Los propietarios sienten con retraso las consecuencias de la recuperación de los tipos de interés. Ahora debemos actuar con prudencia.
Vista de un barrio de viviendas unifamiliares en el cantón de Vaud.
Los tiempos están cambiando rápidamente. En otoño de 2021, según una encuesta de la consultora KPMG, casi el 80 por ciento de los especialistas inmobiliarios estaban convencidos de que la fase de bajos tipos de interés continuaría durante los próximos tres años. Los participantes evaluaron el riesgo de caída de los precios de la vivienda como bajo. Casi nadie podría haber imaginado que el entorno cambiaría repentinamente después de dos décadas de aumento de los precios inmobiliarios.
Este optimismo despreocupado ha dado paso a la desilusión: desde principios de 2022, los tipos de interés del mercado de capitales y los tipos de interés clave, que son cruciales para el mercado inmobiliario, también han aumentado significativamente en Suiza. Las inversiones de interés fijo, como los bonos, vuelven a ser una alternativa viable a las inversiones inmobiliarias.
El superciclo, la aparentemente interminable fase de auge del mercado inmobiliario, ha terminado. Los participantes en la última encuesta de KPMG esperan una caída de los precios en todos los segmentos, desde el inmobiliario comercial hasta el residencial. El estado de ánimo en el sector nunca ha sido tan malo desde que hace diez años se analizó por primera vez el índice de sentimiento inmobiliario suizo.
La encuesta es una instantánea, una imagen del estado de ánimo que puede cambiar en cualquier momento. Sin embargo, la corrección de precios de las propiedades de inversión ya es un hecho y los precios de las propiedades residenciales también se están estancando.
La demanda de viviendas ha caído a un alto nivel porque el aumento de las tasas de interés hipotecarias está presionando los presupuestos de los hogares y haciendo que la propiedad de vivienda sea menos atractiva en comparación con las propiedades de alquiler.
Este no es el fin del mundo, sino más bien el único desarrollo económico lógico: nadie puede escapar de tasas de interés más altas. Mientras que los precios de las acciones, los bonos y los fondos inmobiliarios reaccionaron inmediatamente al cambio de tipos de interés y cayeron desde principios de 2022, el efecto en el mercado de las inversiones inmobiliarias directas se produjo con retraso.
La situación es confusa
El riesgo de una crisis inmobiliaria o de una corrección de dos dígitos, como en el mercado inmobiliario sueco, sigue siendo bajo en Suiza, sobre todo porque los altos niveles de inmigración están creando una fuerte demanda. Sin embargo, la situación se ha vuelto confusa en comparación con el pasado.
Uno de los parámetros más importantes para la futura evolución de los precios son los tipos de interés: el BNS se tomó un respiro en este frente en septiembre. Sin embargo, se considera muy posible un nuevo aumento del tipo de interés oficial de 0,25 puntos porcentuales, hasta el 2 por ciento, lo que ejercería presión sobre el mercado inmobiliario. Esto encarecería aún más las hipotecas del mercado monetario de Saron, lo que perjudicaría a la demanda.
En este contexto, los propietarios de inmuebles, ya sean privados o profesionales, deben actuar con prudencia.
Debe ser consciente de los riesgos que plantea el sector inmobiliario en un entorno más volátil. Esto significa que no debe maximizar la relación préstamo-valor de sus propiedades y debe reducir su carga de deuda si tiene sentido. Puede que valga la pena liquidar ahora parte de la hipoteca. En el improbable escenario de importantes correcciones de precios, el colchón de acciones es crucial.
Por la misma razón, la cuestión del precio se ha vuelto más importante a la hora de comprar viviendas nuevas: la moderación es especialmente importante en las regiones periféricas y en el caso de las propiedades más antiguas. Aquí es donde es más probable que se produzcan caídas de precios.
Para mantener sus propias deudas dentro de límites, en última instancia es aconsejable hacer concesiones en cuanto al tamaño o el tipo de propiedad. Esto significa que está preparado en caso de que, contrariamente a lo esperado, el entorno de inflación y tipos de interés se deteriore aún más.