\n<\/p>\n
Tras la subida del tipo de inter\u00e9s de referencia hace dos semanas, decenas de miles de viviendas arrendatarias reciben ahora correspondencia de sus propietarios. C\u00f3mo responder a un aumento de alquiler.<\/p>\n
<\/div>\n<\/div>\n
<\/p>\n Karin Hofer \/ NZZ<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/figcaption><\/figure>\n <\/p>\n Patrick Frost, director de la compa\u00f1\u00eda de seguros de vida Swiss Life, es refrescantemente transparente. \u00abAumentaremos el alquiler a alrededor de 21.000 de nuestros 38.500 apartamentos en Suiza y lo estamos preparando y comunicando con cuidado\u00bb, dijo en un comunicado el pasado fin de semana. Entrevista con CH Medios<\/a>-Peri\u00f3dicos<\/a> en expediente. <\/p>\n <\/p>\n Lo que el grupo de seguros planea hacer como el propietario privado m\u00e1s grande, y con \u00e9l la mayor\u00eda de los propietarios, no es nada objetable. Los propietarios simplemente se adhieren a la ley de arrendamiento suiza. Este establece que la renta en un arrendamiento en curso solo puede aumentarse por razones muy espec\u00edficas: por ejemplo, si aumenta la tasa de inter\u00e9s de referencia. Por el contrario, los arrendatarios pueden solicitar una reducci\u00f3n si baja el tipo de inter\u00e9s de referencia. <\/p>\n <\/p>\n Pero incluso si los propietarios ahora tienen derecho a ajustar el alquiler al alza por primera vez en m\u00e1s de 15 a\u00f1os, como inquilino debe verificar algunas cosas si un aumento de alquiler revolotea en la casa: <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Como inquilino, puede averiguar f\u00e1cilmente si se permite o no un aumento de la renta debido a la tasa de inter\u00e9s de referencia: el contrato de alquiler generalmente establece la tasa de inter\u00e9s de referencia en la que se basa el contrato. Si dice 1,25 por ciento, el aumento es permisible. Este es el caso de todos los arrendamientos celebrados con posterioridad al 1 de marzo de 2020, pues a partir de entonces se aplica la tasa del 1,25 por ciento. <\/p>\n <\/p>\n Si existe un valor superior (porque el contrato de alquiler se celebr\u00f3 antes del 1 de marzo de 2020), se debe comprobar si se han concedido todas las reducciones del tipo de inter\u00e9s de referencia que se han producido desde el inicio del periodo de alquiler. Un ajuste de la renta con referencia a la tasa de inter\u00e9s de referencia aumentada solo se justifica si la renta se ha reducido hasta en un 1,25 por ciento.<\/p>\n <\/p>\n En caso de que no pueda encontrar la tasa de inter\u00e9s de referencia subyacente en el contrato de alquiler: la tasa de inter\u00e9s que se aplicaba en el momento en que se celebr\u00f3 el contrato es relevante. En el sitio web de la Oficina Federal de Vivienda puede encontrar un control m\u00e1s detallado Relaci\u00f3n de tipos de inter\u00e9s de referencia de los \u00faltimos a\u00f1os<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ciertamente se puede permitir un aumento de m\u00e1s del 3 por ciento, porque hay varias razones para un aumento. \u00danicamente a partir del tipo de inter\u00e9s de referencia, se permite un aumento de la renta de un m\u00e1ximo del 3 por ciento.<\/p>\n <\/p>\n Sin embargo, los propietarios tambi\u00e9n pueden transferir el 40 por ciento de la inflaci\u00f3n acumulada y los aumentos de costos generales. Los propietarios tambi\u00e9n podr\u00edan hacer valer estos dos factores independientemente del tipo de inter\u00e9s de referencia. El hecho de que ahora todo se est\u00e1 juntando tiene que ver con el hecho de que no desea ajustar constantemente el alquiler, sino que prefiere hacerlo de una sola vez.<\/p>\n <\/p>\n En el caso de aumentos de costos, las juntas de arbitraje generalmente aceptan una tasa fija del 0,5 por ciento anual. El propietario no necesita ning\u00fan recibo para reclamar la suma global. Las cantidades que superen este 0,5 por ciento deber\u00e1n acreditarse expresamente.<\/p>\n <\/p>\n Exactamente cu\u00e1nto se puede traspasar adem\u00e1s del 3 por ciento depende de la fecha del \u00faltimo ajuste de alquiler o cu\u00e1ndo comenz\u00f3 el alquiler.<\/p>\n <\/p>\n Ejemplo: cualquier persona que haya vivido en el mismo apartamento durante mucho tiempo y haya estado pagando el mismo alquiler desde julio de 2020 (despu\u00e9s de la \u00faltima reducci\u00f3n de la tasa de inter\u00e9s de referencia en marzo de 2020) debe esperar un recargo de hasta casi el 7 por ciento: 3 puntos porcentuales tasa de inter\u00e9s de referencia m\u00e1s 2,4 puntos porcentuales de inflaci\u00f3n (40 por ciento de 6 por ciento de inflaci\u00f3n acumulada seg\u00fan el \u00edndice nacional de precios al consumidor) m\u00e1s 1,5 puntos porcentuales de aumento de costos (tres veces una tasa \u00fanica de 0,5 puntos porcentuales).<\/p>\n <\/p>\n Cualquiera que se acaba de mudar y ya est\u00e1 recibiendo su primer aumento de alquiler debe defenderse si el aumento es significativamente superior al 3 por ciento. Despu\u00e9s de seis meses, por ejemplo, se justifica un recargo adicional del 0,9 por ciento debido a los ajustes del costo de vida y los aumentos de costos.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Un aumento de renta no solo tiene que ser correcto en t\u00e9rminos de contenido, sino tambi\u00e9n formalmente. S\u00f3lo es jur\u00eddicamente vinculante si se basa en la formulario oficial<\/a> comunicado o en un formulario aprobado por el cant\u00f3n en el que se encuentra la vivienda.<\/p>\n <\/p>\n Este requisito de forma tiene por objeto garantizar que el aumento del alquiler est\u00e9 claramente justificado y que el arrendatario tambi\u00e9n est\u00e9 informado de sus opciones legales para impugnar el aumento ante la autoridad de arbitraje en el momento de la recepci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n Si un aumento, en contraste con una reducci\u00f3n, se anuncia por correo electr\u00f3nico o carta ordinaria, es nulo. Esto significa que, como inquilino, no tiene que impugnarlos en absoluto; es ineficaz de todos modos. Lo mismo se aplica si el aumento no est\u00e1 claramente justificado. Este es el caso, por ejemplo, si el arrendador da varias razones para el aumento sin mostrar el monto del recargo calculado para cada una. Sin embargo, como inquilino, primero debe quejarse de tales errores directamente al propietario antes de acudir a la autoridad de arbitraje.<\/p>\n <\/p>\n Tampoco se permite un aumento de la renta de la noche a la ma\u00f1ana, sino solo en la pr\u00f3xima fecha de terminaci\u00f3n y sujeto al per\u00edodo de aviso y un per\u00edodo de reflexi\u00f3n de diez d\u00edas. Por lo tanto, se permite un aumento a partir del 1 de octubre de 2023 como muy pronto si no se ha acordado en el contrato de alquiler un per\u00edodo de preaviso que se desv\u00ede del m\u00ednimo legal de tres meses.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Cualquiera que haya comprobado por s\u00ed mismo los tres primeros puntos y llegue a la conclusi\u00f3n de que todo est\u00e1 en orden puede suponer, en general, que el aumento es legal. <\/p>\n <\/p>\n Sin embargo, es comprensible si usted, como inquilino, quiere ir a lo seguro. Despu\u00e9s de todo, enfrentarse a un aumento de alquiler no sucede todos los d\u00edas. Desde la introducci\u00f3n del sistema con la tasa de inter\u00e9s de referencia, esta situaci\u00f3n nunca ha existido porque las tasas de inter\u00e9s siempre han bajado. En consecuencia, muchos inquilinos no tienen experiencia con los aumentos de alquiler. Y solo puedes defenderte dentro de los primeros 30 d\u00edas. Pasado este plazo, la nueva renta se considera aceptada. <\/p>\n <\/p>\n El estado ha hecho provisiones para tales casos. Las autoridades de arbitraje est\u00e1n obligadas a proporcionar informaci\u00f3n legal de forma gratuita. En la ciudad de Z\u00farich, por ejemplo, tienes lunes y mi\u00e9rcoles. consulta oral gratuita de 15 minutos<\/a>ya sea por tel\u00e9fono o en el sitio.<\/p>\n <\/p>\n Sobre la base de esta informaci\u00f3n, uno deber\u00eda poder evaluar si tiene sentido oponerse al aumento de la renta. Si es necesario, tambi\u00e9n puede obtener la informaci\u00f3n necesaria de la autoridad de conciliaci\u00f3n Formulario de disputa<\/a> o puede descargarlo all\u00ed.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n No solo se permite una objeci\u00f3n si algo est\u00e1 mal con el aumento de la renta, por ejemplo, porque se van a repercutir aumentos de costos excesivos. Incluso un aumento de alquiler correctamente pasado es discutible. Como inquilino, tambi\u00e9n puede argumentar, de manera similar a la renta inicial, que la renta es abusivamente alta.<\/p>\n <\/p>\n Sin embargo, la carta del abuso no debe jugarse a la ligera. Cualquiera que haya vivido en su piso durante mucho tiempo y pague poco alquiler porque se le repercutieron las rebajas del tipo de inter\u00e9s de referencia tiene pocas posibilidades de salir adelante con su petici\u00f3n. Tal desaf\u00edo tambi\u00e9n ser\u00eda una afrenta para el propietario.<\/p>\n <\/p>\n Puede verse diferente si acaba de mudarse y pr\u00e1cticamente est\u00e1 pagando el alquiler del mercado. Pero incluso alguien que paga un alquiler alto no puede asumir que su desaf\u00edo tiene alguna posibilidad de \u00e9xito; porque es dif\u00edcil determinar qu\u00e9 tan alto puede ser un alquiler.<\/p>\n <\/p>\n Aunque hay uno fallo de la corte federal<\/a>, que establece que un alquiler es abusivo si el rendimiento neto de una propiedad en alquiler es superior al 3,5 por ciento (tasa de referencia m\u00e1s 2 puntos porcentuales). Pero, por un lado, es un c\u00e1lculo de rendimiento especial, de acuerdo con la ley de arrendamiento. Por otro lado, esta regulaci\u00f3n solo se aplica a los edificios que se construyeron o compraron hace menos de 30 a\u00f1os. Lo siguiente se aplica a los llamados edificios antiguos: siempre que el aumento de la renta est\u00e9 dentro del rango de la renta habitual en el \u00e1rea, no hay lugar para un c\u00e1lculo de rendimiento neto adicional.<\/p>\n <\/p>\n Es pr\u00e1cticamente imposible demostrar que un alquiler supera los est\u00e1ndares habituales del local y del barrio. No hay estad\u00edsticas que muestren las rentas promedio en un barrio. Por lo tanto, se debe proporcionar evidencia de lo que es una renta que es habitual para la ubicaci\u00f3n y el distrito especificando al menos cinco propiedades en la misma ciudad o distrito que sean comparables a la propiedad de alquiler en t\u00e9rminos de ubicaci\u00f3n, tama\u00f1o, condici\u00f3n, equipo y per\u00edodo de construcci\u00f3n. Para edificios muy nuevos (menos de 15 a\u00f1os), se aplican reglas diferentes.<\/p>\n <\/p>\n Cualquiera que alegue abuso est\u00e1 entrando as\u00ed en las profundidades de la ley de arrendamiento suiza, que puede describirse como un mosaico de decisiones de los tribunales federales debido a las regulaciones legales rudimentarias. Los propios tribunales civiles y penales de Z\u00farich escriben en su sitio web sobre el tema de la legislaci\u00f3n sobre abusos que la regulaci\u00f3n es \u00abComplicado ya veces contradictorio\u00bb<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n Como inquilino, es posible que pueda obtener una cierta concesi\u00f3n financiera del propietario con una objeci\u00f3n. Pero eso no significa necesariamente que la renta originalmente exigida hubiera sido abusiva. Tambi\u00e9n puede ser simplemente una cuesti\u00f3n de evitar un procedimiento laborioso y, debido a la inconsistencia mencionada, a menudo impredecible. Y ese no puede ser el punto. Para citar nuevamente el sitio web de los Tribunales de Z\u00farich: \u00abNo se puede encontrar el ‘alquiler justo’ con la ley aplicable\u00bb.<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n \u00bfY la conclusi\u00f3n? Quiz\u00e1s lo m\u00e1s probable es esto: el mercado de apartamentos de alquiler suizo funciona muy bien en una comparaci\u00f3n internacional. Vivir en Suiza es caro, s\u00ed, pero en t\u00e9rminos de ingresos no es m\u00e1s caro que en los pa\u00edses vecinos. Adem\u00e1s, la calidad de los apartamentos es significativamente mejor.<\/p>\n <\/p>\n Los inquilinos y los propietarios no son oponentes, sino socios contractuales. Como en todas partes, vale la pena ser vigilante y cr\u00edtico. Pero no hay raz\u00f3n para suponer que el propietario quiere estafarlo.<\/p>\n <\/p>\n El hecho de que las subidas de alquileres est\u00e9n ahora pendientes no es un deseo ni una voluntad de los propietarios, sino que es sist\u00e9mico: si suben los tipos de inter\u00e9s, el tipo de inter\u00e9s de referencia tambi\u00e9n sube lentamente y con retraso, lo que permite a los propietarios subir las rentas.<\/p>\n <\/p>\n Un arrendador privado puede, si su situaci\u00f3n financiera se lo permite, ser libre de decidir c\u00f3mo enfrenta el aumento en la tasa de inter\u00e9s de referencia: si lo repercute de inmediato y en su totalidad o si espera y lo ve. No es responsable ante nadie. Sin embargo, los propietarios institucionales, como los fondos de pensiones o las compa\u00f1\u00edas de seguros, tienen poco margen de maniobra: su tarea principal es ganar el mejor inter\u00e9s posible sobre el dinero de sus asegurados, que incluye a la mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n. Esto tambi\u00e9n incluye aumentar los alquileres en sus propiedades residenciales cuando as\u00ed lo exija la ley. <\/p>\n <\/p>\n <\/div>\nCon tasas de inter\u00e9s m\u00e1s altas, los alquileres en Suiza tambi\u00e9n est\u00e1n aumentando debido al sistema.<\/h2>\n
1. \u00bfTengo raz\u00f3n en ser uno de esos inquilinos que ahora reciben un aumento de alquiler?<\/span><\/h2>\n
2. El aumento de la tasa de inter\u00e9s de referencia permite un aumento del alquiler del 3 por ciento. Sin embargo, mi arrendador agrega un 6 por ciento. \u00bfEst\u00e1 esto permitido?<\/span><\/h2>\n
3. \u00bfHe sido informado correctamente?<\/span><\/h2>\n
4. No estoy seguro si necesito hacer algo. \u00bfQu\u00e9 tengo que hacer?<\/span><\/h2>\n
5. \u00bfTengo que aceptar siempre una subida del tipo de inter\u00e9s de referencia correctamente repercutida? <\/span><\/h2>\n
Diferente espacio de maniobra<\/span><\/h2>\n