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La Torre de Brooklyn, como se muestra en esta foto de StreetEasy, se ha convertido en la caracter\u00edstica m\u00e1s reconocible del horizonte de Brooklyn, con un dise\u00f1o que algunos consideran llamativo u otros siniestro. Cuando la Torre de Brooklyn alcanz\u00f3 su punto m\u00e1ximo en octubre de 2021, Michael Stern organiz\u00f3 una fiesta. A medida que se acercaba el atardecer, el personal condujo a los invitados que se arremolinaban alrededor de la rotonda lujosamente ornamentada del Dime Savings Bank hasta los ascensores de construcci\u00f3n para brindar en la parte superior del edificio de 1,066 pies que ahora era, oficialmente, hist\u00f3ricamente<\/em>, el \u00fanico superalto de la ciudad fuera de Manhattan. Hab\u00edan sido necesarios a\u00f1os de disputas, pero Stern, fundador y socio gerente de JDS Development, ahora estaba de pie sobre la ciudad, con el viento azotando los lados abiertos de su edificio, mientras sus invitados exclamaban ante la vista y se acercaban a la red de construcci\u00f3n para selfies. Lo recuerdo brindando por Gregg Pasquarelli, director fundador de SHoP Architects, que dise\u00f1\u00f3 el edificio, y tambi\u00e9n por \u00e9l mismo, por atreverse a creer en Nueva York y su futuro en un momento en el que tanta gente hab\u00eda huido. Pero dos a\u00f1os y medio despu\u00e9s, el ambiente en la Torre de Brooklyn se hab\u00eda debilitado. A finales de marzo, Silverstein Capital Partners de Larry Silverstein, el prestamista intermedio que otorg\u00f3 a Stern un pr\u00e9stamo de 240 millones de d\u00f3lares en 2019, decidi\u00f3 ejecutar la hipoteca.<\/p>\n El superalto de Stern en 9 Dekalb, con su fachada neog\u00f3tica sorprendentemente oscura, es ahora la caracter\u00edstica m\u00e1s reconocible del horizonte de Brooklyn, y quiz\u00e1s la m\u00e1s divisiva. Pero la gente en la industria de bienes ra\u00edces siempre ha hablado de ella por una raz\u00f3n diferente, y algunos especularon que estaba condenada al fracaso desde el principio: su dise\u00f1o s\u00faper alto y s\u00faper delgado se adaptaba mejor a Billionaires’ Row, el tipo de persona enrarecido y trotamundos. enclave preferido por las personas que pod\u00edan pagar el tipo de precios que un proyecto como este necesitar\u00eda para alcanzar el punto de equilibrio. \u00abUna cosa es pagar una prima por estar a 1.000 pies sobre Central Park\u00bb, me dice una fuente que trabaja en desarrollo, \u00ab\u00bfpero 1.000 pies sobre Trader Joe’s?\u00bb<\/p>\n Stern, que ahora tiene 44 a\u00f1os, pas\u00f3 en el lapso de una d\u00e9cada de ser un desarrollador de barrio perif\u00e9rico al nivel m\u00e1s alto de Manhattan, construyendo rascacielos t\u00e9cnicamente complejos para la clase multimillonaria. Es conocido tanto por su alarde (jets privados, zapatillas Prada, coleccionar autos deportivos raros) como por la brillante ambici\u00f3n de sus proyectos. Convirti\u00f3 un edificio de oficinas de Verizon en Chelsea en Walker Tower, puliendo la reputaci\u00f3n del bastante desconocido arquitecto Art Deco que lo hab\u00eda dise\u00f1ado para vender condominios por 9 millones de d\u00f3lares a gente como Cameron Diaz. Recurri\u00f3 a SHoP, una animada empresa estrella en ascenso, para dise\u00f1ar los edificios de American Copper en Murray Hill, un par de torres de color rojo y oro conectadas por un puente elevado en un vecindario conocido principalmente por alquileres anodinos favorecidos por los reci\u00e9n graduados universitarios. Construy\u00f3 el m\u00e1s delgado de los superaltos de Billionaires’ Row, 111 West 57th Street, en un sitio diminuto encima del emblem\u00e1tico Steinway Hall, un proyecto que entr\u00f3 en ejecuci\u00f3n hipotecaria y acumul\u00f3 demandas, cuyos detalles el Tiempos financieros<\/em> alguna vez descrito como \u00abbarroco\u00bb. (\u201cLos litigios son inevitables en este negocio\u201d, dijo al peri\u00f3dico. \u201cSi la gente no te demanda, es que no est\u00e1s trabajando lo suficiente\u201d).<\/p>\n La Torre de Brooklyn fue igualmente audaz: una sensibilidad decididamente de Manhattan (y un precio, con un promedio de 2.300 d\u00f3lares por pie cuadrado) en Flatbush Avenue. Stern adquiri\u00f3 el sitio hace casi una d\u00e9cada, con Joseph Chetrit, a quien luego compr\u00f3. (Aunque, al parecer, no en el cronograma que hab\u00edan acordado: Chetrit present\u00f3 una demanda en 2022, alegando que Stern todav\u00eda le deb\u00eda $17 millones). \u201cEstamos muy emocionados de darle a Brooklyn un edificio que no sea t\u00edmido, que sea No seas t\u00edmido\u201d, dijo Stern en 2016, cuando los desarrolladores presentaron los planos a la ciudad. \u00abQueremos que este proyecto encapsule todo lo bueno del pasado de Brooklyn y todo lo bueno del futuro de Brooklyn\u00bb. La torre, uno de los \u00faltimos proyectos en obtener una reducci\u00f3n de impuestos 421-a, fue dise\u00f1ada para tener una combinaci\u00f3n de unidades comerciales, de alquiler y de condominios: 150 condominios y 400 de alquiler, respectivamente, con el 30 por ciento de estos \u00faltimos reservados como asequibles. Las comodidades incluyen una cancha de baloncesto al aire libre en el piso 66 y dos piscinas, una de las cuales rodear\u00eda la c\u00fapula del Dime Savings Bank.<\/p>\n Pero <\/strong>El proyecto tambi\u00e9n era complejo y costoso. Los supertalls est\u00e1n m\u00e1s involucrados desde una perspectiva de ingenier\u00eda y, con una gran cantidad de bienes inmuebles valiosos consumidos por los ascensores, es m\u00e1s dif\u00edcil distinguirlos. Mientras que un superalto s\u00faper delgado pod\u00eda costar $6,000 por pie cuadrado o m\u00e1s en West 57th Street, no era obvio que un superalto en el centro de Brooklyn pudiera ganar ni siquiera un tercio de esa cifra. \u00abEra dif\u00edcil imaginar c\u00f3mo iba a funcionar la econom\u00eda de ese edificio\u00bb, me dice una fuente de desarrollo. \u00abEs tan incre\u00edblemente alto que es ineficiente\u00bb. La tierra es m\u00e1s barata, continu\u00f3, pero todo lo dem\u00e1s (la mano de obra, la construcci\u00f3n, los costos indirectos) es igual. (El hecho de que est\u00e9 adjunto al emblem\u00e1tico Dime Savings Bank a\u00f1ade atractivo, pero tambi\u00e9n complicaciones… y costos). Brooklyn Point y 11 Hoyt tambi\u00e9n son torres nuevas, altas y lujosas en el vecindario, pero es precisamente porque no se elevan hasta las mismas alturas elevadas que la Torre de Brooklyn y que no tienen que cambiar por tanto para alcanzar el punto de equilibrio. (Y la mayor\u00eda no lo ha hecho: el precio medio de cierre en 11 Hoyt es de $1,465 por pie cuadrado, seg\u00fan StreetEasy, mientras que Brooklyn Point obtiene un promedio de $1,841).<\/p>\n Stern no se inmut\u00f3. En el verano de 2019, JDS cerr\u00f3 la financiaci\u00f3n de la construcci\u00f3n: 240 millones de d\u00f3lares de Silverstein y 424,1 millones de d\u00f3lares de Ot\u00e9ra Capital Inc. El acuerdo se produjo en un momento en que los bancos, temiendo un exceso, se estaban enfriando en el mercado de apartamentos de alta gama, dejando un agujero. cada vez m\u00e1s ocupados por prestamistas privados. El financiamiento mezzanine surge cuando un desarrollador no puede cubrir todos sus costos con un pr\u00e9stamo tradicional y debe encontrar una manera de llenar el vac\u00edo, y fue el primer pr\u00e9stamo de este tipo de Silverstein. Si bien el financiamiento mezzanine a menudo proviene de fondos de cobertura y otros prestamistas que no son capaces ni est\u00e1n interesados \u200b\u200ben hacerse cargo de un proyecto si el desarrollador incumple, Silverstein, quien desarroll\u00f3 uno de los sitios del World Trade Center, claramente no se desanim\u00f3 ante la perspectiva. Cuando se finaliz\u00f3 el financiamiento en 2019, el presidente del brazo crediticio le dijo al mundo financiero<\/em> Diario<\/em> <\/em>que la complejidad del proyecto era el atractivo: \u201cLo que nos atrajo es lo mismo que asusta a los dem\u00e1s\u201d.<\/p>\n Joshua Stein, un abogado inmobiliario que se ocupa de financiaci\u00f3n comercial, dice que los promotores han optado cada vez m\u00e1s por conceder pr\u00e9stamos mezzanine no s\u00f3lo por el buen rendimiento de su dinero, sino tambi\u00e9n porque \u00absi un prestatario incumple, estar\u00e1 feliz de aceptarlo\u00bb. y hacerse cargo\u201d. Esa es una gran diferencia con un t\u00edpico fondo de cobertura o un banco tradicional, que no tiene ni la experiencia ni el deseo de asumir un proyecto complicado. \u00abBank of America, eso es lo \u00faltimo que quieren\u00bb, dice.<\/p>\n Y si el prestatario incumple, una ejecuci\u00f3n hipotecaria puede ocurrir r\u00e1pidamente. Mientras que los prestamistas hipotecarios tienen que pasar por ejecuciones judiciales que duran a\u00f1os, un pr\u00e9stamo de entresuelo est\u00e1 respaldado, no por el edificio en s\u00ed, sino por participaciones accionarias en la LLC propietaria del edificio. En pocas palabras, es m\u00e1s r\u00e1pido y m\u00e1s eficiente ejecutar una hipoteca: la subasta de 9 DeKalb est\u00e1 programada para el 10 de junio. Sum\u00e1ndose a la posible intriga: a fines del a\u00f1o pasado, Silverstein compr\u00f3 la hipoteca a Otera por $428,5 millones, por lo que ahora tiene la hipoteca, y Pr\u00e9stamos mezzanine junior y senior. \u201c\u00bfLarry tiene la hipoteca intermedia y de primera posici\u00f3n?\u201d dice una fuente que trabaja en desarrollo. \u00abEst\u00e1 buscando tomar el edificio\u00bb. Otro experto en bienes ra\u00edces me dice: \u00abEs un movimiento de poder\u00bb. (JDS declin\u00f3 hacer comentarios. Silverstein emiti\u00f3 un comunicado diciendo que 9 los pr\u00e9stamos hipotecarios y entresuelo de DeKalb estaban en mora de vencimiento y Silverstein, como prestamista junior entresuelo, estaba haciendo lo que legalmente tiene derecho a hacer.) Stern no es el \u00fanico prestatario que est\u00e1 en una En estos momentos la situaci\u00f3n es dif\u00edcil, dice Jonathan Squires, director general del Grupo de Ventas de Inversiones de Cushman & Wakefield: muchos proyectos cuyos pr\u00e9stamos vencieron est\u00e1n en problemas.<\/p>\n Los primeros inquilinos del edificio comenzaron a mudarse la primavera pasada, que tambi\u00e9n fue aproximadamente al mismo tiempo que JDS puso en el mercado la parte de alquiler y venta minorista del edificio. Se dec\u00eda que aspiraban a entre 600 y 700 millones de d\u00f3lares, el Verdadero negocio<\/em> inform\u00f3 en su momento. El precio fue ampliamente considerado elevado -m\u00e1s acorde con lo que se habr\u00eda alcanzado antes de que los aumentos de las tasas de inter\u00e9s enfriaran el mercado multifamiliar- y no surgieron compradores. Ya no est\u00e1 en el mercado. Una fuente de bienes ra\u00edces dijo que probablemente fue perjudicial para las ventas y el arrendamiento cuando JDS puso a la venta el componente minorista porque el edificio comenz\u00f3 a parecer deteriorado. Life Time Fitness, el \u00fanico gimnasio m\u00e1s elegante que Equinox, como se\u00f1al\u00f3 uno de mis colegas, ha ocupado la mayor parte de los 130.000 espacios comerciales de la base. Abundan los rumores sobre lo que se har\u00e1 con Dime Savings Bank: \u00bfla tienda Apple? \u00bfRestaurante conceptual? \u2013 pero hasta ahora no se ha anunciado nada.<\/p>\n Y aunque las ventas del edificio se iniciaron hace dos a\u00f1os, y personas con conocimiento del proyecto estimaron que se vendi\u00f3 entre un 30 y un 40 por ciento, los registros p\u00fablicos muestran que s\u00f3lo 18 de 148 condominios han cerrado hasta ahora. El consenso es que los apartamentos se est\u00e1n vendiendo a buenos precios, pero no ha habido tantas ventas. \u00abNo es que la Torre de Brooklyn no haya vendido nada\u00bb, dice una fuente del sector inmobiliario. \u00abObtienen precios altos, pero no con la suficiente rapidez\u00bb.<\/p>\n Y al final, trasladar algunos apartamentos m\u00e1s no resolver\u00eda el enigma financiero de Stern. Entonces, \u00bfgirar\u00e1 en la Torre de Brooklyn? Es dif\u00edcil de decir. Para evitar la ejecuci\u00f3n hipotecaria, Stern tendr\u00eda que refinanciar y a mucha gente con la que habl\u00e9 no le pareci\u00f3 probable que la refinanciaci\u00f3n fuera posible, pero podr\u00eda suceder. (Es un momento dif\u00edcil para hacerlo). Una demanda o una quiebra tambi\u00e9n podr\u00edan ganar tiempo. Pero no importa lo que suceda en la Torre de Brooklyn, nadie piensa que es el final de Michael Stern, quien ya est\u00e1 en camino a su pr\u00f3ximo supertall: una torre de Miami con la marca Dolce & Gabbana con Tal y Oren Alexander a cargo de las ventas. Es sabido que los promotores inmobiliarios tienen muchas vidas; alguien brome\u00f3 conmigo diciendo que Stern ten\u00eda 27 de ellas solo en 111 West 57th Street. O como dijo otro: \u00abEs un tipo muy inteligente\u00bb.<\/p>\n
\n Foto de : Douglas Elliman<\/span>\n <\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n