A pesar de la escasez de viviendas, no hay planes para revolucionar el marco legal. Así lo demuestra una conversación entre los principales actores con el consejero federal Guy Parmelin. Recibió apoyo un plan de acción cuyo objetivo es eliminar los obstáculos a los proyectos de construcción.
Representantes del sector de la construcción, asociaciones, el gobierno federal, cantones y municipios debatieron el martes sobre la escasez de viviendas.
Alimentación, vivienda, asistencia sanitaria. Este trío es una de las necesidades humanas elementales y, por tanto, está muy politizado. El aumento de los costes sanitarios es desde hace décadas un tema candente en la política suiza. En el caso de los apartamentos, existen fuertes fluctuaciones políticas, dependiendo de la evolución de los precios. Desde 1950, la proporción promedio de los costos privados de vivienda y energía de los hogares ha estado generalmente entre el 15 y el 20 por ciento del ingreso bruto del hogar; en 2021 fue de alrededor del 14 por ciento. Sin embargo, para los hogares más pobres (ingresos mensuales de hasta 4.000 francos), esta proporción es del 35 por ciento.
Actualmente, el tema vuelve a estar en auge porque la escasez de viviendas aumenta y los alquileres aumentan. “¡Iceberg adelante!”, escribieron los economistas de Credit Suisse en un informe el año pasado. estudio inmobiliario: “La imparable escasez de oferta hará subir inevitablemente los precios de los alquileres (…).”
Menos permisos de construcción
El cálculo de los economistas inmobiliarios y del gobierno federal es más o menos así: debido a la inmigración y al mayor consumo de suelo, se necesitan alrededor de 50.000 apartamentos adicionales por persona al año, pero actualmente sólo se construyen un poco más de 40.000 apartamentos cada año. Que es lo que de todos modos se avecina debido a la subida de los tipos de interés. Los aumentos de precios se aceleraron considerablemente.
La disminución de los permisos de construcción sugiere que esta tendencia continuará por un tiempo. Según información federal, el número de permisos de construcción en 2023 fue un 30 por ciento inferior al nivel de 2016. Según Previsiones del Zürcher Kantonalbank Los apartamentos de alquiler ofrecidos en el mercado se han encarecido en promedio un 3,5 por ciento en 2023 y se espera un nuevo aumento del 4 por ciento para el año en curso.
La escasez se refleja no sólo en los precios, sino también en métricas como el número de pisos desocupados (en descenso) y la duración de la publicación de las ofertas de pisos en alquiler (también en descenso). En 2023, la tasa de desocupación fue del 1,15 por ciento, ligeramente por encima del promedio a largo plazo, pero estos valores promedio varían mucho según la ubicación. Naturalmente, los apartamentos son especialmente escasos en destinos “populares”, como las grandes ciudades y sus aglomeraciones, así como en determinadas zonas turísticas.
El mercado no esta jugando.
A medida que los precios aumentan, la demanda cae y la oferta aumenta hasta que se alcanza un nuevo equilibrio. Este principio del libro de texto del mercado se aplica a los apartamentos, en el mejor de los casos, de forma limitada y, en todo caso, con un gran retraso. Porque aquí no se puede hablar de libre mercado. Varios frenos influyen: la oferta de terrenos edificables está limitada artificialmente debido a una zonificación restrictiva; Los proyectos de densificación de edificios a menudo se ven frenados por largos procedimientos de aprobación y objeciones; y para los inquilinos existentes, los propietarios no pueden aumentar los precios arbitrariamente, de modo que los alquileres existentes estén muy por debajo de los precios de mercado para los nuevos inquilinos.
Según datos del Zürcher Kantonalbank, los inquilinos actuales pagan de media en todo el país un 14 por ciento menos que los nuevos inquilinos por apartamentos comparables. Cuanto mayor es la regulación, mayor es la diferencia. En la ciudad de Zúrich, la bonificación actual para los inquilinos es del 26 por ciento, y en la ciudad de Ginebra, particularmente fuertemente regulada, llega al 54 por ciento. El efecto de esta subvención para los inquilinos existentes es claro: las personas permanecen en su apartamento el mayor tiempo posible, incluso si el apartamento ya no es adecuado. El caso típico es el de las personas mayores que se quedan en apartamentos de gran tamaño después de que sus hijos se mudan o tras la muerte de su pareja porque no merece la pena mudarse a un apartamento más pequeño. Según datos del ZKB, dos tercios de los grandes apartamentos de la ciudad de Zúrich están desocupados, y en Ginebra la cifra llega al 72 por ciento.
La situación ideal no es realista.
De acuerdo a análisis Según datos del grupo Raiffeisen este mes, alrededor de un tercio de los inquilinos necesitan “demasiado” espacio habitable, mientras que una quinta parte tiene muy poco disponible. Los economistas de Raiffeisen calculan que una mejor distribución del espacio habitable (el número de personas en el hogar más 1 es igual al número de habitaciones) no sólo resolvería el problema de los inquilinos con muy poco espacio habitable, sino que también aportaría 170.000 viviendas adicionales de cuatro habitaciones. apartamentos en el mercado. Pero en una sociedad razonablemente libre, esa asignación “ideal” de vivienda no es posible.
Entonces, ¿qué deberían hacer los políticos? En el escenario político, los habituales grupos de interés ideológicos exigen sus derechos. La izquierda quiere regular aún más y hacer cumplir consistentemente las “rentas de costo” basándose en el poco edificante ejemplo del cantón de Ginebra. Esto aumentaría aún más la demanda de viviendas asequibles y ralentizaría aún más la oferta. La respuesta de izquierda a esto es un papel aún mayor para el Estado en la oferta de viviendas asequibles (léase: subsidiadas). La asociación de inquilinos también anunció el año pasado una iniciativa popular para mantener el coste del alquiler. La UDC, por el contrario, considera la inmigración como el principal problema, mientras que otras voces cívicas quieren sobre todo reducir los obstáculos a las nuevas construcciones y proyectos de renovación.
Mínimo común denominador
Una revolución no parece capaz de conseguir una mayoría por el momento. El martes, el ministro de Economía, Guy Parmelin, invitó a los principales actores del sector inmobiliario a una “mesa redonda” en Berna por segunda vez desde 2023. Además de las oficinas federales, cantones y municipios, estuvieron presentes diversas organizaciones del sector de la construcción y grupos de interés de inquilinos, propietarios de viviendas y seguridad nacional.
Como resultado de las discusiones, el “plan de acción” prometido el año pasado ya está disponible, pero no contiene cambios importantes. En el centro del plan de acción está la idea de eliminar los obstáculos a los proyectos de construcción. Algunas de las posibles medidas mencionadas se refieren a la ordenación espacial y zonal en los cantones y municipios. Entre los temas que se debaten figuran la facilitación de la combinación de zonas de trabajo y de vivienda, así como mayores índices de utilización. Cuando se crean zonas habitables adicionales, una parte de la oferta adicional también debería estar disponible para apartamentos asequibles.
Otro tema es la aceleración de los procedimientos de permisos de construcción. Por ejemplo, habría que examinar si ahora la ley debería incluir como interés relevante una oferta adecuada de viviendas. También se debe examinar la idea de si la construcción de objeciones debería costar algo en el futuro. uno correspondiente Orden de prueba del Parlamento al respecto ya está disponible. También se está debatiendo la idea de consagrar en la ley el objetivo de una oferta suficiente de viviendas para su consideración en los proyectos de construcción.
Donde falta consenso
No hubo consenso sobre nuevas demandas de la izquierda. Por ejemplo, no existen más restricciones legales para los alquileres a corto plazo a través de plataformas como AirBnB. En este tema, el plan de acción se limita a palabras clave inofensivas como “intercambio de experiencias” y “creación de una plataforma de información”. Tampoco lograron consenso los llamamientos para obligar a los propietarios a revelar el alquiler del inquilino anterior y para que los municipios tuvieran el derecho de preferencia en la venta de terrenos a precios de mercado.