Los precios de los inmuebles comerciales en Estados Unidos han caído drásticamente. Las huellas de las turbulencias también han llegado a Europa. Los supervisores a ambos lados del Atlántico ahora deben estar atentos.
También en Nueva York muchas oficinas están desiertas desde la pandemia del coronavirus.
Algunas crisis estallan con gran estruendo. Otros arden durante años y el público apenas los nota hasta que llega un punto en el que las cosas rápidamente se vuelven muy incómodas. El segundo tipo incluye los disturbios actuales en el mercado inmobiliario comercial.
Como suele ocurrir con los trastornos económicos, tiene su origen en Estados Unidos, el país con el mayor mercado de bienes raíces comerciales. Pero hace tiempo que los problemas se han extendido a otras regiones del mundo.
El precio del cambio de tipos de interés
En última instancia, se trata de las consecuencias de una política monetaria que ha sido demasiado laxa durante años. Desde que la Reserva Federal tuvo que aumentar sus tipos de interés clave para combatir la inflación, los precios de los bienes raíces comerciales estadounidenses se han desplomado un 11 por ciento. El mercado está pasando por momentos difíciles con el fin del dinero gratis. Porque los tipos de interés más altos no sólo encarecen las inversiones en bienes raíces y la refinanciación de las deudas existentes. La economía también se está debilitando y con ella la demanda de espacio comercial.
Pero eso no es todo: en EE.UU., muchos trabajadores todavía muestran pocas ganas de volver a las torres de oficinas urbanas tras el fin de la pandemia. La gente se ha acostumbrado a las ventajas de trabajar desde casa y a la eliminación de los desplazamientos y quiere salvar esta forma de trabajo en el futuro. En consecuencia, muchas empresas rescinden sus contratos de alquiler o se trasladan a edificios de oficinas más pequeños. En EE.UU., la tasa de desocupación de oficinas ha aumentado al 20 por ciento; este es el valor más alto desde que se recopilaron dichos datos en 1979.
Las sumas de dinero asociadas con estos disturbios son grandes. Según el Fondo Monetario Internacional, en EE.UU. en los próximos dos años Aproximadamente 1,2 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales vencen.. Alrededor de una cuarta parte de ellos son préstamos para el sector de oficinas y comercio minorista, donde las vacantes son particularmente altas. Son principalmente los pequeños y medianos bancos regionales los que poseen los pagarés, las mismas instituciones que fueron atacadas en la primavera de 2023 tras el colapso del Silicon Valley Bank.
Más peligroso que hace un año
Esta vez, sin embargo, el problema es de mayor alcance, por dos razones: primero, los valores en cuestión son más riesgosos. En el Silicon Valley Bank se trataba principalmente de bonos gubernamentales, es decir, valores sólidos cuyas pérdidas de precio llevaron al banco a la ruina en aquel momento. Hoy hablamos de préstamos para bienes raíces comerciales. Su valor y riesgo de impago son mucho más difíciles de estimar, debido, por ejemplo, a la caída de los ingresos por alquileres, al aumento de los costes de mantenimiento o a una refinanciación más costosa.
En segundo lugar, también se pueden observar problemas estructurales similares en Europa y Asia. El espacio de oficinas vacante debido a la tendencia de trabajar desde casa no es exclusivo de Estados Unidos. El comercio minorista en línea, que agrava la situación porque las compras se hacen cada vez más en el sofá en lugar de en las tiendas, también es de naturaleza global. Además, los préstamos inmobiliarios se comercializan desde hace mucho tiempo en todo el mundo. Esto se puede consultar en el Deutsche Pfandbriefbank. Tiene miles de millones en préstamos para oficinas y centros comerciales en EE.UU., lo que recientemente provocó el colapso de la cotización de la institución financiera.
Todo esto no tiene por qué acabar en escombros y cenizas, como el fracasado empresario inmobiliario René Benko. Es probable que se haya alcanzado el pico de los tipos de interés en EE.UU. y Europa, por lo que es probable que en el futuro la financiación vuelva a ser más barata. Las autoridades reguladoras de ambos lados del Atlántico también tienen el problema en mente. Sin embargo, el tema merece más atención, ya que la crisis financiera de 2008 se desencadenó en el mercado inmobiliario estadounidense. Esta vez no se aceptará la excusa de que no vimos venir el problema. Este fuego latente se ha estado propagando durante años.