Es probable que los alquileres en Suiza aumenten en un alto porcentaje de un solo dígito en los próximos dos años. Las preguntas y respuestas más importantes para inquilinos y propietarios.
El renovado aumento en la tasa de interés de referencia en diciembre podría significar que la mayoría de los inquilinos suizos verán subir su renta.
Aumento de las primas del seguro médico, alimentos más caros y alquileres más altos: el costo de vida en Suiza ha aumentado significativamente en los últimos años. Y aún no se ha llegado al final del camino.
Varios bancos esperan que la tasa de interés hipotecaria de referencia aumente al menos dos veces más en los próximos dos años. Por lo tanto, los inquilinos deben estar preparados para un aumento de la renta en un futuro próximo. Estas son las preguntas y respuestas más importantes al respecto.
¿Cómo evolucionará el tipo de interés de referencia?
El punto de partida de las subidas de renta esperadas es el tipo de interés de referencia hipotecario. Los alquileres en los arrendamientos actuales se basan en ella. Se basa en la tasa de interés promedio ponderada por volumen de préstamos hipotecarios nacionales de bancos en Suiza.
La Oficina Federal de Vivienda (BWO) aumentó la tasa de interés de referencia por primera vez el 1 de junio de este año, de 1,25 a 1,5 por ciento. Pero esto podría haber sido solo el primer golpe. La tasa de interés se calcula trimestralmente y se redondea a cuartos de punto porcentual.
El desarrollo futuro de la tasa de interés de referencia es difícil de predecir, depende, entre otras cosas, de las futuras decisiones de tasa de interés del Banco Nacional Suizo. «Actualmente, muchas hipotecas que se firmaron con tipos de interés muy bajos todavía se tienen en cuenta en el tipo de interés de referencia», dice Donato Scognamiglio, director de la consultora Iazi. Es por eso que la tasa de interés de referencia está rezagada con respecto al mercado.
Según el BWO, se espera un aumento adicional en la tasa de interés de referencia el próximo invierno, es decir, en diciembre de 2023 o marzo de 2024. A mediano plazo, no se puede descartar un aumento adicional.
Raiffeisen espera que la tasa de interés de referencia aumente de 1,5 a 1,75 por ciento en diciembre de este año. Es previsible un tercer aumento a finales de 2024. Scognamiglio también asume que la tasa de interés de referencia aumentará al 2 por ciento para fines de 2024. Los economistas de ZKB, a su vez, esperan el próximo aumento en la primera mitad de 2024 y un paso más en cada uno de los siguientes tres años.
¿Cuánto subirán los alquileres?
El nuevo aumento en la tasa de interés de referencia en diciembre podría significar que la mayoría de los inquilinos suizos verán aumentar su alquiler, para algunos posiblemente nuevamente dentro de un corto período de tiempo.
Si el alquiler se basa en la tasa de referencia actual del 1,5 por ciento, aumentar la tasa en 0,25 puntos porcentuales podría resultar en un aumento adicional del 3 por ciento en el alquiler. Basado en un alquiler neto de CHF 2500, esto sería CHF 75. El estado de la tasa de interés de referencia generalmente se establece explícitamente en el contrato de alquiler. Entonces, si desea saber si está afectado, debe verificar la información allí.
Muchos inquilinos ya han recibido formularios con subidas de alquiler tras la subida del tipo de interés de referencia en junio. Los aumentos son posibles el 1 de octubre como muy pronto. Según la BWO, es probable un aumento haber sido admisible en aproximadamente la mitad de los arrendamientos. Los economistas de ZKB asumen que los inquilinos en particular han recibido correo de propietarios institucionales como fondos de pensiones y compañías de seguros como resultado del aumento de la tasa de interés de referencia.
Según los expertos del banco, dos subidas del tipo de interés de referencia para finales de 2025 supondrían subidas de alquiler de alrededor del 9 por ciento para los inquilinos afectados si los propietarios repercutieran las subidas del tipo de interés de referencia. Según el ZKB, el cálculo es el siguiente: los propietarios pueden aumentar los alquileres, cuyos contratos se basan actualmente en una tasa de interés de referencia del 1,5 por ciento, dos veces en un 3 por ciento cada uno. Además, está el aumento de costos del 0,5 por ciento anual y el 40 por ciento de inflación, lo que es ampliamente aceptado por las autoridades arbitrales.
Albert Leiser, director de la asociación de propietarios de viviendas (HEV) de la ciudad y cantón de Zúrich, señala que la tasa de interés de referencia ha disminuido constantemente durante las últimas décadas. Los inquilinos existentes que no han recibido ninguna reducción en el alquiler a lo largo de los años ahora no tienen que temer ningún aumento. Sin embargo, la situación es diferente para los nuevos inquilinos, donde el alquiler puede aumentar. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los costes de muchos propietarios también han aumentado.
Los propietarios de viviendas se enfrentan a una triplicación de los costos de la hipoteca, coincide Scognamiglio. «Entonces será más caro para todos, no solo para los inquilinos, sino también para los propietarios».
¿Qué deben tener en cuenta los propietarios si quieren aumentar el alquiler?
Los economistas de Raiffeisen suponen que los propietarios podrán impulsar aumentos de alquiler, ya que el mercado de viviendas de alquiler se ha secado cada vez más debido al alto nivel de inmigración y la falta de actividad de construcción residencial. Hay escasez de viviendas.
El aumento de renta debe ser comunicado y justificado a los inquilinos por lo menos diez días antes del inicio del período de preaviso y en un formulario aprobado por el cantón. El aumento del alquiler puede tener lugar como muy pronto en la próxima fecha de terminación posible.
¿Pueden los inquilinos resistir el aumento?
Esto depende del arrendamiento correspondiente. Hay posibilidades de objeción, por ejemplo, si el arrendador no cumplió con los plazos correspondientes o no utilizó el formulario aprobado por el cantón. Existe otra posibilidad si el arrendamiento no se basa en la tasa de interés de referencia correspondiente.
Un aumento de la renta basado en el aumento de la tasa de interés de referencia puede impugnarse dentro de los 30 días posteriores a la notificación a la junta de arbitraje local competente.