Los precios inmobiliarios en Suiza siguen siendo muy altos, pero no en todas partes. En el municipio más barato de Valais, St. Niklaus, un apartamento promedio con un área de 125 metros cuadrados cuesta solo 433,000 francos. En qué comunidades comprar una casa sigue siendo asequible.
Appenzell con el Hoher Kasten al fondo.
Es difícil de creer: las tasas de interés hipotecarias más altas, la guerra de Ucrania y la inflación de alrededor del 3 por ciento hasta ahora apenas han amortiguado los aumentos de precios en el mercado inmobiliario suizo, que parecía que durarían para siempre. Los precios de casas y departamentos continuaron aumentando, al menos en el tercer trimestre de 2022.
Según los autores del estudio de Raiffeisenbank Suiza, la razón principal del aumento de precios es la «oferta extremadamente limitada». El aumento de precio de los condominios fue ligeramente superior al de las viviendas unifamiliares. Según los analistas del banco, en el tercer trimestre se tuvo que pagar un 1,9 por ciento más por apartamentos que en el segundo trimestre. Los precios de los condominios han aumentado más en la región de Berna durante los últimos cuatro trimestres. El aumento de precio de las viviendas unifamiliares fue del 1,4 por ciento.
Según el banco, la demanda de inmuebles residenciales ha caído algo debido a la expectativa de que los costes de financiación seguirán aumentando. Sin embargo, la oferta sigue siendo tan escasa que la caída de la demanda desde un nivel extremadamente alto no es lo suficientemente fuerte como para romper la dinámica de precios en el mercado de propiedad de vivienda.
Mayores costos de financiamiento
De hecho, los costes de financiación han aumentado significativamente. Así lo muestra, por ejemplo, el índice de tipos de interés de bienes inmuebles residenciales en la plataforma de comparación en línea Hypotheke.ch. Si una hipoteca aún costaba un promedio del 1,05 por ciento el 23 de diciembre de 2021, era del 2,61 por ciento un año después. En concreto, para un comprador inmobiliario con una hipoteca de CHF 800.000, este noviembre pagará CHF 12.480 más de intereses por el mismo préstamo.
Pero a pesar de los altos precios inmobiliarios y el aumento de las tasas de interés, la mayoría de los inquilinos en Suiza sueñan con tener sus propias cuatro paredes. Al 62 por ciento de los inquilinos suizos les gustaría comprar una propiedad, preferiblemente en el campo. Así lo demuestra un estudio de la corredora hipotecaria Moneypark publicado en junio de 2022. Pero la escasa oferta (58 por ciento) y los altos precios (49 por ciento) se interponen en el camino de una compra.
Precios sorprendentemente altos
Sin embargo, los bienes inmuebles en Suiza han sido durante mucho tiempo un artículo de lujo escaso. No es de extrañar que la tasa de propiedad de viviendas en Suiza sea relativamente baja en comparación internacional: poco menos del 40 por ciento de todos los apartamentos ocupados permanentemente están ocupados por los propios propietarios. Esta es la proporción más baja entre todos los países europeos.
Los altos precios son una de las razones de esto. Según la empresa de servicios inmobiliarios Wüest Partner, los precios de las propiedades se han más que duplicado en promedio desde el año 2000. En la mayoría de las regiones del país, debe gastar al menos 1 millón de francos suizos para poder pagar una casa con jardín.
«La falta de suelo edificable es uno de los principales factores detrás de los fuertes aumentos de precios en los últimos años», dice Robert Weinert, director de seguimiento inmobiliario de Wüest Partner. Sin embargo, según la Oficina Federal de Estadística, el salario promedio solo aumentó una cuarta parte en el mismo período. Según un estudio de Swiss Life, solo alrededor de un tercio de todos los hogares suizos tienen el dinero necesario para comprar una casa unifamiliar promedio.
Sin el dinero de sus padres, una casa o un apartamento suele seguir siendo un sueño para los adultos jóvenes. Pero, ¿en qué municipios suizos todavía hay apartamentos a precios de ganga?
Las ofertas solo están disponibles en ubicaciones B
Si está buscando un condominio asequible, en la mayoría de los casos ya ha decidido una región en la que se debe encontrar la propiedad de sus sueños. La mayoría de la gente es consciente de que existen diferencias regionales de precios. “En el pasado reciente, estas diferencias regionales se han explotado cada vez más. Porque en tiempos de mayor teletrabajo, la proximidad a los centros de trabajo juega un papel menos importante”, dice Weinert.
Sin embargo, este periódico, en cooperación con Wüest Partner, utilizó anuncios para examinar el alcance de estas diferencias. La pregunta clave era: ¿En qué municipios suizos todavía puede encontrar los precios más bajos para un condominio promedio con 125 metros cuadrados de espacio habitable? Wüest Partner identificó los cinco municipios con los precios de venta promedio más bajos para condominios en cada cantón suizo. Se excluyeron los municipios con menos de 2000 habitantes.
La tabla muestra: si está buscando una ganga en el cantón de Zúrich, por ejemplo, debe buscar en las comunidades de Elgg, Fischenthal, Stammheim, Wila y Wald. Aquí puede obtener el condominio promedio de CHF 713,000 (Fischenthal) a CHF 790,000 (Stammheim). A modo de comparación: en el municipio Zug «más barato» de Menzingen, un apartamento comparable cuesta CHF 1.154.000.
Entonces, si no necesariamente quiere comprar su propia casa en un municipio de Zug con eficiencia fiscal, puede ahorrar mucho dinero mudándose a un municipio de Zúrich comparativamente más económico: en comparación con Fischenthal y Menzingen, hay ahorros de al menos 441,000 francos La desventaja: los impuestos son significativamente más altos en Fischenthal.
Además del precio de compra, es importante estar atento a otras cosas como los impuestos, los costos de movilidad, las primas del seguro médico y los gastos de cuidado de niños antes de comprar una propiedad. Además de otros criterios de selección importantes, como los costos y la ubicación de la vivienda, la infraestructura, la disponibilidad de propiedades residenciales adecuadas y los contactos personales en el sitio, los factores de costo que dependen de la ubicación juegan un papel importante.
Cualquiera que compare diferentes comunidades y sus precios inmobiliarios no solo debe considerar el precio de compra de una propiedad de ensueño, sino también otros costos fijos importantes que se hacen sentir en la billetera durante años después de la compra.
Consejos para encontrar un lugar para vivir y financiamiento inmobiliario
- comparar comunidades: La ubicación y la ubicación son dos factores importantes al comprar una casa. El sitio web de estadísticas Gemeindeverzeichnis.ch ofrece una práctica función de comparación. Gemeindeverzeichnis.ch reúne información sobre municipios suizos, como cifras de población, demografía, así como datos geográficos y económicos clave y porcentaje de votantes, de varias fuentes. Se pueden mostrar hasta tres comunidades una al lado de la otra.
- Financiamiento y presupuesto de vivienda: Una hipoteca es asequible si los costes totales de la vivienda no ascienden a más de un tercio de los ingresos. Además, debe aportar al menos una quinta parte de su propio capital a la financiación. Al buscar un condominio, además de los costos puros de compra, también se deben tener en cuenta otros costos fijos, como los costos de movilidad o la carga fiscal.
- Aumentar el radio de búsqueda: Los apartamentos en regiones que están a solo unos pocos kilómetros de distancia a veces tienen un nivel de precios completamente diferente. Por tanto, compara también los precios inmobiliarios entre comunidades de vecinos y en un radio de 5 kilómetros.
- Compruebe el espacio habitable: Un apartamento de 2,5 habitaciones puede tener más metros cuadrados que un apartamento de 3,5 habitaciones. Por lo tanto, la información del espacio habitable y no solo el número de habitaciones también debe verificarse en los anuncios de ventas.
- Dirigir: Antes de mudarse, la carga fiscal del nuevo lugar de residencia debe verificarse en detalle utilizando una calculadora de impuestos. Es bueno saberlo: en la clasificación de la carga fiscal cantonal, Zug se encuentra en la cima como el cantón más atractivo. Le siguen Nidwalden y el cantón de Uri.
- Primas de seguro de salud: Las primas de seguro médico oficiales publicadas por el gobierno federal se pueden encontrar en priminfo.admin.ch/de/praemien por municipio. Aquí puede conocer los costes futuros de la prima en el nuevo lugar de residencia.