La demanda de espacio habitable en Suiza está aumentando, pero la oferta está cayendo. Hay muchas causas, pero todavía estamos lejos de encontrar soluciones que ganen una mayoría. Un intercambio de puntos de vista entre actores clave el viernes en el Palacio Federal mostró un amplio deseo de simplificar los procesos de construcción.
Representantes de autoridades y del sector privado discutieron este viernes en Palacio Federal el desabasto habitacional.
Los apartamentos en Suiza son escasos. Esto se aplica en particular a los apartamentos relativamente baratos en zonas residenciales populares, como centros urbanos, aglomeraciones y determinadas zonas turísticas. Este tipo de quejas se han escuchado con frecuencia, especialmente desde el año pasado y más aún en el año en curso.
Desde un punto de vista económico, las quejas pueden parecer extrañas: en un mercado en funcionamiento, los apartamentos relativamente baratos en zonas residenciales populares son naturalmente escasos: la demanda de este tipo de apartamentos aumenta hasta que ya no son baratos. Pero el mercado inmobiliario está lejos de ser un mercado libre. La expansión de la oferta está severamente restringida por la ordenación del territorio y la zonificación. Los propietarios tampoco pueden aumentar sus precios para los inquilinos existentes a voluntad. Además, existen algunos requisitos locales para el suministro de viviendas asequibles. El resultado natural es una importante disparidad entre los privilegiados (los que tienen acceso a una vivienda barata a través de conexiones o que han vivido en la misma vivienda durante mucho tiempo) y algunos simples mortales (los que están desconectados y en busca de casa).
Tras la pista de la escasez
La tasa de vacantes en junio de 2022 fue del 1,3 por ciento en promedio en Suiza, ligeramente por encima del promedio histórico, pero según los observadores del mercado, este valor ha caído desde entonces por debajo del nivel de equilibrio. Economistas del Grupo Raiffeisen tesoro el nivel de equilibrio al 1,25 por ciento y especular que la tasa de vacantes caerá muy por debajo del 1 por ciento el próximo año. Los observadores estiman que la tasa actual de vacantes es de 1,0 a 1,1 por ciento, que está cerca del promedio a largo plazo. Sin embargo, el promedio nacional oculta grandes diferencias entre las regiones y comunidades individuales.
Una reseña de cinco análisis de mercado fuera de el ultimas semanas cada uno muestra aproximadamente la misma imagen. Los indicadores citados con más frecuencia para la tendencia de escasez incluyen el aumento de los precios de alquiler de los apartamentos en oferta, la disminución de los apartamentos en alquiler en oferta, la reducción en la duración promedio de las ofertas publicadas y la disminución en el número de apartamentos construidos y permisos de construcción.
Las causas de la tendencia a la escasez radican en la oferta y la demanda. Por un lado, la demanda de espacio habitable está aumentando como resultado del fuerte aumento reciente de la inmigración y el constante crecimiento del espacio habitable por persona en la población nacional. Según los observadores del mercado, hay tres razones principales para esto último: el aumento de la prosperidad, el envejecimiento de la población (muchas personas mayores viven solas o en parejas en apartamentos que en realidad son demasiado grandes para ellos) y las rentas existentes que el estado mantiene artificialmente bajas. (este subsidio crea Altos incentivos para quedarse en apartamentos de gran tamaño.).
Varios factores también entran en juego en el lado de la oferta. Estos incluyen el aumento de las tasas de interés y los costos de construcción, la escasez de reservas de suelo edificable, el alto nivel de regulación, especialmente para proyectos para hacer un mejor uso del suelo edificable, y la gran disposición a objetar los proyectos de construcción. De acuerdo a análisis Según el Zürcher Kantonalbank, el proceso de aprobación de nuevas construcciones residenciales duró el año pasado una media de 140 días en Suiza (mediana), un 67 % más que en 2010. En la ciudad de Zúrich fue incluso de 330 días y en la ciudad especialmente regulada. cantón de Ginebra fueron 500 días.
Para trámites simplificados
Si las rentas del mercado aumentan significativamente, la oferta debería reaccionar. en un estudiar para 2021, tres investigadores habían estimado la siguiente conexión: un aumento en los alquileres de apartamentos por metro cuadrado en un 10 por ciento aumenta la oferta en un 14 por ciento. Sin embargo, tales ajustes pueden llevar un tiempo. Y, sobre todo, no está claro en qué medida la escasez de zonas libres de edificación y los grandes problemas regulatorios con la densificación de los edificios han debilitado significativamente esta conexión.
¿Qué puede hacer la política? A nivel nacional, ha habido una gran cantidad de solicitudes y preguntas del parlamento durante el año pasado. Las aficiones políticas de siempre reivindicaban sus derechos: la izquierda quiere combatir la escasez provocada en parte por la regulación con aún más regulación, los liberales piden que se flexibilicen las regulaciones para impulsar la oferta de vivienda, y el SVP ve en la inmigración la problema central.
Hasta ahora, no se vislumbraban soluciones con capacidad mayoritaria. El ministro de Economía, Guy Parmelin, convocó a los principales actores a una mesa redonda de dos horas y media de duración en el Palacio Federal el viernes. Estuvieron presentes una veintena de instituciones, entre representantes de ciudades, cantones, la industria de la construcción, inversionistas, cooperativas de vivienda, planificadores territoriales, inquilinos, propietarios de viviendas y autoridades federales.
Parmelin dijo después de la reunión que no se hacía ilusiones de que se pudieran presentar soluciones concretas. De acuerdo con el Ministro de Economía, un grupo de trabajo con representantes del gobierno federal, cantones y municipios está ahora desarrollando propuestas. Sobre la base de este trabajo, debería haber otra mesa redonda en seis a nueve meses y un programa de acción concreto.
Parmelin indicó que el foco está en facilitar la ampliación de la oferta. Según una opinión ampliamente expresada, los intereses particulares jugaron un papel demasiado importante, explicó el Ministro de Economía. Con eso se refería a los largos procedimientos y especialmente a las muchas objeciones, por ejemplo, por razones de protección contra el ruido. Como resultado de la práctica legal restrictiva, miles de proyectos de construcción están bloqueados en las ciudades, dijo la alcaldesa de Zúrich, Corine Mauch. Se planea una relajación en la revisión en curso de la Ley de Protección Ambiental.
Falta de reservas de suelo edificable
En un artículo recientemente publicado Encuesta de opinión en casi 60 ciudades y comunidades urbanas, más del 80 por ciento dijeron que tenían muy pocas reservas de tierra para construir. Los procedimientos largos y complicados y la falta de interés de los inversores también se encontraban entre los obstáculos citados con más frecuencia para la construcción de viviendas asequibles. Alrededor del 80 por ciento de las ciudades encuestadas quisieran que los municipios tuvieran el derecho de preferencia cuando el sector público o los particulares vendan terrenos edificables o bienes inmuebles, a precios de mercado.
Pero los altos precios del mercado son un obstáculo para la oferta de apartamentos baratos. Por otro lado, las ofertas de apartamentos baratos en las ciudades son un medio eficaz para impulsar aún más la demanda de vivienda en ellas.
Comparado con las propuestas de los últimos meses, no faltan palabras clave para otras posibles medidas -desde un impuesto de incentivo para la segunda residencia en zonas turísticas y ciudades hasta simplificaciones legales en el intercambio de apartamentos, el aumento de las cifras de utilización en el zonas de construcción y la conversión más fácil del espacio de oficinas en espacio habitable a las restricciones de alquiler también para los nuevos inquilinos.