Y en este momento, el comportamiento de Opendoor, impulsado por los datos que ve, augura malas noticias. “En este momento, están tratando de vender la mayor cantidad de su inventario tan rápido como sea humanamente posible”, dice DelPrete. Una posible narrativa es que, según los datos que ve Opendoor, la empresa cree que las cosas podrían empeorar aún más. “Están leyendo las hojas de té”, dice. “Simplemente tienen mejores hojas de té que tú y yo”. Fraser no lo discute: “Podemos reaccionar a las condiciones cambiantes de manera muy eficiente y rápida gracias a las señales que tenemos en nuestro negocio”, dice.
Pero los datos a los que Opendoor tiene acceso solo pueden contar la mitad de la historia. Los iBuyers representaron el 1,3 por ciento de todas las ventas de viviendas en EE. UU. en 2021, un máximo histórico, pero algunas regiones son más populares que otras. “Su modelo es tal que realmente solo pueden tener éxito en algunas partes del mercado”, dice Amit Seru, profesor de finanzas en la Escuela de Graduados en Negocios de Stanford. Los iBuyers operan en áreas donde el stock de viviendas es relativamente nuevo y uniforme, por lo que están sobrerrepresentados en ciudades como Phoenix y Las Vegas, pero ignoran estados como Missouri y partes de Texas, donde dominan las casas más antiguas.
Fraser cuestiona la idea de que Opendoor no tiene una visión del mercado más amplio. Su «cobertura de caja de compra», en la que hace ofertas de viviendas en los mercados en los que opera, se sitúa en el 65 por ciento. “Este es un producto convencional, no un producto de nicho”, dice.
Si bien los precios en Phoenix aumentaron durante la pandemia de $445,000 en agosto de 2021 a $549,300 en agosto de 2022, la cantidad de tiempo que las propiedades pasaron en el mercado antes de la venta aumentó un 30 por ciento en el mismo período, lo que indica que los compradores estaban pensando más en sus compras, un problema para los iBuyers, que confían en las ventas rápidas.
Los analistas pronosticaron debilidad en el mercado en septiembre, y eso se hizo realidad, ya que Opendoor vendió una gran cantidad de propiedades con pérdidas. Seru cree que la lucha que enfrentan los iBuyers ahora es indicativa de alguna manera de los vientos en contra económicos, debido a la forma en que funcionan los iBuyers. Cuando los tiempos son buenos, ganan a lo grande. Y cuando los tiempos se ponen difíciles, están entre los primeros en luchar.
La ganancia bruta de un iBuyer en cualquier transacción está en el rango del 5 por ciento, según Tomasz Piskorski de la Escuela de Negocios de Columbia, quien también es miembro de la Oficina Nacional de Investigación Económica. Cuando ese margen se reduce, los iBuyers están entre los primeros en abandonar porque su modelo de negocios se basa en vender las casas que compran rápidamente y obtener ganancias. “Opendoor ahora sabe que si compran esta casa, y recuerda, tiene un descuento, es posible que terminen quedándose con ella durante muchos meses”, dice Piskorski.
DelPrete hace una analogía entre los iBuyers como Opendoor y los comerciantes de acciones a corto plazo. Durante décadas, las personas compraron acciones de una empresa con el objetivo de mantenerlas durante años y obtener rendimientos constantes de su inversión. La gente hizo lo mismo con la propiedad: mudarse a una casa, vivir en ella durante décadas, luego venderla para aumentarla o reducirla según fuera necesario, depositando las ganancias, a menudo considerables, sobre la marcha. Los iBuyers han acelerado ese proceso, vendiendo casas en meses, en lugar de años, y logrando márgenes más ajustados. “Es un modelo de negocio frágil que no funciona bien cuando hay incertidumbre en los precios”, dice Piskorski.