El corazón de los grandes almacenes de lujo suizos es el sector inmobiliario. Pero los expertos tienen dudas de que sean tan valiosos como se afirma.
Globus se transformó en unos grandes almacenes de lujo bajo la dirección de René Benko.
Brilla y brilla de nuevo. La Bahnhofstrasse de Zúrich se ha vestido de gala con motivo de la Navidad. Con ello también el globo terráqueo. El imponente edificio entre la estación central de Zúrich y Paradeplatz no es sólo el buque insignia de la milla de compras de lujo. Se trata también de la inversión suiza más importante de René Benko, el inversor austriaco que lleva meses luchando contra el colapso de su imperio de 28.000 millones de dólares.
A principios de 2020, Migros vendió la cadena de grandes almacenes Globus a la empresa Signa de Benko y a la empresa familiar tailandesa Central. El precio de compra fue de mil millones de francos, de los cuales 200 millones se convirtieron posteriormente en préstamo debido a la pandemia del coronavirus.
Lo valioso de Globus no era el negocio de los grandes almacenes, sino que en aquel momento generaba pérdidas. Pero las propiedades que Migros también vendió. Destaca una en particular: la sucursal de Bahnhofstrasse. Benko consiguió así quizás la dirección comercial más destacada de todo el país.
Swiss Life muestra el camino
Pero, ¿qué valor tiene realmente la propiedad inaugurada en 1967? El Registro Mercantil de Luxemburgo tiene una respuesta clara a esta pregunta. Allí, Benko fundó una empresa independiente para cada propiedad de Globus. Según la entrada, la casa de la Bahnhofstrasse está valorada en 757 millones de francos.
Sin embargo, no es tan fácil valorar un edificio como este. «Hay dos maneras de determinar el valor de una propiedad como el edificio Globus en la Bahnhofstrasse», afirma Urs Küng, cofundador de Partner Real Estate en Zúrich y experto en bienes raíces comerciales. Un método es aprovechar los ingresos por alquiler actuales y capitalizar ese valor.
Luchando por la supervivencia financiera: René Benko.
Benko y sus socios comerciales tailandeses eligieron el segundo método: la evaluación de la transformación. De este modo se crea un concepto con el que se quiere conseguir un mayor valor añadido de un edificio. «Estos futuros ingresos por alquiler se capitalizan y generan un valor significativamente mayor», afirma Küng.
En el caso de Globus, la transformación supone convertir los grandes almacenes para la clase media alta en un templo del lujo. El objetivo es estar en la cima del segmento premium en todas las ciudades, afirmó el director general de Globus, Franco Savastano. Hace un año y medio en una entrevista con “NZZ am Sonntag”. La estrategia parece estar funcionando. Según fuentes internas, Globus funciona de forma rentable. En particular, la sucursal de Zúrich está funcionando bien. Desde que se vendió Migros, se han instalado allí marcas exclusivas como Louis Vuitton y Tiffany.
Pero incluso si los bienes comercializados son caros, el comercio minorista sigue siendo un negocio difícil con márgenes reducidos. Las tiendas de varios pisos, como la sucursal Globus en la Bahnhofstrasse, también tienen el problema de que los clientes no se desplazan lo suficiente a los pisos superiores. Las ventas disminuyen con cada piso. Eso ejerce presión sobre la calificación.
“757 millones de francos por un edificio aún por reformar me parece un precio muy bueno”, resume el experto inmobiliario Küng. La planta baja es especialmente valiosa. «Los pisos superiores todavía no son aptos para oficinas, por lo que no se puede esperar un aumento de valor allí. Primero habría que reconstruir los suelos. Eso cuesta dinero y está asociado con las vacantes”.
La empresa Swiss Life muestra cómo hacerlo. En 2020, la aseguradora desalojó a Manor, su antiguo cliente de alquiler, de un edificio vecino de Globus y renovó completamente la propiedad. El objetivo: exprimir al máximo cada centímetro cuadrado. Las tiendas y restaurantes se trasladan a la planta baja. Sin embargo, los pisos superiores, donde Manor vendía jarras Bialetti y filtros de aspiradora, están preparados para inquilinos de oficinas adinerados.
Ya se devaluó dos veces
Mientras que hasta ahora Manor pagaba 6,5 millones de francos al año por el alquiler de toda la casa, se espera que Swiss Life gane al menos tres veces más con el nuevo concepto. Esto requiere imitadores. Swiss Prime Site (PSP) cerrará los tradicionales grandes almacenes Jelmoli en 2025 y renovará el edificio de forma similar a como su competidor Swiss Life renovó la antigua tienda Manor.
Globus, por otro lado, depende exclusivamente del comercio. La elevada valoración del edificio depende en última instancia de si los bancos, que han prestado 534 millones de francos para el edificio, creen en el concepto de lujo de Benko. De hecho, el valor del edificio ya se ha revisado ligeramente a la baja en dos ocasiones. En 2020, según el Registro Mercantil de Luxemburgo, la Casa Globus en la Bahnhofstrasse todavía valía 761 millones de francos. Signa no comenta por qué fue necesario este ajuste ni sobre otras preguntas formuladas.
“Queda por ver si los edificios Globus valen tanto. Si los conceptos previstos no aportan los ingresos de alquiler previstos y los costes de financiación aumentan, muchas cosas pueden cambiar rápidamente, especialmente el valor del edificio», afirma Urs Küng. «Los próximos meses deberían ser interesantes en este sentido».
Si resulta que el valor de los edificios Globus está inflado, entonces René Benko tendría otro problema: actualmente depende urgentemente de las divisas. La venta de sus acciones de Globus, sobre la que ya se ha especulado, le reportaría menos de lo esperado.
Un artículo del «NZZ el domingo»