El experto en reestructuraciones Arndt Geiwitz desarrollará un plan de rescate para el grupo Signa. Es difícil obtener una visión general. Signa no tiene un balance consolidado; los involucrados dependen, para bien o para mal, del conocimiento interno de Benko.
Los grandes almacenes de la Bahnhofstrasse de Zúrich son la propiedad más valiosa del grupo Globus.
René Benko ha cedido la presidencia del consejo asesor de Signa Holding al experto alemán en reestructuraciones Arndt Geiwitz. Sin embargo, no está claro qué papel informal desempeñará el fundador de la empresa en la próxima reestructuración, ya que Signa sigue aplicando una política de información muy selectiva.
Obviamente a Benko le está costando aceptar la nueva realidad. Sigue convencido de que Signa “puede tener un muy buen futuro”, según afirmó en un comunicado. Quería ayudar a generar confianza, como si él no fuera el problema. Geiwitz es más cauteloso. Ahora es necesario “iniciar una consolidación integral de la empresa”.
Benko se vuelve insustituible
Los bancos prestamistas tienen ahora mucha influencia en Signa. Signa necesita liquidez y difícilmente se la proporcionarían si Benko siguiera al frente del consejo asesor.
Sin embargo, inicialmente no estaba claro quién ejercería los derechos de voto de Benko. Signa Holding afirmó más tarde que Geiwitz se ocuparía de los intereses de la Fundación Privada de la Familia Benko «bajo su propia responsabilidad» durante la reestructuración. Parece que el promotor ejercerá los derechos de voto; Al mismo tiempo, sin embargo, aparentemente se pretende evitar la impresión de que se está produciendo una transferencia de propiedad.
Mientras tanto, los accionistas de Signa Holding están en la estación de buceo. Está de vacaciones y Hans Peter Haselsteiner le habla de su oficina. Es una afirmación sorprendente, porque Haselsteiner posee al menos el 15 por ciento del holding Signa.
Los bancos y Geiwitz no pueden cortar la conexión entre Benko y Signa. El grupo es un gran deudor sin balance consolidado. No existe ningún órgano de supervisión o gestión que tenga una visión general de la situación financiera. Benko es, por tanto, una importante fuente de información de cuyo conocimiento interno dependen Geiwitz y los bancos. El renovador es ahora responsable de las preocupaciones de los numerosos interesados.
De Zurich Bahnhofstrasse a Luxemburgo
El ejemplo de los grandes almacenes Globus en la Bahnhofstrasse de Zúrich muestra lo complejo que es el imperio Signa. Este es el buque insignia del Grupo Globus. En los últimos años se ha convertido en gran medida en unos grandes almacenes de lujo destinados a atraer a lugareños y turistas adinerados. ¿Qué relación tiene esta casa con el Grupo Signa y René Benko?
Aunque la propiedad está ubicada en un terreno de Zurich, pertenece a una empresa inmobiliaria con sede en Luxemburgo llamada “Zürich, Schweizergasse 11 Immobilien”. Así surge del registro mercantil de Luxemburgo. La Casa Globus en Zurich es la única propiedad de la empresa. Según los estados financieros anuales de 2022, la propiedad cotiza con un valor de 757 millones de francos. La casa también está hipotecada con 534 millones de francos; detrás de estos préstamos se esconde un consorcio formado por CS y bancos cantonales.
Globus en Bahnhofstrasse forma parte de una construcción anidada
No es raro que se creen empresas luxemburguesas dedicadas al sector inmobiliario. Esto puede resultar atractivo desde una perspectiva fiscal y también es más fácil atraer capital europeo con domicilio en la UE. Lo que es especial, sin embargo, es la compleja estructura de propiedad que se construyó sobre la empresa principal.
La sociedad luxemburguesa “Zürich, Schweizergasse 11 Immobilien” pertenece a otra sociedad luxemburguesa llamada Matterhorn Immobilien Holding. Esta empresa agrupa la propiedad de todos los edificios de Globus en Suiza, incluidas las propiedades en Berna y Basilea.
Y a Austria
La propiedad se ramifica de esta empresa a los dos socios de la empresa conjunta que comparten la propiedad de Globus. Por un lado, se trata del Grupo Central Tailandés. Posee el 50 por ciento de Matterhorn Immobilien Holding a través de otra sociedad intermediaria luxemburguesa.
En el otro lado aparece por primera vez el nombre Signa. La mitad restante de la empresa pertenece al holding Signa Prime Matterhorn. Se trata de una empresa con sede en el centro de Viena que está inscrita en el registro mercantil de Austria.
Esta sociedad, a su vez, pertenece al 100% a otra sociedad, Signa Prime Swiss, que tiene su domicilio social en la misma dirección en Viena.
Un constructo con mil sociedades
Y esta empresa es propietaria a su vez de Signa Prime Selection AG, con sede en Innsbruck. Esto nos lleva a la empresa más importante del imperio Signa. Signa Prime es considerada la mayor empresa inmobiliaria privada de Europa y posee bienes inmuebles e inversiones por valor de alrededor de 20 mil millones de euros (a finales de 2022). Pero en este momento parece que está en crisis, porque todavía necesita 200 millones de euros para pagar un bono en noviembre.
De Signa Prime, una empresa independiente con su propio consejo de supervisión, todavía hay un paso hasta René Benko. Sólo aparece en Signa Holding, con sede en Innsbruck, que posee el 58 por ciento de Signa Prime. Benko es el principal propietario de Signa Holding a través de sus fundaciones.
Así que desde el mundo por la Bahnhofstrasse hasta René Benko hay un largo camino. Al mismo tiempo, los grandes almacenes de Zúrich son sólo una pieza del mosaico del gran edificio Signa. Según los últimos estados financieros anuales, sólo Signa Prime incluye 316 empresas en el perímetro de consolidación. Se dice que todo el Grupo Signa, que incluye bienes raíces y cadenas de grandes almacenes, incluye más de 1.000 empresas.
Las oficinas de la sede de Swiss Signa en Bärengasse en Zurich.
Ventajas fiscales y financieras
¿Por qué hacemos tales construcciones anidadas? Según los abogados de empresas, esto puede tener ventajas fiscales, por un lado. Por otro lado, se vuelve más fácil estructurar la financiación de una empresa. En el caso del edificio Globus en Zurich, los bancos concedieron las hipotecas directamente a la empresa correspondiente del nivel más bajo y, en caso de emergencia, tienen acceso directo a la propiedad como garantía.
Al mismo tiempo, las empresas Signa de los niveles superiores pueden solicitar préstamos en otros lugares. Sin embargo, la construcción del globo de varios niveles parece notablemente compleja. Se necesitan muy buenas razones para cinco niveles a la vez, dice un experto entrevistado.
Una tarea difícil para los renovadores Geiwitz
En el caso del grupo Signa, el anidamiento también plantea problemas. El reorganizador Geiwitz se enfrenta a la tarea de obtener una visión general del concepto: ¿dónde se encuentran los activos, cuáles son los flujos financieros entre las empresas, dónde se necesita el dinero?
Ésta también es una tarea complicada desde una perspectiva jurídica. «Los responsables ahora deben prestar mucha atención a los pagos que aún pueden realizar sin riesgo de responsabilidad personal», afirma el abogado vienés Gottfried Schellmann, especializado, entre otras cosas, en derecho de reestructuraciones. Se aplica el principio: todos los acreedores deben ser tratados por igual.
Esto trae consigo difíciles cuestiones de demarcación. Por ejemplo, ¿puede el constructor pagarle a un comerciante para que complete un proyecto? Donde Signa todavía se está construyendo, se necesitan grandes cantidades de liquidez todos los días; Al mismo tiempo, al menos los proyectos prometedores deberían completarse rápidamente para que Signa pueda generar ingresos.
Por último, un problema es el aumento de los costes de construcción si es necesario refinanciarlos. En este caso, una institución financiera requiere una mayor seguridad. Pero nadie sabe hasta qué punto el Grupo Signa todavía podría lograrlo. Según Signa Holding, un plan de reestructuración debería estar disponible y presentado a los accionistas a finales de noviembre.