Por qué las familias jóvenes en Zúrich a menudo tienen poco espacio y por qué los padres se quedan en sus grandes apartamentos después de que sus hijos se han mudado.
Muchos viven en condiciones de hacinamiento, otros tienen más espacio del necesario.
Sabemos lo que es un confinamiento. También existe el efecto lock-in. No tiene que ver con la pandemia, sino con los mecanismos del mercado de la vivienda en alquiler. Describe el hecho de que las personas a menudo se quedan en sus hogares a pesar de que sería necesario o sensato mudarse, ya sea a un lugar más grande o más pequeño para quedarse.
Este fenómeno va la Oficina de Estadística del Cantón de Zúrich en un nuevo estudio después. Abundan los análisis sobre la evolución de los alquileres residenciales. Pero el precio del alquiler no es simplemente el mismo que el precio del alquiler. Por primera vez, los estadísticos están comparando el nivel general de precios a nivel cantonal con los alquileres que deben pagarse al mudarse a un apartamento y el nivel de alquiler poco antes de que se notifique un apartamento.
Por lo tanto, a continuación se hace una distinción entre alquileres existentes, de entrada y de salida. El punto de partida es que quienes se acaban de mudar a un piso suelen pagar más alquiler que quienes llevan mucho tiempo viviendo en el mismo lugar. El análisis ahora confirma este hallazgo y lo respalda con cifras de la encuesta estructural de la Oficina Federal de Estadística.
Nuevo alquiler significativamente más caro en el edificio existente
La presentación de los datos muestra un patrón de escalera: la renta promedio (stock) es más baja que la última tasa de interés para quienes se mudan de su apartamento. Y estos pagan menos que los hogares que se mudan a un nuevo departamento; estadísticamente hablando, puede ser diferente en casos individuales. En cifras: de 2016 a 2020, el alquiler actual de un apartamento de 4 habitaciones en el cantón de Zúrich era de 1840 francos netos de media, para los hogares que se mudaban era de 1970 francos y para los nuevos residentes de 2110 francos.
Sin embargo, como muestra el gráfico, existen importantes diferencias regionales. Las diferencias son más claras en la ciudad de Zúrich y las comunidades caras a lo largo de las dos orillas del lago de Zúrich. Sin embargo, el patrón escalonado también se puede ver en lo que es, con mucho, la categoría más grande con municipios de tamaño medio.
Solo en los municipios más baratos del norte y oriente de la periferia del cantón las rentas de salida son superiores a las de entrada. El autor del estudio, Basil Schläpfer, ve esto como una indicación de que la situación del mercado en estas áreas de 2016 a 2020 no permitió que se subieran las tasas de interés cuando había un cambio de inquilino y que los pisos caros eran bastante difíciles de alquilar.
Pero, ¿por qué los alquileres al mudarse son más altos que los alquileres en el edificio existente? Schläpfer lo atribuye al hecho de que los hogares que se mudan a menudo no han vivido en el apartamento por mucho tiempo y, por lo tanto, pagan un alquiler más cercano al nivel actual del mercado.
Los alquileres de mudanza son aún más altos porque un cambio de inquilino suele ir acompañado de un ajuste del alquiler. Esto plantea la cuestión de si el aumento siempre fue permisible. Sin embargo, esto no puede responderse sobre la base de los datos disponibles. No se encuesta si el arrendador invierte en el piso cuando hay cambio de inquilino y mejora su calidad con una reforma menor.
Las reservas metodológicas también se abordan en el estudio. Por lo tanto, la base no es un panel, lo que significa que los datos de los tres tipos de alquiler no se recopilaron de las mismas viviendas. Estos pueden diferir en términos de equipamiento.
El cobro de los alquileres de mudanza también se basa en las ofertas anunciadas. Sin embargo, el monto del alquiler es negociable, incluso después de que te hayas mudado. En el cantón de Zúrich, por ejemplo, existe la obligación de notificar al próximo arrendatario el tipo de interés del arrendatario anterior. El nuevo inquilino puede solicitar una reducción dentro de los 30 días.
Mercado de vivienda de alquiler disfuncional
Pero los diferentes montos de los tres tipos de renta tienen consecuencias en el mercado: el efecto lock-in. Cuando una familia joven crece y quiere una habitación adicional, lo que cuenta no es solo el alquiler más alto por el apartamento más grande. Además, está el aumento por cambio de residencia. A menudo permanece «atrapado» en el antiguo lugar.
Si los niños abandonan la escuela, el efecto es todo lo contrario. Entonces, el «recargo» por el cambio de residencia reduce el ahorro de costos que uno esperaría de un apartamento más pequeño. En la ciudad de Zúrich, los alquileres de mudanza para un apartamento de 3 habitaciones son solo un 5 por ciento más bajos que los alquileres existentes para un apartamento de 4 habitaciones. Este incentivo es demasiado pequeño para liberar el apartamento más grande.
«Para decirlo sin rodeos, el apartamento más barato es aquel en el que ya vives», escribe el autor del estudio Schläpfer. La consecuencia: el espacio habitable existente a menudo no satisface las necesidades. Las familias jóvenes viven en condiciones de hacinamiento, mientras que los inquilinos mayores ocupan más espacio del que realmente necesitan.
La vivienda sin fines de lucro crea un cierto equilibrio. Aquí el nivel de los precios de alquiler no sólo es generalmente más bajo. Las diferencias entre los alquileres existentes, de mudanza y de mudanza también son significativamente menores.