El nuevo aumento del tipo de interés de referencia da a los propietarios más posibilidades de aumentar los alquileres. En alrededor de tres cuartas partes de los contratos en los que esto es posible, es probable que esto haya ocurrido después del primer aumento de tipos en junio.
Si el tipo de interés de referencia vuelve a subir, los alquileres podrían seguir aumentando.
El aumento de los tipos de interés tiene consecuencias para el mercado inmobiliario: lo publica trimestralmente la Oficina Federal de la Vivienda (BWO). tipo de interés de referencia hipotecario aumentó del 1,5 al 1,75 por ciento. Esto da a los propietarios la oportunidad de aumentar los alquileres, al menos si el contrato de alquiler se basa en el tipo anterior del 1,5 por ciento o menos.
Cuánto y a partir de cuándo podrían aumentar los alquileres, qué deberían tener en cuenta inquilinos y propietarios y qué podría pasar a continuación con el tipo de interés de referencia: aquí están las preguntas y respuestas más importantes.
1. ¿Seguirán subiendo los alquileres ahora?
Robert Weinert, socio de la consultora Wüest Partner, parte de que la mayoría de los propietarios aumentarán (aún más) los alquileres.
El tipo de interés hipotecario de referencia ya había aumentado en junio de este año 0,25 puntos porcentuales hasta el 1,5 por ciento. En aquel momento, el tipo de interés de referencia del 1,25 por ciento estaba «registrado» en alrededor del 60 por ciento de los contratos de alquiler en Suiza, por lo que había potencial para un aumento, afirma Weinert. El estado del tipo de interés de referencia suele indicarse directamente en el contrato de alquiler. Según el experto de Wüest Partner, en aproximadamente tres cuartas partes de los contratos en los que esto es posible, el alquiler se incrementará por primera vez a más tardar a principios de 2024.
En los últimos diez años, el alquiler de muchos apartamentos ha bajado si los inquilinos se quedan en el mismo apartamento. «Muchos propietarios están aumentando los alquileres existentes», afirma Weinert. Se observa un poco más de moderación en los alquileres de edificios nuevos y en zonas urbanas. Los antiguos inquilinos que no han recibido ninguna reducción de alquiler en los últimos años ya no tienen que temer ningún aumento.
El tipo de interés hipotecario de referencia se basa en el tipo de interés medio de los créditos hipotecarios nacionales de los bancos suizos. Para muchos propietarios, los costos hipotecarios han aumentado a medida que subieron las tasas de interés.
2. ¿Cuánto pueden aumentar el alquiler los propietarios?
Si el tipo de interés de referencia aumenta en 0,25 puntos porcentuales, esto permite aumentar el alquiler en un 3 por ciento. Con un alquiler neto de 2.500 francos, serían 75 francos. Los propietarios tienen derecho a reclamar el 40 por ciento de la inflación general y los aumentos generales de costes, además del aumento debido al aumento del tipo de interés de referencia. Como resultado, el recargo sobre el alquiler puede ser superior al 3 por ciento.
Nadim Chammas, de la asociación Casafair Suiza, aconseja a los propietarios no aumentar automáticamente, sino considerar cuáles son los ingresos y gastos actuales de la propiedad. En definitiva, el derecho a aumentar el alquiler no expira si no se actúa directamente.
Dado el aumento del coste de la vida, es muy posible que muchos inquilinos tengan que hacer cuentas cuidadosamente y, en caso de duda, buscar otro apartamento. Los propietarios interesados en contratos de alquiler a largo plazo deberían tener esto en cuenta. «Es indiscutible que los alquileres más baratos son un argumento de peso para quedarse en el apartamento», afirma Chammas.
Recomienda que los propietarios hablen con los inquilinos y les expliquen los motivos de cualquier aumento de alquiler. Esto podría ser, por ejemplo, un próximo cambio de calefacción u otra renovación. Aquí es importante crear transparencia sobre los ingresos y gastos de la propiedad. Si este es el caso, se puede esperar que los inquilinos comprendan mejor los aumentos de alquiler, especialmente si a cambio los costos de calefacción disminuyen. Casafair desaconseja el cálculo del alquiler “pi multiplicado por el pulgar”.
3. ¿Qué se debe tener en cuenta cuando aumenta el alquiler?
Los propietarios deben notificar a sus inquilinos sobre cualquier aumento de alquiler correspondiente al menos diez días antes de que comience el período de notificación. Para ello deberá utilizarse un formulario aprobado por el cantón. El alquiler sólo podrá aumentarse en la fecha de finalización más temprana posible.
4. ¿Es probable que se produzcan nuevos aumentos del tipo de interés de referencia?
Weinert supone que probablemente se producirán nuevos aumentos del tipo de interés de referencia a finales del próximo año o en 2025. Sin embargo, esto depende en gran medida de la evolución del tipo de interés oficial del Banco Nacional Suizo (SNB). El tipo de interés de referencia generalmente reacciona con retraso a la política monetaria del BNS. «Las subidas o bajadas del tipo de interés oficial del BNS repercuten en los tipos de interés hipotecarios, pero todavía pasa un tiempo antes de que esto afecte al tipo de interés de referencia», afirma Weinert.
5. ¿Pueden los inquilinos quejarse de las subidas?
Existen opciones para presentar una objeción si el arrendador no ha cumplido los plazos prescritos o no ha utilizado el formulario correspondiente. Incluso si el contrato de alquiler no se basa en el tipo de interés de referencia especificado, existen posibilidades de objeción.
En caso de demanda, el inquilino debe demostrar que no se han repercutido los derechos de reducción de los últimos años, afirma Weinert. De lo contrario, el aumento del alquiler está generalmente permitido. Algunas demandas también involucran la cuestión de la inflación.
«Pero aquí hay cierto margen de interpretación y, por tanto, también margen de desacuerdo entre inquilinos y propietarios», afirma Weinert.
6. ¿Qué planea el Consejo Federal para combatir el aumento de los alquileres?
El Consejo Federal anunciado el 22 de noviembre, tiene previsto frenar un poco la evolución del aumento de los alquileres. Se encargó al Departamento de Economía, Educación e Investigación (WBF) que preparara un modelo de consulta para una revisión del reglamento pertinente.
El comunicado afirma, entre otras cosas, que la tasa de compensación de la inflación debería reducirse del 40 por ciento anterior al 28 por ciento. Además, no debería permitirse la repercusión general de los aumentos generales de costes. Debe demostrarse el alcance efectivo. El FMB también debería hacer comprobar el modelo de alquiler actual mediante un estudio científico.