Los bancos de EE.UU., Alemania y Japón están amortizando su exposición al mercado inmobiliario comercial estadounidense. En Washington, el jefe del banco central y el ministro de Finanzas dicen que la situación es manejable.
Perspectivas sombrías para el mercado inmobiliario de San Francisco: casi una cuarta parte de las oficinas están vacías.
Ya eran los canarios que anunciaban una crisis financiera inminente: pequeños bancos alemanes que se habían involucrado en el mercado inmobiliario estadounidense y, en última instancia, especulaban. En la crisis financiera de 2007, los pequeños fueron los primeros en sufrir IKB banco industrial alemán en problemas de los que casi nadie había oído hablar antes. ¿Se está repitiendo la historia?
En cualquier caso, los síntomas de la crisis del mercado de oficinas estadounidense son inequívocos. Y en las últimas semanas, varias instituciones alemanas han aumentado sus provisiones para posibles pérdidas por inversiones allí. El pequeño Deutsche Pfandbriefbank, que se especializa en la financiación de bienes raíces comerciales, se vio afectado.
El Fondo Monetario advierte sobre un círculo vicioso
Su cartera de préstamos se compone en un 15 por ciento de préstamos inmobiliarios comerciales estadounidenses, por lo que tienen la Las provisiones para riesgos han aumentado significativamente. Desde principios de año, la cotización de las acciones del banco Pfandbrief ha perdido una cuarta parte. En un comunicado del miércoles escribió: «A pesar de estas cargas, el banco Pfandbrief sigue siendo rentable, incluso en la mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera». Esto marca la pauta. Los bonos del Aareal Bank también estuvieron bajo presión porque es comparativamente activo en el mercado inmobiliario estadounidense.
Estos impactos no son sorprendentes. Expertos del Fondo Monetario Internacional (FMI) escribió recientemente en un blog: “El aumento de los impagos en este sector podría restringir los préstamos y desencadenar un círculo vicioso de condiciones de financiación más estrictas, caída de precios y pérdidas para los bancos, lo que tiene un impacto negativo en el resto de la economía”.
Este es exactamente el destino que corrió el New York Community Bancorp, de tamaño mediano. En el cuarto trimestre tuvo que reservar 552 millones de dólares para posibles impagos de propiedades comerciales, frente a sólo 62 millones de dólares en el tercer trimestre. El precio de las acciones se ha desplomado en los últimos días un 60 por ciento y se han destruido miles de millones en activos.
Además de inmuebles para oficinas, el banco también ha financiado numerosos edificios de viviendas. Su valor se ha visto afectado debido a los aumentos de las tasas de interés. En Nueva York en particular, los alquileres suelen estar fuertemente regulados, de modo que un aumento en las tasas de interés no puede trasladarse fácilmente a los inquilinos. Sin embargo, esto ejerce presión sobre los propietarios y aumenta el riesgo de que ya no puedan pagar los préstamos.
El banco japonés Aozora también se ha visto muy afectado: el precio de sus acciones ha caído un tercio desde finales de enero. El instituto de Tokio tiene en sus libros 1.900 millones de dólares en préstamos para propiedades de oficinas estadounidenses en ciudades importantes como Chicago y Los Ángeles.
De acuerdo con la Firma de análisis S&P Global A mediados de 2023, los cinco grandes bancos europeos: Banco Santander, UBS, HSBC y Deutsche Bank concedieron juntos préstamos por valor de 36.000 millones de dólares para propiedades de oficinas en Estados Unidos. La participación de la UBS en esto asciende a 7,1 mil millones. Los préstamos para bienes raíces comerciales estadounidenses en la filial estadounidense de la UBS representan sólo el 3 por ciento del total de préstamos y están en gran parte garantizados. Así que no es un callejón sin salida si la crisis se limita al sector inmobiliario comercial estadounidense.
Existe el riesgo de nuevas pérdidas de valor.
Desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés en marzo de 2022, los precios de los bienes raíces comerciales en Estados Unidos han caído un 11 por ciento. Pero los expertos suponen que aún no se ha tocado fondo y existe el riesgo de nuevas pérdidas del 15 por ciento. En los próximos dos años, habrá que renovar préstamos por valor de 300.000 millones de dólares sólo para oficinas y propiedades comerciales. Esto podría resultar difícil dado el colapso del valor.
Hay una sencilla razón por la que las cosas están especialmente agitadas en Estados Unidos. A diferencia de las ciudades europeas, la gente de Nueva York o Los Ángeles no volvió a la oficina después del final del período de Corona. Los arduos desplazamientos en las principales ciudades estadounidenses reducen la calidad de vida de muchos estadounidenses. Por lo tanto, empresas como Amazon, Google, Zoom y Goldman Sachs tuvieron que ordenar a sus empleados que regresaran a la oficina, con un éxito desigual. Actualmente la norma es pasar dos o tres días en la oficina.
Las tasas de desocupación de oficinas en EE.UU. alcanzaron niveles récord a finales del año pasado. En San Francisco, según el Consultora Comercial Edge El 24 por ciento del espacio está vacío, unos buenos 4 puntos porcentuales más que hace un año. Incluso en Manhattan la tasa de desocupación es del 16,4 por ciento.
Bancos regionales vulnerables
Los bancos regionales de EE.UU. son especialmente vulnerables, como lo demuestra el New York Community Bancorp. De acuerdo con la Agencia de calificación Fitch Hay 1.900 instituciones en EE.UU. cuya exposición crediticia a bienes raíces comerciales es al menos tres veces mayor que su capital. En comparación con sus activos totales, los bancos más pequeños tienen el 25 por ciento, aproximadamente cinco veces más préstamos pendientes para propiedades comerciales que los grandes bancos, escribe el Fondo Monetario.
El colapso del valor del New York Community Bancorp recuerda la crisis bancaria regional de hace un año, que alcanzó su clímax con el colapso del Silicon Valley Bank. Esta crisis también agravó la situación del Credit Suisse, que finalmente fue absorbido por la UBS con apoyo estatal. Para evitar una reacción en cadena, la Reserva Federal estadounidense puso a disposición de los bancos una generosa liquidez. Este programa de ayuda finalizará ahora en marzo.
Esta es una señal clara de que el banco central no ve otra crisis en el horizonte. Tanto el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, como la secretaria del Tesoro estadounidense, Janet Yellen, dijeron esta semana que consideraban que los problemas del sector inmobiliario comercial eran manejables, incluso si significaban estrés para las instituciones individuales. Por tanto, la gran pregunta es si, con estas pastillas sedantes, podremos volver a la normalidad o si los responsables pueden estar subestimando las dificultades.