Las pérdidas por alquileres en propiedades comerciales y de oficinas en Suiza son mayores que nunca. Incluso las mejores propiedades en el aeropuerto de Zurich y algunas en el centro de las ciudades están desiertas.
El Balsberg, el edificio comercial más grande de Suiza y antigua sede de Swissair, es un ejemplo de la crisis actual.
El monumental edificio Balsberg del que hablamos ha adquirido el título de “edificio comercial más grande de Suiza” con aproximadamente 80.000 metros cuadrados de superficie útil. Pero no pasa mucho en esta tarde lluviosa. En el interior hay pasillos aparentemente interminables y un silencio absoluto. Nadie, ni en la bonita cafetería de la planta baja ni en el salón de la recepción. Las sillas están vacías, la camarera espera a los invitados que no llegan.
No más historias de éxito desde hace 20 años
En el aparcamiento de visitantes vacío, un gran cartel anuncia 21.000 metros cuadrados de espacio. La fe en el futuro es inquebrantable. “Alquila oficinas para tu éxito” es el lema. Pero pocos aceptan la invitación a escribir aquí su propia historia de éxito.
Quien solicite información sobre oficinas por teléfono o en recepción recibirá la siguiente información: En total, actualmente hay tres plantas vacías.
No es de extrañar que, según los últimos informes del mercado, las pérdidas de alquileres y las desocupaciones estén alcanzando un nuevo récord. Los expertos estiman que las habitaciones libres en el aeropuerto superan con creces el 30 por ciento.
La pérdida de importancia en el aeropuerto
La antigua sede de Swissair, que alguna vez fue el orgullo de la economía suiza y un símbolo de éxito, se está convirtiendo en un símbolo de la pérdida de importancia. Tras el cierre de la aerolínea en 2001, la empresa sucesora Swiss se trasladó a otras oficinas en Kloten.
Actualmente, Priora Suisse AG es propietaria de la zona de Balsberg. El empresario inmobiliario Remo Stoffel es el accionista de la empresa privada.
Priora no publica cifras de negocio. Sin embargo, Ernst Senteler, del consejo de administración, confirmó las vacantes a petición suya. La cifra de aproximadamente un 30 por ciento de desocupación en este lugar es correcta. “El mercado es cíclico y está claro que hemos llegado al final de este ciclo”, concluyó Senteler.
Priora añadió tres pisos completos al edificio en 2018. En teoría, en este complejo de edificios con dos grandes patios interiores habría espacio para hasta 3.600 puestos de trabajo.
Las oficinas siguen cayendo
David Schoch, de la consultora CBRE, especializada en bienes raíces comerciales, resume la situación: «Las vacantes en la zona del aeropuerto nunca han sido tan altas como hoy». CBRE ha analizado los espacios de oficinas recientemente alquilados y utilizados en toda Suiza y ha descubierto una disminución significativa de la demanda. David Schoch afirma que la llamada ocupación de espacio en Suiza ha caído a su nivel más bajo desde la crisis financiera de 2009.
La crisis del sector inmobiliario de oficinas se extiende aún más
Incluso en el centro de Zúrich, las costosas propiedades de oficinas están vacías. UBS y CS ceden varios locales y dejan oficinas vacías. La UBS anunció en 2018 que desalojaría la torre de oficinas Schanzenbrücke en Zúrich.
A pesar de una intensa campaña de marketing y de una importante renovación, todavía no todos los pisos están alquilados. Al mismo tiempo, CS también renuncia a varios emplazamientos en Zúrich, entre ellos las Quadro Towers con una impresionante superficie de 36.000 metros cuadrados en Zúrich Oerlikon.
También se encuentran varias alas del complejo Sihlcity y el edificio de oficinas catalogado zur Palme, también en el distrito financiero de Zúrich. Si los alquileres se estancan incluso en las zonas más prestigiosas de Suiza, esto indica una profunda crisis.
Google también está reduciendo su tamaño
Durante un tiempo, las vacantes podrían ser absorbidas por gigantes tecnológicos como Google, Facebook o empresas consultoras. Pero la situación en el mercado inmobiliario definitivamente ha cambiado. La tendencia hacia las oficinas en casa y el cambio estructural están provocando una fuerte caída de la demanda en todos los ámbitos.
Google ha firmado acuerdos de alquiler a largo plazo para dos grandes inmuebles de primer nivel en Zúrich, pero todavía no se ha mudado a las oficinas. Ni Google ni los bancos UBS y CS comentan sobre las vacantes.
La crisis de las oficinas también se agrava en Basilea. En 2019, Roche abandonó el edificio comercial Via en Viaduktstrasse, en la estación de tren de Basilea. Aunque el atractivo edificio de unos 30.000 metros cuadrados está en el mercado desde 2019 y puede dividirse en superficies más pequeñas, hasta el día de hoy sigue prácticamente vacío.
El propietario es una fundación de inversión de Roche legalmente independiente llamada Rimmobas. Ni Roche ni Livit, responsable de la comercialización del producto, quieren facilitar ninguna información específica.
Los efectos
¿Qué pasa si las oficinas siguen vacías? ¿Es concebible el escenario de una crisis generalizada como la del sector inmobiliario de oficinas en Estados Unidos?
La mayoría de los expertos sostienen que en Suiza los tipos de interés no han aumentado tanto como en EE.UU. y que las obligaciones crediticias derivadas de estas transacciones inmobiliarias están cubiertas por el momento. “Las propiedades comerciales y de oficinas en Suiza normalmente sólo se financian entre un 30 y un 40 por ciento con préstamos bancarios”, afirma el economista Stefan Fahrländer. En Suiza también se han producido algunas correcciones en el valor de las propiedades de oficinas, pero no en la misma medida que en EE.UU.
En la práctica, sin embargo, algunos métodos son una práctica común que plantea dudas. En pocas palabras, las valoraciones de las propiedades de oficinas se basan en lo que se considera un ingreso de alquiler plausible, que luego se convierte en un valor de capital a largo plazo.
Si es posible, no muestre ninguna devaluación.
Para contrarrestar la amenaza de desocupación y pérdidas de capital, muchos inversores trabajan con incentivos: los llamados «períodos de alquiler gratuito» están disponibles para los inquilinos de empresas prácticamente en todas partes del mercado. O el inversor intenta hacer aceptable la firma de contratos de varios años haciendo una generosa contribución al diseño interior de las oficinas.
«Esto puede llegar hasta el punto de que al inquilino de zonas con un alto número de desocupaciones se le pague el alquiler de un año completo por un contrato de cinco años», explica el experto David Schoch.
Esta práctica sirve principalmente para blanquear las críticas. Porque sobre el papel los ingresos por alquiler siguen siendo los mismos, mientras que el inquilino ahorra mucho dinero. El aumento de las vacantes tendrá más consecuencias a medio plazo. Hasta ahora, los bancos UBS, CS y Julius Baer son los principales actores en la financiación de oficinas y propiedades comerciales en Suiza.
Debido a que ahora existen mayores requisitos para respaldar los fondos propios del banco, el acceso a dichos préstamos será más difícil en el futuro.
Llamado al cambio
De cualquier manera, los inversores se enfrentan a un dilema: ¿cómo pueden reaccionar ante el espacio de oficinas vacío? Algunos se preparan para el futuro reutilizando espacios con mucho dinero: espacios de coworking, gimnasios o instituciones educativas.
Ernst Senteler, de Priora, afirma: «Todo propietario de un inmueble comercial o inmobiliario debería plantearse si el espacio de oficinas se puede convertir en vivienda». El potencial está ahí, como subraya: «El Balsberg y las propiedades circundantes en el aeropuerto están óptimamente desarrolladas en todos los aspectos y ofrecen muy buenas infraestructuras y oportunidades comerciales». Pero hasta ahora ha habido una falta de voluntad política para alinear de manera más flexible las leyes de construcción y las regulaciones de zonificación con las necesidades reales.