Lo que alguna vez fue una opción de inversión lucrativa para las compañías de seguros y los fondos de pensiones se ha vuelto menos atractiva como resultado del cambio en las tasas de interés. Algunos actores y también muchos intermediarios del negocio hipotecario han desaparecido de facto de escena. Esto tiene consecuencias de gran alcance para los clientes de los bancos.
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El panorama hipotecario ha cambiado dramáticamente. Echemos la vista atrás: en el verano de 2022, compañías de seguros y fondos de pensiones invirtieron a gran escala en el mercado hipotecario suizo. Querían escapar de los tipos de interés negativos que pesaban sobre sus balanzas. Las hipotecas se consideraban una alternativa atractiva a los bonos que en ese momento tenían tipos de interés negativos. Las hipotecas rindieron hasta un 2 por ciento más que los bonos federales.
El fin de los tipos de interés negativos
Pero con el fin de los tipos de interés negativos en septiembre de 2022, las hipotecas perdieron rápidamente su atractivo como vehículo de inversión. «Las compañías de seguros y los fondos de pensiones ya casi no se notan en el mercado», afirma Adrian Wenger, experto en finanzas de VZ Vermögenszentrum. Un caso importante es el de Seguros Zurich, que ya no concede nuevas hipotecas. La compañía de seguros escribe que la financiación se ha vuelto más difícil en un contexto de tipos de interés más altos. Según varios expertos, CS tampoco participa activamente en la fusión con UBS. Sin embargo, el banco no quiere comentar sobre su comportamiento en el mercado cuando se le pregunta.
Antes era fácil elegir entre cinco y diez ofertas diferentes de bancos y compañías de seguros. Pero esos tiempos ya pasaron. Ahora puede encontrar, en el mejor de los casos, un puñado de opciones, principalmente de bancos cantonales, Raiffeisen y bancos regionales para los que las hipotecas son su negocio principal.
El camino hacia la financiación -y luego hacia el tipo de interés más atractivo posible- se ha vuelto más difícil. La mayoría de los clientes tienen que visitar personalmente dos o tres bancos y negociar. En la ronda final, eligen entre una selección reducida.
Corredores hipotecarios bajo presión
Pero este no es el único cambio en el juego, como destaca Adrian Wenger de VZ: los corredores hipotecarios y las plataformas como Moneypark, Hypoguide o Valuu de Postfinance están perdiendo enorme influencia. Prosperaron en tiempos de bajas tasas de interés, pero ahora el negocio de corretaje está pasando apuros. También influye el hecho de que muchos actores del sector no bancario simplemente se estén separando.
Los clientes que contrataron una hipoteca con tipos de interés muy bajos con seguro en 2021 o 2022 se enfrentan ahora a problemas. Si el corredor intermediario ya no está activo en el mercado, estos prestatarios ya no tendrán a quién recurrir. Incluso en el caso de los prestamistas directos, es decir, fondos de pensiones y compañías de seguros, a menudo resulta difícil encontrar un punto de contacto para preguntas sobre la hipoteca.
Estas instituciones ahora han encontrado opciones de inversión más atractivas y ya no están dispuestas a hacer “ofertas de pelea” en el mercado hipotecario para superar a la competencia.
Cómo sienten los clientes el cambio
Adrian Wenger señala que ahora es poco probable que las extensiones de este tipo de hipotecas sean competitivas. Los clientes que puedan refinanciar el importe total en un banco aún podrían salir airosos. La situación es más difícil para quienes han dividido su hipoteca en varias partes, como por ejemplo un plazo de 5 años y otro de 10 años. Es probable que este grupo no pueda negociar hasta que venza el tramo final. Por lo tanto, cualquiera que esperaba ahorrar mucho dinero en intereses terminará pagando más.
Los expertos coinciden en que los bancos han tomado la delantera a la hora de ofrecer las mejores ofertas. Florian Schubiger, especialista en finanzas de la plataforma de Internet Kredite.ch, se sorprende de la magnitud del cambio de tendencia: «Un ejemplo muestra que hoy en día sólo alrededor del 10 al 20 por ciento de las mejores ofertas provienen de entidades no bancarias».
Pero, ¿qué tan activos son los clientes de los bancos a la hora de encontrar la mejor oferta del mercado? Los estudios muestran que la mayoría es extremadamente vaga ante el cambio. Andreas Dietrich, profesor de Banca en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Lucerna, afirma: «Cuando es necesario refinanciar una hipoteca, la mayoría de la gente ni siquiera recibe una oferta competitiva o simplemente lo hace para presionar un poco las negociaciones».
La ruta directa hacia mejores condiciones
Explorar el mercado, obtener ofertas y mantener conversaciones requiere mucho tiempo y no es muy popular entre los clientes. Paradójicamente, la mayoría de la gente presta más atención a la reserva de hotel que a la hipoteca, señala el profesor de Lucerna. Además, los precios no son fácilmente visibles y los fijan los bancos individualmente.
La pregunta sigue siendo qué prestamista se adapta a cada cliente. En particular, las familias que hacen cálculos estrictos prefieren quedarse con los bancos hipotecarios tradicionales. Los clientes empresariales suelen encontrar la experiencia necesaria para sus proyectos en los grandes bancos cantonales y de Raiffeisen, así como en bancos privados o grandes.
Las propiedades vacacionales son otro segmento. Los particulares de las tierras bajas que quieran comprar una casa de vacaciones en Graubünden o Valais deberían considerar los proveedores locales. Estos suelen ofrecer mejores tipos de interés en su zona de origen que los bancos externos. Elegir un prestamista hipotecario, ya sea para su propia casa o una propiedad vacacional, es siempre una decisión financiera trascendental.