Al contratar una hipoteca se implica mucho dinero. Los expertos estiman que, si sigue algunos consejos importantes, podrá ahorrar hasta 25.000 francos a lo largo de los años en una hipoteca a tipo fijo a diez años. ¿A qué deberías prestar especial atención?
Fachada de un edificio residencial: Hay algunas cosas a considerar a la hora de contratar una hipoteca.
Para muchas personas, contratar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de sus vidas. En consecuencia, no se debe actuar ingenuamente en este caso.
En el mercado hipotecario existe una fuerte competencia entre bancos, compañías de seguros, fondos de pensiones y fundaciones de inversión. Estos ofrecen condiciones diferentes, y la oferta que está sobre la mesa en la primera conversación no vinculante con el banco propio rara vez es la mejor. «Si contrata una hipoteca a tipo fijo a diez años, podrá ahorrar rápidamente 25.000 francos, que podrá ahorrar durante diez años con la mejor oferta», afirma Florian Schubiger, cofundador de la plataforma de comparación Kredite.ch.
Cómo deben proceder los compradores de propiedades al contratar una hipoteca y qué se debe tener en cuenta: Las siguientes son instrucciones en varios pasos.
1. Ten claro lo que quieres con la propiedad
Comprar una propiedad requiere una estrategia de financiación: es importante elegir el tipo correcto de hipoteca y el plazo adecuado. Pero antes de eso, primero hay que encontrar la propiedad adecuada. Y aquí también es necesario un trabajo previo antes de empezar a buscar. «En primer lugar, hay que tener claro qué se espera realmente de una propiedad», afirma Lukas Vogt, miembro del consejo de administración y jefe designado del corredor hipotecario Moneypark. La cuestión de cuánto tiempo desea conservar el objeto juega un papel importante.
No es raro que una pareja joven compre un apartamento juntos y, unos años más tarde, éste se les quede pequeño porque ha llegado una nueva incorporación a la familia, dice Vogt. Además, las parejas deberían considerar, aunque no sea muy romántico, qué pasará con la propiedad en caso de separación o divorcio y si una sola parte todavía puede permitírselo. También se debe tener en cuenta el cambio de trabajo o el riesgo de invalidez o muerte.
De lo contrario, existe el riesgo de que tenga que rescindir prematuramente el contrato hipotecario. Esto provoca altos costos para los prestatarios hipotecarios.
2. Aclarar el importe de la hipoteca
Incluso antes de empezar a buscar una propiedad, tiene sentido aclarar con un posible prestamista hipotecario (por ejemplo, su banco propio) qué tan alto puede ser una hipoteca teniendo en cuenta sus opciones financieras existentes.
Es importante tener esto claro, porque como comprador normalmente hay que tomar una decisión rápida cuando se trata de propiedades buscadas. Para algunos titulares de hipotecas no es fácil aumentar la hipoteca más adelante, dice Schubiger. Por eso debes pensar en estas cosas desde el principio.
La planificación también es importante para las personas que ya poseen una propiedad. A menudo, una gran parte del patrimonio privado ya está inmovilizada en la propiedad. «Una hipoteca también puede ser una forma interesante de hacer líquidos estos activos», afirma Vogt. Por ejemplo, los empleados que se acercan a la jubilación tienen la oportunidad de realizar compras de fondos de pensiones con el capital liberado al aumentar una hipoteca. Dado que estos tienen privilegios fiscales, es posible lograr un rendimiento mayor que si el capital permaneciera inmovilizado en la propiedad.
Vogt también señala que, como prestatario de una hipoteca, usted puede incluso tener ventajas si la hipoteca es más alta. Algunas instituciones financieras ofrecen descuentos a partir de un determinado importe de la hipoteca, por ejemplo a partir de 1 millón de francos. Sin embargo, supone que como prestatario hipotecario le resultará atractivo un proveedor con un importe de hipoteca de 200.000 a 300.000 francos, incluidos los siguientes.
Muchas personas mayores han pagado grandes cantidades de sus hipotecas para tener pocas deudas cuando crezcan. Sin embargo, una hipoteca de 100.000 francos no resulta atractiva para un banco, porque el trabajo necesario para semejante cantidad no merece la pena, afirma Vogt. Sin embargo, a menudo se encuentran soluciones de buena voluntad.
3. ¿Hipoteca fija o Saron?
Depende de cada cliente si es más adecuada una hipoteca a tipo fijo o una hipoteca Saron. Las hipotecas Saron son hipotecas del mercado monetario cuyas tasas de interés fluctúan y se ajustan al nivel de la tasa de interés. Si las tasas de interés caen, los prestatarios hipotecarios pagan menos. En cambio, si suben, tienen que pagar más. En cambio, en las hipotecas a tipo fijo, al descontar el tipo de interés fijas el tipo de interés que pagarás hasta el final del plazo respectivo. De esta forma podrás evitar sorpresas.
«Para la mayoría de los prestatarios hipotecarios, la seguridad en la planificación es muy importante», afirma Vogt. Sólo recientemente vimos cuánto podían aumentar las tasas de interés en un corto período de tiempo. Si quieres planificar bien tus gastos, debes optar por una hipoteca a tipo fijo.
Con el 40 por ciento de los contratos cerrados, las hipotecas a tipo fijo a diez años siguieron siendo el tipo de hipoteca más popular en Moneypark en el tercer trimestre de 2023. Pero ha habido ocasiones en el pasado en las que dos de cada tres acuerdos se referían a hipotecas a tipo fijo a diez años, afirma Vogt.
Cualquiera que esté pensando en adquirir una hipoteca en Saron debería preguntarse si, en caso de duda, podrá pagar el doble de la hipoteca, afirma Vogt. Schubiger también cree que cualquiera que pueda financiar fácilmente su propiedad puede optar por una hipoteca Saron. Si tiene poco dinero en efectivo, probablemente le irá mejor con una hipoteca a tipo fijo.
4. ¿Cuándo es un buen momento para contratar una hipoteca?
Por supuesto, nadie sabe exactamente cómo evolucionarán las tasas de interés hipotecarias. Si quieres apostar a que los tipos de interés bajarán y puedes permitírtelo, puedes hacerlo con las hipotecas Saron. Si cree en el aumento de las tasas de interés, una hipoteca de tasa fija es el producto adecuado para usted.
Después de un fuerte aumento como resultado de los aumentos de los tipos de interés oficiales por parte del Banco Nacional Suizo (SNB), los tipos de interés hipotecarios han vuelto ligeramente desde el verano de este año. Las condiciones máximas para una hipoteca a tipo fijo a diez años se sitúan actualmente en torno al 2,2 por ciento, afirma Schubiger. «No está tan mal.»
5. Compara las condiciones de la hipoteca
Muchos compradores de propiedades no comparan lo suficiente las ofertas hipotecarias. Se puede suponer que la primera oferta del banco propio no suele ser la mejor. Como en todas partes en la vida, en el mercado hipotecario es importante comparar ofertas, sobre todo porque existe una feroz competencia por los clientes.
Las compañías de seguros, los fondos de pensiones y las fundaciones de inversión se interesan principalmente en sus ofertas hipotecarias por clientes solventes y de bajo riesgo, afirma Vogt. Pero incluso los prestatarios hipotecarios que no tienen un colchón financiero grueso no deberían dejarse disuadir por esto. Schubiger aconseja utilizar comparaciones online de tipos de interés hipotecarios. Incluso si utiliza agentes hipotecarios, tiene la posibilidad de obtener condiciones más favorables.
6. Negociar con el prestamista hipotecario
Muchos compradores de propiedades tampoco saben que pueden negociar los términos de la hipoteca con los proveedores. Las posibilidades son especialmente buenas si no se está «completamente al límite» en materia de financiación, dice Schubiger. Si tiene un mayor colchón de capital, la elección de proveedores generalmente es mayor.
«Los tipos de interés hipotecarios de los bancos no son inamovibles», afirma el experto financiero. «No ofrecen la mejor tasa de interés desde el principio, por lo que definitivamente deberías negociar».
7. No saques varios tramos
Vogt recomienda no contratar varios tramos de hipoteca con diferentes plazos. Con tal división, usted queda fuertemente vinculado al prestamista hipotecario. «Es posible que nunca más salgas de allí», dice. La estrecha relación con el prestamista hipotecario impide entonces poder negociar bien a la hora de prorrogar la hipoteca.
Muchos proveedores de hipotecas se aprovechan de esto y ofrecen tasas de interés menos atractivas al renovar. «En lo que respecta a la financiación posterior, hay que asegurarse de poder volver a hablar con todos los proveedores», afirma Vogt.
Schubiger tampoco cree en general que sea una buena idea escalonar las hipotecas con diferentes plazos. Pero también puede entender a quienes temen un aumento de los tipos de interés y quieren contrarrestarlo con esta estrategia. A veces, el escalonamiento puede tener sentido cuando se trata de amortización. Si esto se desea, recomienda realizar el tramo más pequeño con poca antelación y devolverlo si es necesario.
8. Muchos contratos hipotecarios contienen cláusulas que no redundan en interés del acreedor hipotecario
Los prestatarios hipotecarios deben ser conscientes de que muchos contratos hipotecarios contienen pasajes que no son de su interés. Según Schubiger, esto incluye, por ejemplo, una cláusula según la cual los proveedores pueden titularizar una hipoteca. La reclamación podrá entonces transferirse a un tercero. Para el titular de la hipoteca, esto puede significar que, en caso de crisis, tomará medidas más estrictas.
En esta categoría también entra la llamada exención de compensación. Esto significa que si el prestamista hipotecario se declara insolvente, el cliente no puede compensar ni reembolsar sus deudas hipotecarias con los saldos de sus cuentas. Aquí también entra en juego el límite del seguro de depósitos de 100.000 francos. Por lo tanto, los saldos superiores a este límite en una cuenta entrarían en la masa de quiebra y se perderían.
Schubiger aconseja leer atentamente el contrato de hipoteca y solicitar que se supriman dichas cláusulas. Algunos proveedores están dispuestos a hacer esto. Vogt, por el contrario, cree poco probable que los prestamistas hipotecarios dejen que se hable sobre la supresión de tales cláusulas.
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