Un ataque ruso alcanzó el sábado casas en la ciudad de Kramatorsk, en el este de Ucrania. Decenas de rescatistas buscan a varias personas que aún pueden estar vivas bajo los escombros. Kramatorsk es la última ciudad importante del Donbass bajo control ucraniano.

Para los habitantes del código postal más buscado del país, en diciembre llegó una noticia desagradable: en un intento de presionar a la ciudad para que se zonifique para viviendas más asequibles, un fallo restrictivo de un juez del Tribunal Superior impuso una moratoria al derecho de Beverly Hills a aprobar cualquier ampliación de viviendas nuevas o propuestas de proyectos por parte de los residentes en espera de la aprobación de viviendas nuevas para locales de bajos ingresos. En esta comunidad ultraexclusiva, donde la remodelación de viviendas es prácticamente un deporte, la noción de que todas las renovaciones (desde simples remodelaciones de cocinas hasta instalaciones multimillonarias en grutas) requerirían la entrada de personas ajenas a ellas, o se retrasarían indefinidamente, provocó una inquietud particular.

Ese malestar se ha convertido en indignación para muchos que viven en las 5,71 millas cuadradas que conforman la famosa ciudad, donde los alquileres y las hipotecas son más del doble del promedio nacional. Tras el fallo del juez del Tribunal Superior Curtis A. Kin del 23 de diciembre, la ciudad se encuentra ahora totalmente inmersa en una batalla sobre lo que se ha convertido en un tema urgente en muchas ciudades estadounidenses: la demanda de proyectos de viviendas asequibles significativos y significativos. Muchos residentes, que ya desconfían del tráfico peatonal adicional que seguirá a la apertura de la estación de metro Wilshire/Rodeo, solo quieren que el status quo permanezca en Beverly Hills. Algunos argumentan que Beverly Hills simplemente no tiene espacio para albergar ninguna vivienda nueva, sea asequible o no.

«La gente está furiosa, está enfurecida porque un juez tiene derecho a imponer una moratoria a los residentes sobre algo que no es su lucha ni su culpa», dijo Aaron Kirman, un residente de Beverly Hills que representa propiedades exclusivas en Los Ángeles y aparece en el programa de CNBC. serie de realidad inmobiliaria Listado imposibledice El reportero de Hollywood. “La realidad es que Beverly Hills no tiene mucho terreno. Creo que [Judge Kin] poner a todos en una situación muy complicada y comprometedora”.

La idea de que a la ciudad le falta espacio es ridícula para los defensores de la vivienda asequible. «Otras ciudades pueden tener ese argumento; Beverly Hills definitivamente no», dice Matt Gelfand, litigante interno de Californians for Homeownership, el grupo cuya demanda contra la ciudad condujo al fallo de Kin. «Hay mucho interés y hay muchos lugares donde ponerlo», dice. THR, y agregó que en los últimos meses han llegado propuestas para hacer precisamente eso. “Beverly Hills es obviamente un centro de empleo. Tiene un enorme uso comercial. Por eso necesita tener viviendas”.

La decisión de moratoria de construcción del 23 de diciembre equivale a un control judicial sobre la ciudad de Beverly Hills, que durante décadas no ha presentado un plan para viviendas asequibles que el estado considere adecuadas. Todas las ciudades de California deben presentar un plan, conocido como Elemento de Vivienda, al estado cada ocho años, que describa cómo se adaptarán a una proporción del crecimiento de la población mientras California se enfrenta a una crisis de vivienda en todo el estado.

En 2018, California ocupó el puesto 49 en los EE. UU. en unidades de vivienda por residente, con un déficit estimado de alrededor de 3 a 4 millones de viviendas. Beverly Hills, una ciudad de 32.400 residentes que viven abrumadoramente en viviendas unifamiliares, ha visto su población reducirse ligeramente durante el último medio siglo, incluso cuando la de California se disparó, duplicándose a unos 40 millones. Durante décadas, la rica ciudad ha logrado resistirse al cambio en nombre de, como todavía dicen muchos residentes, “preservar su carácter”.

Beverly Hills ha logrado mantener su cordón de exclusividad chi-chi en parte porque la Asociación de Gobiernos del Sur de California, que distribuye proyectos de viviendas asequibles en toda la región, asignó durante mucho tiempo a la ciudad un número bajo de unidades requeridas. En 2018, El New York Times informó que se necesitaban apenas tres proyectos de viviendas asequibles en Beverly Hills.

Desde entonces, esa cifra ha aumentado después de que una legislatura más favorable a la vivienda estableciera un conjunto de reglas más estrictas sobre cómo se distribuyen los requisitos de unidades. Para el ciclo actual de ocho años, a Beverly Hills se le ha asignado un objetivo de 3,104 viviendas adicionales. Tres cuartas partes de ellos deben destinarse a residentes de ingresos bajos y medios. Para alcanzar el número objetivo y mantener la zonificación de “preservación del carácter” de la ciudad, se propusieron unidades en algunos de los edificios de oficinas totalmente arrendados de la ciudad y en una comunidad judía local; incluso se incluyó la sede de la Academia de Cine.

Alan Nissle, que dirige la empresa de desarrollo inmobiliario residencial y hotelero Wilshire Skyline, dice THR que Beverly Hills está atrapada en una situación extraña: si la ciudad cumpliera plenamente con las leyes de California, proporcionara más viviendas y hiciera su parte para ayudar con la actual crisis inmobiliaria, en última instancia comprometería la calidad esencial que está tan desesperada por preservar. , él dice.

“[The city] Necesita encontrar una manera de abordar suficientemente las necesidades del Estado sin socavar su carácter”, dice. THR por teléfono. “Y desafortunadamente, hasta ahora, no ha hecho lo suficiente, legal y políticamente, para abordar las preocupaciones del Estado. Como resultado, su intento de preservar ese carácter ha resultado contraproducente”.

Tras la moratoria de Kin, la ciudad inmediatamente impugnó legalmente el fallo. Como resultado, los permisos todavía se están aprobando mientras todo esto se desarrolla. Pero los residentes ahora temen que otra laguna legal amenace el estatus exclusivo de Beverly Hills.

La solución del remedio del constructor

La Ley de Responsabilidad de la Vivienda, que se aprobó en 2017 cuando California se encontraba en medio de un aumento de años en el crecimiento demográfico, limita la capacidad de los gobiernos locales para “denegar, reducir la densidad o hacer inviables proyectos de desarrollo de viviendas” que de otro modo serían consistentes. con los estándares locales y se ajusten a las necesidades actuales. La HAA incluye la solución llamada “Remedio del Constructor”, que dice que una ciudad o condado no puede vetar un proyecto de vivienda propuesto si la ciudad no ha adoptado un Elemento de Vivienda que haya sido aprobado por el estado.

El continuo fracaso de Beverly Hills a la hora de ofrecer un plan viable para el Elemento de Vivienda ha provocado que los promotores inmobiliarios se vuelvan más agresivos. Buscando construir allí, y hacerlo a lo grande, es una oportunidad única. Sin un plan de vivienda aprobado por el estado, los funcionarios han desbloqueado todo el poder legal de la HAA y han dado a los desarrolladores una ventana para proponer al menos 14 edificios residenciales altos, estructuras ampliamente detestadas en Beverly Hills, donde las casas unifamiliares independientes y los sectores acomodados -¿La gente que vive dentro es la norma? Debido a que estas propuestas reservan el 20 por ciento requerido de sus unidades para inquilinos de bajos ingresos, los líderes de la ciudad de Beverly Hills, conscientes de la óptica de la situación y probablemente deseosos de parecer conformes con los mandatos estatales, ahora parecen no tener otra opción que dar luz verde a estos proyectos.

O tal vez la ciudad de Beverly Hills se mantendrá firme contra los proyectos de rascacielos propuestos (uno de los cuales tiene 17 pisos) que ha desencadenado la solución Builder’s Remedy. Después de todo, la ciudad de Santa Mónica logró negociar un acuerdo de conciliación con un desarrollador que había utilizado el mismo proceso de Reparación del Constructor después de que la ciudad costera tampoco lograra obtener la aprobación estatal para su propio Elemento de Vivienda. Y los miembros del Concejo Municipal de Beverly Hills, que se enfrentan a las elecciones del 5 de marzo, podrían estar más preocupados por ganarse a los votantes enojados que desprecian la idea de vivir al lado de altas torres y entre sus nuevos residentes menos acomodados.

El último plano revisado del Elemento de Vivienda de la ciudad se entregaría al estado esta semana. Después de leer superficialmente el documento, Gelfand dice THR que el nuevo plan aún no cumple con un estándar legal clave al presentar evidencia de que los usos existentes en los sitios enumerados van a discontinuarse. Nissle, quien también examinó el plano, dice que, aunque no es necesariamente un éxito seguro para la aprobación estatal, la revisión refleja la diligencia debida de la ciudad y un esfuerzo genuino para satisfacer las necesidades de vivienda delineadas por el estado.

Recientemente, la ciudad aprobó un plan de la firma de Nissle, para un residencial de siete pisos en un área de Beverly Hills dividida en tres pisos, en una votación de 5-0. De las 54 unidades del edificio, seis de ellas están destinadas a residentes de bajos ingresos. Esto está muy por debajo del 20 por ciento pero, por supuesto, es superior a cero. ¿Reunirse con las autoridades reguladoras es a mitad de camino una solución para Beverly Hills? Ciertamente da la sensación de ser un compromiso, aunque es muy poco probable que genere las miles de unidades asequibles que se necesitan y requieren. Para Beverly Hills, parece que ha llegado el momento de ponerse al día con algunos de sus vecinos, les guste o no.

«Si [Beverly Hills] va a crecer, tiene que crecer verticalmente”, dice Nissle. “Está siguiendo el camino de Hollywood y Santa Mónica, para bien o para mal. Es simplemente la nueva realidad de las cosas”.

Hay muchas estadísticas y análisis sobre la evolución de los precios del suelo y de los inmuebles. Reciben mucha atención en los medios. Algunos esperan una respuesta sobre si todavía pueden permitirse tener sus propias cuatro paredes y dónde. Otros satisfacen su curiosidad. Durante años, los precios inmobiliarios casi siempre han apuntado en una dirección: hacia arriba.

Esta evolución de los precios afecta ahora a casi todos los propietarios de una vivienda unifamiliar o de un condominio. Así lo demuestra un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Wüest Partner en nombre de la oficina tributaria cantonal. Es probable que la mayoría de los propietarios vean una factura de impuestos más alta a partir de 2025. En casos individuales, esto varía desde una modesta cantidad de tres dígitos hasta una suma sustancial de cuatro dígitos.

En total, la Hacienda espera unos ingresos mayores para el cantón de unos 45 millones de francos por el impuesto sobre la renta y 40 millones por el impuesto sobre el patrimonio. Se pueden esperar rendimientos adicionales de la misma magnitud para todas las comunidades. Así se desprende del borrador de instrucciones que el consejo de gobierno publicó la semana pasada.

Al menos el 70 por ciento del valor de mercado.

Ni la necesidad financiera ni la codicia por más recursos impulsan al cantón. Es la situación jurídica, o más precisamente: la jurisprudencia. Porque el valor de la propiedad ocupada por el propietario pertenece a la declaración de impuestos. Este número no es el mismo que el valor de mercado y su municipio lo comunica a los propietarios. Se ajustó por última vez en 2009 y ahora suele estar lejos del valor real de ventas.

Esto no sólo ahorra impuestos a la propiedad. El valor de alquiler imputado también se deriva del valor de la propiedad imponible. Se trata de unos ingresos ficticios que se acreditan a los ingresos de los propietarios de viviendas de uso propio y cuya supresión se debate desde hace años en el Parlamento Federal. Si este valor aumenta, aumenta el impuesto sobre la renta.

Según la legislación fiscal de Zúrich, el valor de alquiler imputado normalmente se fija en un máximo del 70 por ciento del valor de mercado, es decir, en relación con el precio al que podría alquilarse el apartamento o la vivienda unifamiliar.

Actualmente existe una amplia jurisprudencia del Tribunal Federal sobre el tema. Según esto, los valores de alquiler imputados no deben ser inferiores al 60 por ciento del alquiler de mercado y los valores del impuesto a la propiedad no deben ser inferiores al 70 por ciento del valor de mercado de la propiedad.

Debido al mayor valor de las propiedades y con el objetivo de cumplir con estos requisitos legales, Wüest Partner ha calculado los nuevos valores. Resultado: Para viviendas unifamiliares, el valor del impuesto a la propiedad debe aumentarse en un promedio del 49 por ciento y el valor de alquiler imputado en un 11 por ciento. Para los condominios, el aumento promedio en el valor es del 48 por ciento y el valor de alquiler imputado es del 10 por ciento.

En su decisión, el gobierno utilizó algunos ejemplos para calcular cuál sería la carga adicional. Esto depende de si alguien cae en una progresión más alta del impuesto sobre la renta con el nuevo valor del alquiler o si tiene que pagar el impuesto sobre el patrimonio por primera vez como resultado del mayor valor de la propiedad. Quienes compraron su casa antes de 2009 son los que más lo sienten. El aumento de valor de los últimos quince años tiene un impacto aquí.

La asociación cantonal de propietarios reaccionó de inmediato. Aunque se muestra comprensivo con el ajuste, analizará detalladamente la directiva, que cuesta a los propietarios de viviendas alrededor de 170 millones de francos al año a nivel cantonal y municipal.

La asociación critica que la medida favorece a aquellos cuyas propiedades están muy gravadas y grava a aquellos que reducen sus deudas, por ejemplo para ahorrar para la jubilación. A aquellos que hayan ahorrado toda una vida y hayan pagado su hipoteca se les pediría que pagaran. No puede deducir los intereses hipotecarios en su declaración de impuestos.

“Igualdad de trato ante la injusticia”

Preguntado al respecto, la Dirección de Hacienda escribe que depende de la situación financiera personal del contribuyente si vale la pena tener una deuda hipotecaria: «En cualquier caso, reducir las deudas no representa una desventaja, independientemente de la edad del propietario «. Los intereses hipotecarios representaban salidas reales de efectivo de los ingresos de los hogares que nunca podrían dar lugar a una desgravación fiscal del mismo importe.

Si el gobierno federal suprime en un futuro próximo el valor de alquiler imputado, lo mismo se aplicaría al cantón de Zúrich. Sin embargo, según la Agencia Tributaria, esto no cambiaría la necesidad de una nueva evaluación en relación con el impuesto sobre el patrimonio.

El director financiero Ernst Stocker (SVP) ciertamente no buscaba esta tarea. Cuando el consejo de gobierno anunció la revalorización de las propiedades hace tres años, dijo al NZZ que esperaba que esta copa pasara por alto. El hecho de que esto no haya sucedido se debe también a que se presentó nuevamente a las elecciones de 2023.

La situación actual en el cantón de Zúrich no se ajusta a la ley federal. El tribunal cantonal de apelación fiscal y el tribunal administrativo ya lo han determinado. Se negaron a permitir que la oficina de impuestos aumentara el valor del impuesto sobre la propiedad de una propiedad. Motivo: si las grandes masas se benefician de valores demasiado bajos, no se puede gravar legalmente a un individuo. Entonces se aplica la “igualdad de trato en caso de injusticia”.

Sin embargo, los contribuyentes ya no pueden confiar en este principio porque, según la decisión del Gobierno, ya se ha iniciado el ajuste. Se entrará en consulta con los partidos políticos, municipios y asociaciones afectadas hasta el 8 de mayo. En última instancia, todos tienen tan poco que decir al respecto como el Parlamento o el pueblo.

Es una instrucción del gobierno a las autoridades fiscales. Los propietarios de viviendas conocerán en su municipio a principios de 2026 cuál será el valor del impuesto sobre la propiedad y el valor de alquiler imputado de su propiedad en el futuro para su declaración de impuestos de 2025.