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Los propietarios privados se enfrentan a sanciones fiscales. Transferirse a una sociedad an\u00f3nima puede ser una estrategia eficaz.<\/p>\n
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<\/p>\n Alessandro Della Bella \/ Keystone<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/figcaption><\/figure>\n <\/p>\n Martin F., jubilado de 67 a\u00f1os, est\u00e1 sentado en su despacho. Sobre el escritorio, delante de \u00e9l, se amontonan expedientes, informes de los fideicomisarios, tablas y cartas a la oficina de impuestos. Cada art\u00edculo parece ser una confirmaci\u00f3n m\u00e1s de sus temores: paga demasiado en impuestos. Despu\u00e9s de jubilarse, \u00e9l y su esposa compraron un piso en la zona de Berna, adaptado a su edad. Tambi\u00e9n invirtieron en dos edificios de apartamentos, cuyo valor ha aumentado.<\/p>\n <\/p>\n Pero las autoridades fiscales est\u00e1n poniendo fin a las pensiones: los ingresos netos inmobiliarios de unos 120.000 francos se gravan de forma acumulativa con las pensiones de jubilaci\u00f3n. La pareja paga entre 60.000 y 70.000 francos al a\u00f1o en impuestos. \u201cA menos que tenga que renovar un sistema de calefacci\u00f3n, casi no tenemos posibilidades de deducci\u00f3n\u201d, dice el pensionista. Su conclusi\u00f3n es clara: los propietarios privados de bienes inmuebles son castigados a efectos fiscales. \u201cSi el impuesto fuera m\u00e1s moderado, podr\u00eda reducir significativamente los alquileres o reembolsar los pr\u00e9stamos bancarios\u201d, afirma frustrado.<\/p>\n <\/p>\n El pensionista hizo la cuenta: si las propiedades pertenecen a una cooperativa o una corporaci\u00f3n, las autoridades fiscales no cobran tanto. Pero un administrador le desaconsej\u00f3 transferir su propiedad privada a una corporaci\u00f3n: ser\u00eda demasiado complicado y s\u00f3lo parcialmente ventajoso a efectos fiscales.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Claude Frosio, jefe de asesoramiento fiscal del banco Vontobel, conoce los obst\u00e1culos: \u00abLo primero es considerar cu\u00e1nto tendr\u00eda que pagar la entrada a una empresa\u00bb. Los tr\u00e1mites para la constituci\u00f3n de una AG, la transferencia notarial de las propiedades, la inscripci\u00f3n en el registro mercantil, etc., ni siquiera son el problema. Cualquiera que ya tenga en su patrimonio privado una gran fortuna en bienes inmuebles tendr\u00eda que transferir legalmente las propiedades al AG. En el caso de Martin F., se incurrir\u00eda en impuestos sobre ganancias de propiedad e impuestos de transferencia de propiedad muy elevados. El precio de entrada en la corporaci\u00f3n ser\u00eda tan alto que todos los expertos fiscales lo desaconsejar\u00edan.<\/p>\n <\/p>\n \u00abLa variante cl\u00e1sica para una empresa inmobiliaria para particulares es empezar de nuevo en un terreno totalmente nuevo\u00bb, afirma el experto Claude Frosio. Supongamos que un particular adquiere riqueza a trav\u00e9s de una herencia y quiere invertir en el mercado inmobiliario. Entonces, los pasos formales para fundar una AG probablemente s\u00f3lo costar\u00edan en total unos pocos miles de francos.<\/p>\n <\/p>\n Una empresa inmobiliaria resulta especialmente valiosa si alguien trabaja desde hace muchos a\u00f1os y al mismo tiempo obtiene ingresos imponibles de bienes inmuebles. Con esta soluci\u00f3n, los inversores privados evitan una elevada progresi\u00f3n impositiva que, seg\u00fan el cant\u00f3n, asciende hasta el 40% o incluso m\u00e1s. A modo de comparaci\u00f3n: los ingresos dentro de una AG generalmente se gravan con un tipo impositivo mucho m\u00e1s bajo, alrededor del 12 al 19% (dependiendo del cant\u00f3n).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Pero Martin F. se enfrenta a otro obst\u00e1culo: como necesita los ingresos para vivir, pagar\u00eda dividendos con la opci\u00f3n de empresa inmobiliaria. Para no volver a caer en la trampa de esta distribuci\u00f3n imponible, tendr\u00eda que conseguir fondos de otra manera. En pocas palabras: el capital invertido en la empresa inmobiliaria se contabiliza como pr\u00e9stamos de accionistas. El dinero se puede devolver al accionista a lo largo de a\u00f1os y d\u00e9cadas y absolutamente libre de impuestos. Esto suele requerir apoyo profesional para implementar correctamente todos los aspectos fiscales y contables.<\/p>\n <\/p>\n Adem\u00e1s, una empresa inmobiliaria promete opciones de dise\u00f1o muy atractivas para deducir los intereses de las deudas y gravar las amortizaciones y provisiones. Los beneficios generados tambi\u00e9n se pueden reinvertir directamente en el AG, lo que significa que s\u00f3lo se gravan parcialmente. Hay bastantes inversores privados que hacen exactamente esto: empiezan con una corporaci\u00f3n y reinvierten los ingresos en otros proyectos. Entonces un AG es \u00fatil de todos modos: cualquiera que haya heredado, por ejemplo, dinero o terrenos y est\u00e9 desarrollando sus propios proyectos, corre el riesgo de ser clasificado como comerciante de bienes ra\u00edces comerciales. Esto es exactamente lo que se puede evitar con la forma jur\u00eddica de AG.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n El experto Claude Frosio conoce otra constelaci\u00f3n en la que un AG vale la pena. Supongamos que una persona rica vive en el cant\u00f3n fiscalmente eficiente de Schwyz y posee una propiedad en Ginebra, donde se sabe que las tasas impositivas son muy altas. Este propietario tiene ahora la posibilidad de constituir una AG con domicilio social en su lugar de residencia; las acciones representan bienes muebles y tributan en el lugar de residencia de Martin F.<\/p>\n <\/p>\n La diferencia en este estudio de caso es sorprendente: los ingresos no est\u00e1n gravados a m\u00e1s del 40% como en Ginebra, sino a una tasa impositiva sobre las ganancias mucho m\u00e1s baja, del 14%; La fiscalidad de los activos inmobiliarios tambi\u00e9n sigue siendo muy moderada (v\u00e9ase el cuadro). Para Claude Frosio, el caso es claro: \u201cQuien posee bienes inmuebles en un cant\u00f3n con impuestos altos, como Ginebra, Zurich, Basilea-Ciudad, Berna o Vaud, y vive en Schwyz, Zug u otro lugar con impuestos bajos, normalmente se convierte en una corporaci\u00f3n con la variante que conduce mejor\u201d. Por supuesto, tambi\u00e9n se aplica lo contrario: quien vive en Ginebra o Zurich e invierte en Zug o Schwyz no deber\u00eda poner el inmueble en una sociedad an\u00f3nima, sino mantenerlo en privado.<\/p>\n <\/p>\n Para Mart\u00edn F., las propiedades son el resultado de a\u00f1os de trabajo. \u00bfNo ser\u00eda a\u00fan m\u00e1s f\u00e1cil venderlos? Pero \u00e9l y su esposa piensan en sus tres hijas y quieren que la propiedad pase a la siguiente generaci\u00f3n. Esto tambi\u00e9n requiere una cuidadosa planificaci\u00f3n financiera y fiscal para proteger los activos.<\/p>\n <\/p>\n <\/div>\nLos lugares de primera clase como aqu\u00ed, a orillas del lago Lem\u00e1n, prometen ingresos estables. Una empresa inmobiliaria ofrece protecci\u00f3n contra peligros inminentes relacionados con los impuestos.<\/h2>\n
\u00bfQu\u00e9 se necesita para fundar una corporaci\u00f3n?<\/span><\/h2>\n
Soluci\u00f3n mediante pr\u00e9stamo<\/span><\/h2>\n
La ubicaci\u00f3n es crucial<\/span><\/h2>\n