Bülach es el campeón suizo en compactación. Así lo demuestra una evaluación de los 50 municipios más grandes de Suiza. En las grandes ciudades, sin embargo, la densificación de la edificación y la mejora de la oferta de vivienda que demanda todo el mundo no avanza.
Barrio Glasi en Bülach: alto nivel de ocupación, principalmente seis plantas, con conexión ferroviaria directa.
Ante nosotros se alza el recién construido Glasi Quarter en Bülach, uno de los mayores proyectos de construcción de viviendas de los últimos años. La empresa Glashütte Bülach fabrica aquí desde hace 111 años tarros de conservas y soportes de cristal para árboles de Navidad. También son de culto las bombonas de cristal para vino de 25 litros. En el lugar se ha creado un nuevo distrito con 583 apartamentos, espacios comerciales y espacios públicos. Toda la imagen está dominada por un edificio de 19 pisos que domina el distrito.
La aglomeración urbana de Zúrich ha experimentado un notable crecimiento demográfico del 40 por ciento desde el año 2000. Un nuevo análisis muestra que Bülach también se ha convertido en un modelo de densificación estructural. Ningún otro municipio suizo ha aumentado tan drásticamente su densidad de población por hectárea de superficie edificable como Bülach: el aumento de 2017 a 2022 es del 18 por ciento. Además de la altura de los edificios y la densidad estructural, la densidad de residentes es un indicador clave de si el espacio existente se está utilizando mejor o no.
Las aglomeraciones crean espacio habitable
Kloten ocupa el segundo lugar con un 7,4 por ciento más de habitantes por hectárea, seguido de Schlieren, Bulle y Nyon (ver tabla). «La dinámica de la densificación estructural y de la densidad de población se produce actualmente principalmente en las aglomeraciones de la zona de Zúrich, en Kriens, pero también en Lausana y en los suburbios de Ginebra», afirma Robert Weinert. Es economista de la consultora Wüest Partner y evaluó las cifras. Según el experto, la tendencia en materia de ordenación del territorio va en la dirección correcta al menos en un punto: si Dübendorf, Bülach, Kloten o Renens, cerca de Lausana, crean nuevos espacios habitables, se trata de lugares bien desarrollados. «Esto promete distancias más cortas hasta los centros de trabajo», afirma Weinert.
Otro hallazgo importante: de los 50 municipios más grandes, sólo 12 han aumentado la densidad en la medida que requeriría el crecimiento demográfico promedio de Suiza. En el mismo período, la población residente permanente en Suiza aumentó un 3,9 por ciento. El tantas veces citado “desarrollo hacia dentro” amenaza con fracasar. «La densificación de las ciudades definitivamente no es suficiente», explica Matthias Engel, de la asociación de maestros constructores. Según la ordenación del territorio, en ningún lugar de Suiza deberían zonificarse más terrenos edificables. Por lo tanto, no hay forma de evitar el hecho de que las ciudades y aglomeraciones hagan un uso mejor y más eficiente de la zona de asentamiento existente.
Pero con todos estos esfuerzos, las autoridades, los propietarios y los inversores actúan en un campo de fuerzas muy delicado: en los centros urbanos, los riesgos de que los proyectos fracasen debido a la protección contra el ruido, las objeciones o la resistencia política en los parlamentos de las ciudades son mayores. . La planificación espacial dirige el desarrollo hacia áreas de asentamiento existentes donde el proceso de aprobación lleva más tiempo. Además, los terrenos edificables en las ciudades y en zonas cercanas a ellas son significativamente más caros que en otras ubicaciones. Todo el mundo paga el precio: el espacio habitable sigue siendo escaso y caro.
Alcalde de Berna: “La transformación es un trabajo duro”
La mayoría de las ciudades más grandes, como Berna, Lucerna y San Galo, acaban al final de la clasificación. El alcalde de Berna, Alec von Graffenried, justifica la falta de progreso diciendo que en la ciudad de Berna apenas quedan reservas de terreno edificable: «La urbanización de edificios existentes es nuestra mayor reserva y esta transformación es un trabajo agotador». El concepto de desarrollo urbano actual pone en primer plano la calidad del desarrollo interno y permite densidades significativamente más altas que en planes anteriores. “Por eso esperamos un mayor impulso al desarrollo en los próximos años”, subraya Alec von Graffenried.
En Basilea las cosas están avanzando: los nuevos edificios son mucho más altos que antes. Los edificios residenciales en Basilea tienen en los últimos años una altura media de unos nueve pisos. “Los estudiantes de Bülach, Kloten y Dübendorf también construyen un modelo de densidad significativamente mayor”, señala Robert Weinert. Meyrin y Vernier, cerca de Ginebra, también llaman la atención con sus nuevos edificios residenciales de gran tamaño.
«La dinámica se está produciendo actualmente en las aglomeraciones», confirma Markus Mettler, director general de la empresa familiar Halter AG. Para el promotor, las razones son obvias: “La resistencia a la densificación y a los nuevos proyectos en general es muchas veces mayor en las ciudades que en las aglomeraciones. Hay que luchar por cada metro cuadrado”. Al parecer todo el mundo está a favor de esta densificación interior, pero en la práctica los grupos de interés y los residentes hacen todo lo posible para impedir nuevos proyectos. Las leyes de construcción y los planes de diseño ofrecen muchas áreas de ataque: por ejemplo, las distancias mínimas, la preservación de los edificios dignos de protección, las cuestiones de diseño y las normas sobre protección acústica. «Un edificio de viviendas densamente construido con patios sin coches promete una reducción notable del ruido», afirma Mettler.
Ginebra: Razones de la débil construcción de viviendas
Un caso extremo es Ginebra: la ciudad del lago Léman sufre de bajos niveles de construcción residencial y apenas aumenta su densidad de construcción, a diferencia de la aglomeración del cantón de Ginebra. Las rigurosas regulaciones y controles de precios en las zonas de desarrollo cantonales, así como la interpretación estricta de la ley de alquileres, aparentemente inhiben la actividad inversora. La densidad de población en la ciudad de Ginebra no ha aumentado desde 2017, pero ha disminuido drásticamente. Con un -20 por ciento menos, la ciudad de Ginebra es la perdedora en esta comparación. Pero Robert Weinert espera un cambio positivo: “Las cifras de Ginebra cambiarán pronto. Porque la nueva zonificación distorsiona actualmente el resultado”. Weinert está convencido de que el terreno recién dividido creará espacio para nuevos proyectos en un futuro próximo. Entonces la densidad de edificación también podría volver a aumentar.
El estancamiento de la densificación urbana llega en un mal momento: al mismo tiempo, la nueva construcción está disminuyendo significativamente. Mientras que hace ocho o diez años se construían más de 55.000 apartamentos cada año, las inversiones cayeron más del 20 por ciento el año pasado y este año. Esta es la «tormenta perfecta» para la oferta de vivienda en Suiza, afirma el empresario Markus Mettler. No se vislumbra un cambio de tendencia: la caída de la construcción de viviendas probablemente continuará durante algún tiempo: la inflación, los mayores costes de construcción, los mayores tipos de interés y las estrictas directrices bancarias para la financiación de la construcción están dejando huellas claras.
Si se quiere lograr una mejora, hay que repensar la planificación espacial: Markus Mettler pide que las zonas de trabajo se abran al uso residencial. Y para poder implementar realmente la densificación defendida por todos lados, los requisitos de las normas de construcción y de zonificación tendrían que ser diferentes: «Lo que necesitamos no es un aprovechamiento máximo permitido de una propiedad, sino, por el contrario, una densidad mínima prescrita». ”, dice Mettler. Porque incluso si las ciudades crean ciertos instrumentos de planificación que permitirían edificios más densos y más altos, rara vez han sido realmente explotados.
Un artículo del «NZZ el domingo»