducción del requisito de forma tenga un efecto importante en los precios, las inversiones, el consumo o el gasto público». El Consejo Federal justificó su propuesta principalmente con el deseo de una mayor transparencia del mercado, lo que podría hacer bajar los precios. Además, la introducción del requisito de forma “no necesariamente” genera más desafíos.

El Consejo Federal mantiene su postura hasta el día de hoy. El Ministro de Economía, Guy Parmelin, tampoco ofreció el miércoles en el Consejo Nacional pruebas concluyentes de un efecto de amortiguación de los precios. Sin embargo, se pronunció a favor de una mayor transparencia y explicó que podría tener un efecto “preventivo”.

En teoría, es perfectamente posible que especificar el alquiler para los inquilinos anteriores aumente la resistencia del propietario a grandes aumentos de precios. Sin embargo, cabe preguntarse si esta posible tendencia es suficiente para justificar la intervención adicional del gobierno federal y para correr el riesgo de que la inhibición contra el aumento de precios también aumente la inhibición contra la inversión en viviendas nuevas a mediano y largo plazo.

El representante del FDP de Valais, Philippe Nantermod, se pronunció en contra de la propuesta de exigir una forma nacional en el Consejo Nacional. Calificó el requisito de forma como ineficiente o incluso contraproducente. Por cierto, discutió principalmente con el federalismo: diferentes cantones tienen diferentes requisitos, por lo que una solución nacional uniforme no tiene sentido.

Al final, prevalecieron los escépticos. El Consejo Nacional también rechazó la moción. 117 no frente a 73 sí lejos. La mayoría de los votos en contra provinieron de la UDC, el FDP y el centro, mientras que la izquierda y los liberales verdes votaron a favor o con una amplia mayoría. A nivel nacional no habrá exigencia de formularios por el momento.

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La estrella de HGTV, Tarek El Moussa, está construyendo un edificio de apartamentos de 138 unidades en un terreno en Los Ángeles, pero los inquilinos actuales que viven en el área no están contentos con eso.

El área en North Hollywood está actualmente ocupada por diez bungalows, cinco apartamentos dingbat, una casa unifamiliar y edificios adicionales quemados. Varios inquilinos dijeron previamente al Tiempos de Los Ángeles que El Moussa los está desalojando para derribar las propiedades y construir el nuevo complejo de apartamentos.

El pasado viernes 4 de agosto, El Moussa emitió un comunicado en Instagram abordando la situación, alegando que el actual propietario (Arthur Aslanian) entregó los avisos de desalojo, no él ni sus socios del proyecto NoHo 138.

“Por favor, déjame aclarar algo con respecto a un nuevo proyecto. Soy uno de los socios de NoHo 138 que trabaja en la compra de la propiedad Hartsook en North Hollywood para su remodelación”, escribió la estrella de telerrealidad. “Aunque estoy siendo arrastrado por falsas acusaciones y conceptos erróneos, mis intenciones son hacer el bien y espero que podamos concentrarnos en lo positivo y los hechos”.

“Los socios de NoHo 138 han intentado ponerse en contacto con los inquilinos restantes para tener una discusión amistosa sobre los acuerdos finales de mudanza”, continuó. “Los socios de Noho 138 también se comunicaron con el abogado que representa a los inquilinos de Hartsook para solicitar asistencia para facilitar una reunión entre ambas partes. Nuestras intenciones son trabajar con los inquilinos para ofrecerles una gran oportunidad mientras ayudamos a mejorar el vecindario”.

Sin embargo, en una nueva entrevista con GenteClare Letmon, organizadora e inquilina de los bungalows de la calle Hartsook, criticó la declaración de El Moussa.

“Básicamente nos llamó mentirosos”, dijo Letmon, y agregó que mientras el Volteando El Moussas Star podría no haber emitido personalmente los avisos de desalojo, el propietario actual lo hizo para facilitar el proyecto de El Moussa.

Letmon también afirmó que los inquilinos no han tenido contacto directo con El Moussa desde el 14 de julio a pesar de las múltiples solicitudes de reunión. También afirmó que El Moussa bloqueó a la Asociación de Inquilinos de Hartsook en las redes sociales y dejó de responder a cualquiera de sus correos electrónicos después del 14 de julio.

Tras las afirmaciones de Letmon, un representante de El Moussa dijo Gente que el abogado de los vecinos ha respondido a los socios de NoHo 138, y se fijará una reunión lo antes posible.

Además, Letmon alegó que los desarrolladores de NoHo 138 afirmaron falsamente que no tienen ninguna relación con Aslanian, quien está siendo investigado por conducta delictiva. Sin embargo, la empresa encargada del diseño del nuevo edificio, Sam Aslanian Architect Inc, pertenece al hermano de Aslanian.

“Sería increíblemente desgarrador ver este lugar siendo demolido, y los árboles, y el jardín, y solo la historia que hay aquí”, agregó Letmon.

«El municipio de Seegräben está obligado a acoger y albergar a los solicitantes de asilo y refugiados. . . La muy escasa oferta de vivienda en nuestro municipio ha llevado al ayuntamiento a utilizar en un futuro el apartamento propio del municipio en Leumatt para solicitantes de asilo y refugiados. Lamentamos no haber podido encontrar otra solución y esperamos que encuentre un nuevo apartamento rápidamente.»

Con estas palabras, el municipio de Seegräben en el cantón de Zúrich notificó por escrito la rescisión a uno de sus inquilinos el 22 de febrero. El apartamento de 5,5 habitaciones pertenece al municipio y se encuentra encima de un jardín de infancia. El inquilino tiene que dejar el apartamento a finales de mayo después de años de arrendamiento. La comunidad necesita espacio para los refugiados.

La carta de despido de Seegräben pronto llegó a las redes sociales, se compartió miles de veces y provocó muchas reacciones negativas.

El inquilino fue informado de antemano en una conversación, dice Marco Pezzatti, alcalde de Seegräben. “Fue una decisión muy difícil para la comunidad. Pero no teníamos otra opción que reclamar nuestras propias necesidades para lograr la cuota de aceptación de refugiados prescrita por el cantón”.

La ominosa clave de distribución

El ejemplo de la terminación de fosas marinas muestra un problema que probablemente preocupará a más y más comunidades suizas en el futuro y provocará discusiones acaloradas. ¿Dónde hay espacio para vivir para los muchos refugiados? ¿Y cuánto margen de maniobra tienen los municipios?

Los municipios suizos están obligados a aceptar refugiados según una clave de distribución. Esto se basa en el número de habitantes y se incrementó del 0,5 por ciento al 0,9 por ciento en abril de 2022, también debido a la situación de guerra en Ucrania. Para Seegräben esto significa: Según las normas oficiales, el municipio debe acoger a trece refugiados. Solo nueve viven actualmente en la comunidad. El cantón de Zúrich podría asignar cuatro refugiados más a Seegräben en cualquier momento. De ahí la terminación, como medida de precaución.

El municipio está en constante búsqueda de vivienda, dice el alcalde Pezzatti. Se colocaron anuncios y se contrataron intermediarios. No hubo comentarios.

«El escaso espacio habitable en el cantón de Zúrich ha sido durante mucho tiempo un problema y se está agudizando», dice Jörg Kündig, presidente de la Asociación de Consejos Municipales del Cantón de Zúrich. Señaló a las comunidades hace meses que deben ocuparse de la provisión de alojamientos colectivos como instalaciones de protección civil y contenedores. También se consideran las conversiones de espacios comerciales. Kündig también responsabiliza al cantón, porque los municipios simplemente ya no pueden encontrar apartamentos para alojar a los refugiados. Por un lado, el cantón debe garantizar la celeridad como autoridad de aprobación de las medidas de construcción. Por otro lado, Kündig cree que debe «actuar aún más explícitamente para las comunidades a nivel nacional».

El municipio de Seegräben es uno de varios casos. En Lörrach en Alemania vHace unos días, 40 inquilinos recibieron una carta diciéndoles que tenían que dejar sus casas por refugiados. La ciudad escribió: «Está previsto que a finales de año toda la instalación se pueda utilizar como hogar de refugiados». La indignación fue grande, no sólo entre los inquilinos.

El municipio de Mettmenstetten en el cantón de Zúrich también tiene que tramitar muchas solicitudes de asilo. Por lo tanto, el municipio quiere comprar un apartamento para refugiados por un millón de francos. Los ciudadanos están contraatacando. Según el “Anzeiger del distrito de Affoltern”, ha presentado más de 50 apelaciones.

La rescisión es impugnable

El SVP del Cantón de Zúrich condena enérgicamente las acciones del municipio de Seegräben, como escribe en un comunicado el viernes. Se entiende que el municipio de Seegräben, que debe implementar las instrucciones del cantón, se encuentra en una situación difícil. Sin embargo, se espera que estas comunidades afectadas informen al cantón ya las autoridades federales responsables para señalar «los abusos intolerables y la mala planificación en el área de asilo».

El inquilino de Seegräben parece estar de acuerdo con la rescisión. Así que le dijo al «Blick»: «Acepté eso». La comunidad también se ofreció a ayudarlo a encontrar un nuevo hogar. Sin embargo, legalmente, según Anton Bühlmann, abogado y profesor de derecho de arrendamiento en la Universidad de Lucerna, tendría buenas posibilidades de una prórroga si impugnara la rescisión.

En el caso actual, el largo período de alquiler y la difícil situación del mercado son los criterios decisivos, dice Bühlmann. El inquilino de Seegräben podría permanecer en la propiedad durante aproximadamente un año si presentaba una objeción o entablaba una demanda.

Egidio Paludetto quita tranquilamente la cinta policial roja y blanca de la puerta de su taller. A pocos metros de él se oyen golpes y estruendos, las excavadoras arrojan desechos y escombros a los canales, decenas de trabajadores de la construcción de una empresa de demolición corretean por la obra de Koch en Zúrich Albisrieden.

Paludetto lleva una chaqueta de lana sobre un suéter de lana, y su cabello blanco y desgreñado está debajo de un viejo casco de motocicleta con orejeras. Los cascos son obligatorios en el sitio de construcción, dice. Tienes que apegarte a eso.

Saca una llave de uno de los muchos bolsillos de su pantalón de trabajo y abre la puerta de su reino: dos habitaciones, un taller y un almacén, llenos hasta el techo de viejas Vespas, herramientas y repuestos. «Aquí está el trabajo de mi vida. Le puse mucho trabajo y cariño», dice Paludetto. Pero sobre todo trabajo.

El vendedor de motocicletas Egidio Paludetto es el último inquilino en el sitio de Koch. El sitio de la antigua fábrica estuvo ocupado durante diez años. La semana pasada, la policía despejó la zona con un gran contingente.

El mismo día comenzaron los trabajos de demolición de los edificios antiguos y la construcción de los nuevos que se construirán allí en los próximos años. Todos los vecinos y usuarios de la zona se han mudado. Todos menos Paludetto.

El hombre de 66 años se interpone en el camino, y no por primera vez. Paludetto, que incluso da palmaditas en la espalda a los trabajadores de la construcción de la empresa de demolición, pero que una vez fue al Tribunal Supremo por una multa de 20 francos, es probablemente el alborotador más amable de la ciudad.

¿Es un luchador de la pequeña empresa o un terco incorregible? ¿Espera, como antes, una compensación económica por no hacer nada? ¿O Paludetto tiene razón al final?

lucha contra las autoridades

Para Paludetto el asunto está claro. No es un ocupante ilegal y ciertamente no es un ciudadano enojado. Es un Michael Kohlhaas. “¡Escribe eso!”, instruye al periodista. Kohlhaas, el tratante de caballos de la novela del mismo nombre de Heinrich von Kleist, sufre la injusticia de las autoridades, presenta una demanda sin éxito y luego recurre a la justicia por mano propia.

A Paludetto le gusta este papel. Él, el luchador solitario contra una superioridad aparentemente invencible. Él está familiarizado con eso. Alrededor del cambio de milenio, el ventilador del ciclomotor retrasó tres años un importante proyecto de construcción en el sitio de Steinfels en el distrito 5. Incluso entonces, él era el último inquilino a lo largo y ancho. Incluso entonces se negó a mudarse.

En ese momento, los medios se referían a él como un “hombre obstinado” (NZZ), “el último mohicano” (Roger Schawinski) o “Stachel im Steinfels” (“Tages-Anzeiger”). Paludetto expuso su punto de vista en varios reportajes televisivos: siempre puntiagudo, mayormente sonriente, siempre vencedor.

No fue hasta la amenaza de expulsión forzosa que “Palu”, como todos lo llaman, hizo una última fiesta en su garaje y se mudó. “Voluntariamente”, como aún hoy enfatiza.

El propietario de la propiedad, el Zürcher Kantonalbank, incluso le pagó dinero por mudarse. Un «puro alojamiento», un incentivo para «finalmente mudarse», dijo el banco. Se habló de 200.000 francos menos los gastos administrativos.

Hoy Paludetto dice: «He estado en la corte diez veces por los Steinfels». Y, no sin orgullo: «Los abogados tienen un trauma por mi culpa».

un gran circo

En el sitio de Koch, Paludetto, que se describe a sí mismo como un izquierdista, lucha no contra un banco o una inmobiliaria, sino contra el circo Chnopf. Hasta hace poco, esta última alquilaba parte del terreno a la ciudad y hace nueve años ofreció a Paludetto el local en subarriendo.

Paludetto transfirió solo 50 francos al mes a la asociación Zirkusquartier. Esto se muestra en los documentos disponibles para la NZZ. Un precio ridículo, como dicen ambas partes.

Pero aquí es donde termina el consenso. El vendedor de motos y el circo mantuvieron inicialmente una relación de ayuda, casi amistosa, pero con el tiempo se distanciaron cada vez más. Según Paludetto, porque la gente del circo le rompía las herramientas y había accidentes de trabajo peligrosos. Según el circo, la ruptura solo se produjo cuando se rescindió el contrato en el otoño.

A fines de septiembre, el circo Paludetto anunció que el contrato de arrendamiento temporal vencería el 15 de febrero de 2023, el día anterior al desalojo de Koch. El 10 de enero, el circo envió otra carta certificada con el título: «Terminación de las propiedades de subarriendo en el área de Koch».

Ni las dos cartas ni el hecho de que todos los demás subarrendatarios se hayan mudado hace mucho tiempo son razones para que Paludetto abandone su taller. Él culpa al circo. Esto lo puso «en una situación imposible», escribió esta semana a los responsables. El aviso de terminación no cumple con las disposiciones legales y, por lo tanto, no es válido.

Paludetto tomó la posición de que el circo Chnopf tenía que darle un aviso oficial de terminación. Hasta que obtenga esa forma, no irá a ninguna parte. Y además, añade, el plazo de preaviso para los arrendamientos comerciales es de seis meses.

Una costosa paralización de la construcción es inminente

La actitud de rechazo de Paludetto podría costarle muy caro al circo Chnopf. Como propietario, la asociación de circo es responsable. El director general, Konrad Utzinger, dice: «Tenemos que asegurarnos de no provocar un congelamiento de la construcción». Además, Paludetto ya amenaza con emprender acciones legales si las herramientas y los inventarios son «dañados o robados». Su seguro puso el valor total en más de 300.000 francos.

Utzinger no puede explicar el comportamiento de Paludetto. Los subarrendatarios podrían haber trabajado en el sitio en términos tan favorables por pura buena voluntad. Los contratos eran temporales desde el principio. «Funcionó para los veinte subinquilinos, excepto para Palu», dice Utzinger. «Simplemente no quiere aceptarlo».

La ciudad de Zúrich también ha intervenido como mediadora en el litigio. Uno está interesado en una “buena solución”, escribe un portavoz del departamento de finanzas.

Aparentemente, el aspecto de esta solución ya está claro: «El subinquilino debe retirar el material de Paludetto antes del martes por la noche», dijo el departamento de finanzas el martes por la noche. De lo contrario, el circo Chnopf documentará y almacenará el material a las 17:00 horas del miércoles. “Se le comunicó el procedimiento al subarrendatario”.

Sin culpa, sin consideración

Paludetto no quiere tener nada que ver con eso. Dijo el martes por la noche que no estaba al tanto de ninguna instrucción de la ciudad. De cualquier manera, se apega a su opinión. Tiene un contrato de arrendamiento válido y no abandonará el taller en el sitio de Koch.

Las penurias del circo no pasan desapercibidas. «Me duele terriblemente», dice Paludetto. Pero no se siente culpable. Después de todo, no fue solo ayer que llamó la atención de los responsables sobre su contrato de arrendamiento actual.

Continúa exigiendo una “ubicación alternativa aceptable” del Circo Chnopf, al igual que en el caso Steinfels hace veinte años. Un uso provisional sería suficiente, dice, después de todo, después de 36 años como distribuidor de motocicletas, de todos modos no quiere trabajar mucho más. Pero la habitación debe ser grande, barata y por supuesto en la ciudad.

Luchar contra lo inevitable parece energizar a Paludetto más de lo que le roba. Al final, hace veinte años, sus amigos lo convencieron de que pasara tiempo con su hijo recién nacido en lugar del taller en el área de Steinfels.

Hoy su hijo es adulto y actualmente está en el ejército. Paludetto dice: «Ya no tengo que tener nada en cuenta».