No más dinero de los impuestos, sino menos regulaciones de construcción -y menos activismo de izquierda- lo que ayudaría a aliviar la presión.
El espacio habitable en Zúrich es buscado, pero caro.
El cantón de Zúrich crece sin cesar. En los últimos diez años, la población ha aumentado un 13 por ciento, sumando alrededor de 180.000 personas. Es como si en alguna parte se hubiera construido un segundo Winterthur. Y justo al lado, otra mitad.
Si bien el mercado laboral puede absorber la afluencia (todavía hay escasez de trabajadores cualificados), el aumento de la demanda en el mercado inmobiliario es claramente perceptible. La construcción de viviendas no sigue el ritmo del crecimiento, lo hará menos construidos que hace diez años.
La administración y los políticos deberían hacer todo lo posible para garantizar que los proveedores privados puedan crear más espacio habitable. Los inversores institucionales, como los fondos de pensiones, tienen el interés, los recursos y las habilidades para hacerlo. Pero en lugar de eso, la izquierda de Zurich, y no sólo ella, recurre a la misma vieja receta: dejar que el Estado lo arregle.
Una casa adosada por dos millones de francos
Es indiscutible que en el cantón de Zúrich la vivienda es cara. Según el Zürcher Kantonalbank, quien quiera comprar aquí una vivienda unifamiliar tendrá que pagar un precio de 2 millones de francos calcular. Sin embargo, las partes interesadas no deberían elevar demasiado sus expectativas. Dependiendo de la comunidad, por este dinero sólo se pueden comprar edificios de los años 70 mal aislados o viviendas unifamiliares adosadas.
El banco que concede la hipoteca sobre dicha propiedad hace el siguiente cálculo: capital propio del 20 por ciento, es decir, 400.000 francos. Ingreso mínimo para el importe restante financiado mediante un préstamo: 320.000 francos al año. Incluso las personas con dos salarios y dos salarios del 100 por ciento no pueden lograr esto así como así.
Las cosas no pintan mejor en el mercado del alquiler. Cualquiera que haya podido adquirir un apartamento hace años está protegido de grandes subidas de precios gracias a las estrictas leyes de arrendamiento, pero se encuentra en una jaula de oro: un cambio sería mucho más caro. Muchos de los que quisieran mudarse a otro lugar o a un apartamento más pequeño se ven obligados a resistir. Así se vuelve rígido el mercado.
¿500 millones? eso no llega muy lejos
La respuesta de los partidos y asociaciones de Zurich a estos desafíos es aleccionadora. Sólo a nivel cantonal están pendientes cinco iniciativas de vivienda y otras en la ciudad de Zúrich. Pero la mayoría de las sugerencias no son útiles.
Tres de los candidatos cantonales provienen de partidos de izquierda o de la asociación de inquilinos. A primera vista, es difícil distinguirlos porque, según el título, todos apuntan en la misma dirección: el primero pide “viviendas más asequibles”, el segundo “viviendas más asequibles y sin fines de lucro” y el El tercero quiere “proteger la vivienda asequible”.
El Iniciativa de vivienda, es decir, el que tiene “pisos más asequibles”, quiere nacionalizar progresivamente el mercado inmobiliario. Si dos particulares acuerdan la venta de una propiedad o un terreno más grande, un municipio puede intervenir y hacerse cargo de la propiedad en lugar del comprador por el mismo precio. Este derecho de preferencia, que también está respaldado por partes de la GLP, tiene como objetivo crear gradualmente viviendas estatales más asequibles.
Las desventajas de esta idea son obvias. Para que se ejerza el derecho de preferencia, primero debe haber un acuerdo listo para cerrarse, pero es probable que muchos compradores eviten las comunidades que han introducido adquisiciones de último momento.
Incluso si el municipio pudiera ejercer el derecho de preferencia, surge la pregunta de qué tan baratos serán finalmente los apartamentos. Esto se debe a que el municipio tiene que hacerse cargo de la propiedad al precio de mercado, posiblemente bastante alto, lo que también podría reflejarse en el importe del alquiler. Y, por supuesto, una empresa puede simplemente superar las capacidades financieras de una comunidad.
El Iniciativa de vivienda, es decir, el que tiene “viviendas más asequibles y sin fines de lucro”, exige un compromiso mucho más fuerte por parte del cantón. Debería crear una sociedad cantonal de viviendas y capitalizarla con al menos 500 millones de francos. Además, todos los apartamentos que pertenecen al cantón se transferirán a la institución.
Aparte de las serias dudas sobre si la construcción de viviendas asequibles debería ser una tarea cantonal, así como de la tensa situación financiera del cantón, el principal problema de esta propuesta es que, en el mejor de los casos, se podrían construir unos cientos de apartamentos.
Quinientos millones de francos es mucho dinero, incluso para un cantón grande. Pero en el mercado inmobiliario esta es una suma pequeña; es suficiente para un solo desarrollo más grande. Por lo tanto, 1,6 millones de zuriqueses tendrían que cofinanciar un proyecto del que podrían beneficiarse quizás 1.000 habitantes. Esto no es particularmente solidario ni siquiera comienza a resolver el problema de la vivienda.
La tercera plantilla de la izquierda es la Iniciativa de protección de la vivienda. Este es el que quiere “proteger viviendas más asequibles”. Los municipios deberían poder introducir normas para evitar la conversión de propiedades de alquiler en condominios. También deberían poder vincular los permisos de construcción con una restricción temporal del alquiler. Los nuevos edificios de sustitución no deberían construirse simplemente y la asociación de inquilinos debería tener amplios derechos de apelación.
Este proyecto de ley no resolvería ningún problema pero aumentaría la escasez. Si el espacio es limitado, y es en Suiza, tiene sentido desde el punto de vista territorial y ecológico derribar edificios antiguos y crear nuevos asentamientos más densamente urbanizados y más altos. Pero eso es exactamente lo que la iniciativa de protección de la vivienda quiere evitar con exigencias excesivas. Como resultado, los inversores se están frenando. En Ginebra y Basilea, donde ya se aplican restricciones similares los efectos negativos son obvios.
Seguro a todo riesgo del estado padre.
Las otras dos iniciativas cantonales provienen de todo menos de la izquierda. Asociación de Propietarios (VHE). Sin embargo, HEV también pide más gobierno. Su primera iniciativa exige que el sector público ya no sólo cree apartamentos de alquiler asequibles, sino también condominios asequibles.
La segunda iniciativa HEV quiere que el cantón de Zurich garantice el 15 por ciento del capital para los compradores por primera vez a través de una garantía, de modo que los compradores de vivienda ya no tengan que traer consigo el 20 por ciento del capital, sino sólo el 5 por ciento.
Estas dos iniciativas también ampliarían la ayuda estatal a grupos de ingresos altos y muy altos, aquellos que generalmente pueden permitirse el lujo de ser propietarios de una vivienda. Éste no puede ser el objetivo de una política social y de vivienda moderada. También está la cuestión de qué pasaría si se produjera un colapso generalizado de los precios inmobiliarios. El cantón podría enfrentarse a exigencias muy elevadas.
Por diferentes que sean los autores de estas cinco iniciativas, lo que tienen en común es que son un reflejo de la mentalidad inclusiva actual. Al igual que en muchos otros ámbitos de la vida, desde el salario mínimo hasta los productos de higiene y las primas de los seguros médicos, el Estado también debería abaratar, garantizar, distribuir, prescribir y prescribir la vivienda.
Burocracia y activismo de izquierda
Los iniciadores tienen razón en un punto: el Estado necesita hacer más. Pero al contrario de lo que piensan, no con más dinero, sino con más sentido común y menos burocracia.
Esto es una necesidad urgente, especialmente en la ciudad de Zurich. Un empresario que trabaja en Zurich tiene en el NZZ el domingo informó que una solicitud de construcción para un proyecto algo más complejo ya no consta de diez páginas A-4 como antes, sino de cinco carpetas federales. Estos deberán entregarse en múltiples copias en diversas oficinas oficiales. Están implicadas hasta doce oficinas. Valor añadido para el cliente: cero. Esfuerzo adicional: enorme.
A esto se suma el activismo de izquierda. Incluso los grandes proyectos sensatos se oponen por principio porque, como entonces, Zona de Neugasse, No cumplir con los requisitos máximos. Alrededor de 3.000 nuevos apartamentos también están bloqueados en la ciudad debido a las excesivas normas sobre ruido.
Suiza debe abordar la inmigración
Es este duro entorno el que, además del aumento de los costes, puede privar a los inversores del deseo de construir en Zúrich.
Al menos las normas sobre ruido en el estado federal de Berna parecen ser las mismas. ahora moviendo lentamente algoy también otro tema central, el aumento del sector inmobiliario, surge gracias al FDP y sus socios civiles ambos en Zurich como en Berna. Ése es un rayo de esperanza.
Pero la presión sobre la vivienda no es sólo un problema de producción, sino también de insumos: Suiza debe abordar la inmigración, y esto también afecta la atracción hacia ciudades como Zurich. Los bloqueos internos son enormes. La izquierda y los Verdes, que pregonan que “quien siembra carreteras recogerá tráfico” con cada proyecto de autopista, no quieren reconocer la misma lógica cuando se trata de viviendas subvencionadas por el Estado. La analogía es obvia.
Pero los afectados directamente, los inquilinos y los futuros propietarios, también tienen demanda. Deberían reducir sus exigencias hacia sí mismos y, sobre todo, hacia el Estado. No todo el mundo puede mudarse al centro de Zúrich y aspirar a un apartamento subvencionado con vistas al lago.
El espacio habitable en Zúrich es un privilegio, no un derecho básico, y las ubicaciones más baratas todavía no son más que un corto viaje en tren hasta el campo o un cantón vecino.