Tras la subida del tipo de interés de referencia hace dos semanas, decenas de miles de viviendas arrendatarias reciben ahora correspondencia de sus propietarios. Cómo responder a un aumento de alquiler.
Con tasas de interés más altas, los alquileres en Suiza también están aumentando debido al sistema.
Patrick Frost, director de la compañía de seguros de vida Swiss Life, es refrescantemente transparente. «Aumentaremos el alquiler a alrededor de 21.000 de nuestros 38.500 apartamentos en Suiza y lo estamos preparando y comunicando con cuidado», dijo en un comunicado el pasado fin de semana. Entrevista con CH Medios-Periódicos en expediente.
Lo que el grupo de seguros planea hacer como el propietario privado más grande, y con él la mayoría de los propietarios, no es nada objetable. Los propietarios simplemente se adhieren a la ley de arrendamiento suiza. Este establece que la renta en un arrendamiento en curso solo puede aumentarse por razones muy específicas: por ejemplo, si aumenta la tasa de interés de referencia. Por el contrario, los arrendatarios pueden solicitar una reducción si baja el tipo de interés de referencia.
Pero incluso si los propietarios ahora tienen derecho a ajustar el alquiler al alza por primera vez en más de 15 años, como inquilino debe verificar algunas cosas si un aumento de alquiler revolotea en la casa:
1. ¿Tengo razón en ser uno de esos inquilinos que ahora reciben un aumento de alquiler?
Como inquilino, puede averiguar fácilmente si se permite o no un aumento de la renta debido a la tasa de interés de referencia: el contrato de alquiler generalmente establece la tasa de interés de referencia en la que se basa el contrato. Si dice 1,25 por ciento, el aumento es permisible. Este es el caso de todos los arrendamientos celebrados con posterioridad al 1 de marzo de 2020, pues a partir de entonces se aplica la tasa del 1,25 por ciento.
Si existe un valor superior (porque el contrato de alquiler se celebró antes del 1 de marzo de 2020), se debe comprobar si se han concedido todas las reducciones del tipo de interés de referencia que se han producido desde el inicio del periodo de alquiler. Un ajuste de la renta con referencia a la tasa de interés de referencia aumentada solo se justifica si la renta se ha reducido hasta en un 1,25 por ciento.
En caso de que no pueda encontrar la tasa de interés de referencia subyacente en el contrato de alquiler: la tasa de interés que se aplicaba en el momento en que se celebró el contrato es relevante. En el sitio web de la Oficina Federal de Vivienda puede encontrar un control más detallado Relación de tipos de interés de referencia de los últimos años.
2. El aumento de la tasa de interés de referencia permite un aumento del alquiler del 3 por ciento. Sin embargo, mi arrendador agrega un 6 por ciento. ¿Está esto permitido?
Ciertamente se puede permitir un aumento de más del 3 por ciento, porque hay varias razones para un aumento. Únicamente a partir del tipo de interés de referencia, se permite un aumento de la renta de un máximo del 3 por ciento.
Sin embargo, los propietarios también pueden transferir el 40 por ciento de la inflación acumulada y los aumentos de costos generales. Los propietarios también podrían hacer valer estos dos factores independientemente del tipo de interés de referencia. El hecho de que ahora todo se está juntando tiene que ver con el hecho de que no desea ajustar constantemente el alquiler, sino que prefiere hacerlo de una sola vez.
En el caso de aumentos de costos, las juntas de arbitraje generalmente aceptan una tasa fija del 0,5 por ciento anual. El propietario no necesita ningún recibo para reclamar la suma global. Las cantidades que superen este 0,5 por ciento deberán acreditarse expresamente.
Exactamente cuánto se puede traspasar además del 3 por ciento depende de la fecha del último ajuste de alquiler o cuándo comenzó el alquiler.
Ejemplo: cualquier persona que haya vivido en el mismo apartamento durante mucho tiempo y haya estado pagando el mismo alquiler desde julio de 2020 (después de la última reducción de la tasa de interés de referencia en marzo de 2020) debe esperar un recargo de hasta casi el 7 por ciento: 3 puntos porcentuales tasa de interés de referencia más 2,4 puntos porcentuales de inflación (40 por ciento de 6 por ciento de inflación acumulada según el índice nacional de precios al consumidor) más 1,5 puntos porcentuales de aumento de costos (tres veces una tasa única de 0,5 puntos porcentuales).
Cualquiera que se acaba de mudar y ya está recibiendo su primer aumento de alquiler debe defenderse si el aumento es significativamente superior al 3 por ciento. Después de seis meses, por ejemplo, se justifica un recargo adicional del 0,9 por ciento debido a los ajustes del costo de vida y los aumentos de costos.
3. ¿He sido informado correctamente?
Un aumento de renta no solo tiene que ser correcto en términos de contenido, sino también formalmente. Sólo es jurídicamente vinculante si se basa en la formulario oficial comunicado o en un formulario aprobado por el cantón en el que se encuentra la vivienda.
Este requisito de forma tiene por objeto garantizar que el aumento del alquiler esté claramente justificado y que el arrendatario también esté informado de sus opciones legales para impugnar el aumento ante la autoridad de arbitraje en el momento de la recepción.
Si un aumento, en contraste con una reducción, se anuncia por correo electrónico o carta ordinaria, es nulo. Esto significa que, como inquilino, no tiene que impugnarlos en absoluto; es ineficaz de todos modos. Lo mismo se aplica si el aumento no está claramente justificado. Este es el caso, por ejemplo, si el arrendador da varias razones para el aumento sin mostrar el monto del recargo calculado para cada una. Sin embargo, como inquilino, primero debe quejarse de tales errores directamente al propietario antes de acudir a la autoridad de arbitraje.
Tampoco se permite un aumento de la renta de la noche a la mañana, sino solo en la próxima fecha de terminación y sujeto al período de aviso y un período de reflexión de diez días. Por lo tanto, se permite un aumento a partir del 1 de octubre de 2023 como muy pronto si no se ha acordado en el contrato de alquiler un período de preaviso que se desvíe del mínimo legal de tres meses.
4. No estoy seguro si necesito hacer algo. ¿Qué tengo que hacer?
Cualquiera que haya comprobado por sí mismo los tres primeros puntos y llegue a la conclusión de que todo está en orden puede suponer, en general, que el aumento es legal.
Sin embargo, es comprensible si usted, como inquilino, quiere ir a lo seguro. Después de todo, enfrentarse a un aumento de alquiler no sucede todos los días. Desde la introducción del sistema con la tasa de interés de referencia, esta situación nunca ha existido porque las tasas de interés siempre han bajado. En consecuencia, muchos inquilinos no tienen experiencia con los aumentos de alquiler. Y solo puedes defenderte dentro de los primeros 30 días. Pasado este plazo, la nueva renta se considera aceptada.
El estado ha hecho provisiones para tales casos. Las autoridades de arbitraje están obligadas a proporcionar información legal de forma gratuita. En la ciudad de Zúrich, por ejemplo, tienes lunes y miércoles. consulta oral gratuita de 15 minutosya sea por teléfono o en el sitio.
Sobre la base de esta información, uno debería poder evaluar si tiene sentido oponerse al aumento de la renta. Si es necesario, también puede obtener la información necesaria de la autoridad de conciliación Formulario de disputa o puede descargarlo allí.
5. ¿Tengo que aceptar siempre una subida del tipo de interés de referencia correctamente repercutida?
No solo se permite una objeción si algo está mal con el aumento de la renta, por ejemplo, porque se van a repercutir aumentos de costos excesivos. Incluso un aumento de alquiler correctamente pasado es discutible. Como inquilino, también puede argumentar, de manera similar a la renta inicial, que la renta es abusivamente alta.
Sin embargo, la carta del abuso no debe jugarse a la ligera. Cualquiera que haya vivido en su piso durante mucho tiempo y pague poco alquiler porque se le repercutieron las rebajas del tipo de interés de referencia tiene pocas posibilidades de salir adelante con su petición. Tal desafío también sería una afrenta para el propietario.
Puede verse diferente si acaba de mudarse y prácticamente está pagando el alquiler del mercado. Pero incluso alguien que paga un alquiler alto no puede asumir que su desafío tiene alguna posibilidad de éxito; porque es difícil determinar qué tan alto puede ser un alquiler.
Aunque hay uno fallo de la corte federal, que establece que un alquiler es abusivo si el rendimiento neto de una propiedad en alquiler es superior al 3,5 por ciento (tasa de referencia más 2 puntos porcentuales). Pero, por un lado, es un cálculo de rendimiento especial, de acuerdo con la ley de arrendamiento. Por otro lado, esta regulación solo se aplica a los edificios que se construyeron o compraron hace menos de 30 años. Lo siguiente se aplica a los llamados edificios antiguos: siempre que el aumento de la renta esté dentro del rango de la renta habitual en el área, no hay lugar para un cálculo de rendimiento neto adicional.
Es prácticamente imposible demostrar que un alquiler supera los estándares habituales del local y del barrio. No hay estadísticas que muestren las rentas promedio en un barrio. Por lo tanto, se debe proporcionar evidencia de lo que es una renta que es habitual para la ubicación y el distrito especificando al menos cinco propiedades en la misma ciudad o distrito que sean comparables a la propiedad de alquiler en términos de ubicación, tamaño, condición, equipo y período de construcción. Para edificios muy nuevos (menos de 15 años), se aplican reglas diferentes.
Cualquiera que alegue abuso está entrando así en las profundidades de la ley de arrendamiento suiza, que puede describirse como un mosaico de decisiones de los tribunales federales debido a las regulaciones legales rudimentarias. Los propios tribunales civiles y penales de Zúrich escriben en su sitio web sobre el tema de la legislación sobre abusos que la regulación es «Complicado ya veces contradictorio».
Como inquilino, es posible que pueda obtener una cierta concesión financiera del propietario con una objeción. Pero eso no significa necesariamente que la renta originalmente exigida hubiera sido abusiva. También puede ser simplemente una cuestión de evitar un procedimiento laborioso y, debido a la inconsistencia mencionada, a menudo impredecible. Y ese no puede ser el punto. Para citar nuevamente el sitio web de los Tribunales de Zúrich: «No se puede encontrar el ‘alquiler justo’ con la ley aplicable».
Diferente espacio de maniobra
¿Y la conclusión? Quizás lo más probable es esto: el mercado de apartamentos de alquiler suizo funciona muy bien en una comparación internacional. Vivir en Suiza es caro, sí, pero en términos de ingresos no es más caro que en los países vecinos. Además, la calidad de los apartamentos es significativamente mejor.
Los inquilinos y los propietarios no son oponentes, sino socios contractuales. Como en todas partes, vale la pena ser vigilante y crítico. Pero no hay razón para suponer que el propietario quiere estafarlo.
El hecho de que las subidas de alquileres estén ahora pendientes no es un deseo ni una voluntad de los propietarios, sino que es sistémico: si suben los tipos de interés, el tipo de interés de referencia también sube lentamente y con retraso, lo que permite a los propietarios subir las rentas.
Un arrendador privado puede, si su situación financiera se lo permite, ser libre de decidir cómo enfrenta el aumento en la tasa de interés de referencia: si lo repercute de inmediato y en su totalidad o si espera y lo ve. No es responsable ante nadie. Sin embargo, los propietarios institucionales, como los fondos de pensiones o las compañías de seguros, tienen poco margen de maniobra: su tarea principal es ganar el mejor interés posible sobre el dinero de sus asegurados, que incluye a la mayoría de la población. Esto también incluye aumentar los alquileres en sus propiedades residenciales cuando así lo exija la ley.