Quien hace cinco años se mudó a un apartamento de tres habitaciones, ahora en el cantón de Zúrich sólo puede encontrar un apartamento de dos habitaciones al mismo precio. Esto tiene un impacto en el mercado inmobiliario: es menos probable que la gente se mude.
Cualquiera que se haya mudado alguna vez lo sabe: mudarse es laborioso y requiere mucho tiempo. En el cantón de Zúrich, la demanda de apartamentos de alquiler gratuitos y asequibles es muchas veces mayor que la oferta; en la ciudad, cientos de personas interesadas suelen acudir a visitas guiadas sobre viviendas públicas. Y una vez que finalmente haya encontrado un apartamento adecuado, comienza el estrés de la mudanza: empacar las cajas, configurarlas, informar la nueva dirección.
Sólo lo haces si vale la pena. Sin embargo, como muestran nuevos cálculos del Zürcher Kantonalbank, hoy en día ocurre exactamente lo contrario: en el cantón de Zúrich, los inquilinos de los alquileres existentes pagan en promedio un 16 por ciento menos que los nuevos inquilinos, y en la ciudad de Zúrich hasta 26 por ciento. El Zürcher Kantonalbank denomina a este efecto “bono de estancia”.
El apartamento es demasiado grande, pero el alquiler es correcto.
Los alquileres en el mercado inmobiliario han aumentado considerablemente en los últimos años. Si se analiza el período comprendido entre 2008 y 2023, se puede ver que los alquileres solicitados, por el contrario, aumentaron un 33 por ciento en el mismo período. El alquiler de los alquileres existentes ha caído un 3,3 por ciento en los últimos 15 años.
En los alquileres existentes, el alquiler neto medio en la ciudad de Zúrich es de sólo 1.672 francos. Y eso con un tamaño medio de apartamento de tres o cuatro habitaciones. Basta echar un vistazo a los anuncios de apartamentos actuales para comprobarlo: en noviembre de 2023, se pueden pagar fácilmente unos cientos de francos más por un apartamento del mismo tamaño, dependiendo de la ubicación y el estado del apartamento.
O dicho de otro modo: quien hace cinco años se mudó a un apartamento de 3 habitaciones en el cantón de Zúrich, ahora sólo puede encontrar un apartamento de 2 habitaciones por el mismo precio. Quien haya vivido durante más de 20 años en un apartamento de tres habitaciones tendría que renunciar a dos habitaciones para no sobrecargar su presupuesto de alquiler mensual.
Como resultado, las parejas jóvenes permanecen en apartamentos demasiado pequeños, aunque hayan tenido hijos y necesiten más espacio. Y los padres cuyos hijos se han mudado se quedan en sus espaciosos apartamentos de cuatro o cinco habitaciones, porque en un apartamento más pequeño podrían tener que pagar más por el alquiler.
Normativa aumenta el bono de retención
Según el estudio del Zürcher Kantonalbank, la situación actual del mercado inmobiliario influye en el periodo de alquiler. El banco evaluó los datos del índice de precios de alquiler de la Oficina Federal de Estadística de 2008 a 2023 y llegó a la conclusión de que los inquilinos del cantón de Zúrich permanecen en sus apartamentos una media de 9,8 años. En la ciudad de Zúrich son incluso 10,3 años, aunque en Zúrich hay muchos jóvenes estudiantes que se mudan con más frecuencia. El 15 por ciento de todos los inquilinos de la ciudad viven en las mismas cuatro paredes desde hace más de 20 años.
Los alquileres netos de los alquileres existentes están fuertemente protegidos por la normativa en el cantón de Zúrich. La ley de arrendamientos estipula que el alquiler en un arrendamiento existente sólo puede ajustarse en casos excepcionales y bien fundamentados. En el cantón de Zúrich rara vez ha ocurrido esto en los últimos 15 años. Quien todavía recibía un aumento de alquiler, por ejemplo debido a la inflación, se enfrentaba a un aumento medio del ocho por ciento.
El tipo de interés de referencia tiene poca influencia
El tipo de interés de referencia también ha ido cayendo constantemente desde 2008 y, como consecuencia de ello, muchos inquilinos han recibido reducciones en el alquiler. Según el Zürcher Kantonalbank, los hogares pagan hoy en promedio un 3,6 por ciento menos que en 2008.
En junio de 2023, la Oficina Federal de Vivienda aumentó el tipo de interés de referencia por primera vez desde su introducción en 2008, del 1,25 al 1,5 por ciento. Según la ley de arrendamiento, los propietarios ahora pueden aumentar el alquiler en un tres por ciento a partir del 1 de abril de 2023. Varios bancos esperan que el tipo de interés de referencia aumentará aún más veces en los próximos dos años. Para más de la mitad de los inquilinos, esto probablemente signifique que su alquiler neto aumentará.
Sin embargo, según Zürcher Kantonalbank, es poco probable que el aumento del tipo de interés de referencia acerque los alquileres de los arrendamientos existentes a las ofertas actuales. Porque los alquileres de los apartamentos vacíos siguen aumentando sin cesar.