Foto-Ilustración: por The Cut; Foto: Getty Images
Como mucha gente en 2020, me asusté por el COVID, me fui de Nueva York y decidí comprar una casa. Conseguí una buena oferta (¿creo?) en una casa de dos habitaciones en un suburbio de Carolina del Sur cerca de mi familia. Los precios de las casas todavía eran relativamente bajos en ese entonces, por lo que podía pagar el pago inicial del 10 por ciento con mis ahorros. Tengo una hipoteca a 30 años y mis pagos mensuales (impuestos incluidos) ascienden a alrededor de $1,700, que aún es menos de lo que estaba pagando de alquiler en Brooklyn. También hay muchos otros costos: la casa no está en las mejores condiciones, y hay tarifas para cortar el césped y todo tipo de otras cosas en las que no pensé. Financieramente, soy afortunado de poder pagar todas estas cosas. Pero estoy empezando a darme cuenta de que esta compra fue un gran error.
En primer lugar, echo mucho de menos Nueva York. Me encanta estar cerca de mi familia, pero soy soltero y queer y mis perspectivas románticas no son muy buenas por aquí. Tengo algunos amigos de cuando era niño, pero la mayoría están casados y tienen hijos, así que estamos en diferentes momentos de nuestras vidas. En cuanto a la carrera, también me estoy dando cuenta de que existen limitaciones para ser completamente remoto. Estoy perdiendo oportunidades de ascender en mi campo porque no soy tan visible ni hago conexiones en Nueva York, donde mi oficina ahora es remota y opcional.
Básicamente, quiero vender mi casa y regresar a Brooklyn. ¿Pero es una idea terrible? Sé que se supone que debes estar en tu casa durante al menos cinco años antes de venderla, además el mercado inmobiliario no es muy bueno en estos días (o eso es lo que escuché). ¿Es eso realmente cierto? Creo que podría alquilarlo, pero parece un gran dolor de cabeza y no estoy seguro de si valdría la pena financieramente. ¿Qué tipo de golpe recibiría por venderlo ahora? ¿Hay otras opciones en las que no estoy pensando?
En primer lugar, me alegra que puedas admitirlo. Tengo una teoría personal de que muchas más personas se arrepienten de comprar casas de las que realmente lo dicen. Es un gran privilegio poseer una propiedad, por supuesto, y quejarse de ello puede parecer un poco asqueroso. Pero te doy crédito por darte cuenta de que tomaste una decisión importante y costosa que no resultó como esperabas y ahora estás tomando medidas para cambiar tu situación en lugar de resignarte a vivir en ella. Un hogar debe ser una fuente de comodidad, no una carga costosa que lo ate a un lugar en el que no quiere estar. Si realmente quieres regresar a Nueva York, ¡deberías hacerlo!
Dicho esto, vender una casa solo unos años después de comprarla, especialmente en esta economía, puede no funcionar a su favor. Es por eso que debe dar un paso atrás y considerar sus opciones para vender o alquilar antes de hacer cualquier movimiento.
La “regla de los cinco años” que mencionó es un consejo común y no está mal. La lógica detrás de esto es que en realidad cuesta mucho dinero vender una casa. Los costos de cierre y las comisiones involucradas en ambos extremos de la transacción (compra y venta) generalmente suman entre el 7 y el 15 por ciento de su precio total, por lo que su casa debe apreciar una cantidad equivalente para que usted pueda alcanzar el punto de equilibrio en el trato. En otras palabras, desea que el valor de su casa haya crecido lo suficiente como para cubrir estos costos, y eso suele llevar al menos cinco años.
Sin embargo, como cualquier regla general, hay muchas excepciones. “Ese consejo asume que el mercado inmobiliario está operando en un vacío”, dice Stephanie Ghenkin, asesora financiera certificada con sede en Brooklyn y propietaria de My Financial Planner. “Por lo general, no es así como funciona el mundo real”.
Además, no hay nada promedio en los precios inmobiliarios actuales. La carrera loca por las casas suburbanas al comienzo de la pandemia se ha ralentizado, especialmente a medida que suben las tasas hipotecarias, pero el mercado sigue siendo muy desigual. Tal vez aún podría vender su casa por más de lo que la compró; tal vez no. Pero el punto es que no deje que la regla de los cinco años le impida investigar cuál podría ser el valor de su casa hoy y cuál necesitaría para salir victorioso en una posible venta.
Para hacer los números, puede probar una de las muchas calculadoras de bienes raíces en línea que lo ayudan a estimar su ganancia potencial de la venta de su casa, teniendo en cuenta los costos que son fáciles de olvidar (cosas quisquillosas como la inspección previa y la comercialización) . Eso lo ayudará a ver cuánto necesitaría para venderlo sin perder dinero, menos todas las tarifas de venta y lo que aún deba en su hipoteca. Si su casa está en un área deseable y cree que podría obtener un buen precio por ella, entonces probablemente valga la pena hablar con algunos agentes inmobiliarios sobre los próximos pasos. (Es posible que desee hacerlo de todos modos, solo para tener una idea del mercado. Solo asegúrese de no firmar nada con nadie todavía).
Sin embargo, lo más probable es que sea difícil ganar dinero con una venta en este momento. Y por eso, también deberías explorar la opción dos: alquilarlo. Esto podría ser mejor desde un punto de vista financiero y un punto de vista emocional porque no tendrás que hacer otro gran elección reactiva de la que podrías arrepentirte más tarde.
También debe recordar que vender esta casa y mudarse de regreso a Nueva York no tiene por qué ser parte de la misma decisión. Podría intentar una prueba: alquilar su casa y subarrendar un apartamento en Nueva York durante seis meses y ver cómo va.
“Una cosa que veo con muchos de mis clientes, especialmente a medida que salimos de la pandemia, es que las personas no están seguras de dónde colocarse”, dice Genkin. “Te animo a que experimentes con soluciones antes de comprometerte. Especialmente porque la Nueva York que recuerdas puede no ser la Nueva York que encuentres cuando regreses”.
Además, probablemente obtuvo una excelente tasa de hipoteca si compró en 2020. Si puede encontrar un inquilino que cubra sus costos de mantenimiento mensuales ($ 1,700 por una casa de dos habitaciones) parece una buena oferta, aunque no sé lo que es normal en su área), esta casa podría terminar siendo una gran inversión a largo plazo. Claro, es molesto administrar una propiedad cuando vives en otro estado, pero mencionaste que tienes familiares que viven cerca, por lo que presumiblemente podrían ayudar y los visitarás regularmente. Puede terminar cambiando de opinión nuevamente y mudarse de regreso en unos años o continuar alquilándolo como un flujo de ingresos adicional durante décadas; ambos son buenos resultados.
Finalmente, una palabra rápida sobre la parte más aburrida de ser propietario de una vivienda: los impuestos. “Si vende su casa ahora y obtiene ganancias, estará exento de impuestos sobre las ganancias de capital porque es su residencia principal”, dice Genkin. Pero si lo alquila y luego decide venderlo más tarde, esa exención no se aplicará a menos que haya vivido en él durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. No me arrancaría los pelos por esto: solo pagaría impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias que obtuvo, no el precio de venta total, pero es algo a considerar. Siempre puede alquilarlo durante dos años y luego volver a considerar la opción de vender antes de que se agote la exención. De nuevo, tienes tiempo para tomar esta decisión.
En general, creo que debes ser paciente con este proceso. Decidir dónde quiere vivir, especialmente en este momento complicado y de transición, puede requerir algo de exploración. Si yo fuera usted, no lo complicaría tratando de vender su casa simultáneamente. “Toma un respiro”, dice Genkin. “Hay un componente financiero en esta decisión, pero también hay un proceso cualitativo para entender lo que finalmente quieres”.
La columnista de asesoramiento financiero de The Cut, Charlotte Cowles, responde a las preguntas personales de los lectores sobre finanzas personales. Envíe sus acertijos de dinero por correo electrónico a [email protected]