Los objetivos del gobierno alemán en la construcción de viviendas se han vuelto distantes, pero existe un debate sobre cómo remediarlo. La industria exige subsidios y “Traffic Light” corre el riesgo de una demanda constitucional al extender el límite de alquiler.
Nuevos edificios residenciales en el centro de Berlín: la construcción de viviendas en Alemania está muy por debajo de los objetivos políticos.
Cuando entró en funciones a finales de 2021, el gobierno del semáforo alemán tenía previsto construir 400.000 nuevos apartamentos al año, 100.000 de los cuales serían viviendas sociales. formulado como un objetivo político. Esto significa que fracasará estrepitosamente: fueron casi 300.000 según la Oficina Federal de Estadística 2021 y 2022. Las cifras oficiales del año pasado no se esperan hasta mayo, pero la Asociación Central de la Industria de la Construcción Alemana espera una disminución a 271.000.
De hecho, varios indicadores apuntan a una nueva caída en el futuro próximo. El año pasado, el número de permisos de construcción para apartamentos cayó un 27 por ciento en comparación con el año anterior, hasta 260.100 apartamentos, lo que significa que alcanzó su nivel más bajo desde 2012. Al mismo tiempo, sin embargo, aumenta la demanda de espacio habitable, ya que en 2023 la población de Alemania también habrá aumentado ligeramente debido a la inmigración.
Los apartamentos como cuello de botella
En muchas regiones relevantes, la población crece significativamente más rápido que el número de apartamentos, explicó el jueves Dietmar Walberg, director del Instituto de Investigación sobre Vivienda y Construcción ARGE. Jornada de construcción de viviendas., que organiza una vez al año en Berlín una alianza de varias asociaciones industriales, la asociación alemana de inquilinos y el sindicato de la industria de la construcción. El Estudio presentado por Walbergsupone que el déficit de vivienda en Alemania aumentó en 100.000 hasta unas 800.000 unidades el año pasado y que 9,3 millones de personas viven en apartamentos «superpoblados».
Estos datos deben interpretarse con cautela: según el estudio, todavía quedan alrededor de 300.000 apartamentos vacíos, pero a menudo se encuentran en el lugar «equivocado», por ejemplo en el este de Alemania. Es indiscutible que en metrópolis como Berlín, Frankfurt y Munich el mercado está tenso.
No se trata sólo de un problema social, sino cada vez más también de un problema económico: la construcción de viviendas podría contribuir a facilitar la inmigración a las grandes ciudades y centros de crecimiento y aliviar así la escasez de mano de obra, explicó Martin Gornig. Presentó uno en el evento. Estudio de DIW Econ, la empresa consultora del Instituto Alemán de Investigaciones Económicas, sobre la importancia económica del sector de la construcción de viviendas. Según esto, la industria es tan importante como la industria del automóvil en términos de valor añadido bruto y empleo. Al mismo tiempo, el estudio muestra que el volumen de construcción de viviendas se reducirá nominalmente en el año en curso un 5,4 por ciento.
Geywitz lo despide
El trasfondo de la caída es principalmente el fuerte aumento de los costes de construcción y el rápido aumento de los tipos de interés. En las condiciones actuales, los nuevos edificios no son asequibles ni para los promotores ni para los futuros inquilinos, es la tendencia del sector. La Ministra de Construcción, Klara Geywitz, y el Ministro de Economía, Robert Habeck, señalaron durante sus apariciones en el evento señales positivas, como la disminución de la inflación y la nueva caída de los tipos de interés de la construcción. Pero varios representantes del sector respondieron que aún no se había tocado fondo.
En tales situaciones, en Alemania inevitablemente surgen peticiones de subvenciones. Ya existen medidas de financiación para la construcción de viviendas. Además, recientemente como parte de la “Ley de Oportunidades de Crecimiento” condiciones de depreciación más favorables para nuevos apartamentos y edificios residenciales introducido.
Pero se necesita más que eso desde la perspectiva de la alianza asociativa una «financiación especial inmediata» para la construcción de nuevas viviendas de 23.000 millones de euros al año, de los cuales 15.000 millones se destinan a 100.000 nuevas viviendas sociales al año y 8.000 millones a apartamentos «asequibles». Pero el socialdemócrata Geywitz rechazó indirectamente la petición: las subvenciones permanentes en todos los ámbitos no funcionarían. Por lo tanto, debemos ver cómo la construcción de viviendas con financiación privada puede volver a ser rentable.
Más fácil y más barato de construir.
Al menos en principio, los representantes empresariales y gubernamentales coinciden en un segundo enfoque: las cosas deberían ser más fáciles y, por lo tanto, más baratas de construir de nuevo, y se debería permitir que se construyan. En Alemania, amante de la burocracia y las normas, la construcción también se ve frenada por procesos de aprobación excesivamente largos y normas estrictas, desde aparcamientos subterráneos medio vacíos para viviendas sociales hasta altos estándares de eficiencia energética y máximo aislamiento acústico.
La financiación de proyectos suele estar ligada al logro de altos estándares. Pero el Estado federado “no debería promover el glaseado, sino el pan integral asequible”, como lo resumió Axel Gedaschko, presidente de la Asociación Federal de Empresas Alemanas de Vivienda y Bienes Raíces.
Geywitz se refirió a una serie de medidas de simplificación y aceleración ya introducidas o previstas. También podría ayudar un mayor uso de la construcción en serie y modular. Los edificios residenciales ya no se construyen íntegramente in situ según planos hechos a medida. Algunas piezas se prefabrican industrialmente en una fábrica. Esto podría ahorrar tiempo y dinero.
El control de los alquileres debe mantenerse
Un tercer ámbito es particularmente controvertido: por razones sociopolíticas, el Estado interviene en el mercado inmobiliario de diversas maneras, no sólo con las medidas de apoyo mencionadas, sino también con regulaciones. La coalición del semáforo acordó el miércoles extender el límite de alquiler, que se introdujo como instrumento temporal en 2015, hasta 2029. Permite a los estados federados regular los alquileres de nuevos contratos: esencialmente, cuando se vuelve a alquilar un apartamento existente en áreas con un mercado inmobiliario ajustado, el alquiler no puede ser más del 10 por ciento por encima del alquiler comparativo local. Se excluyen, entre otras cosas, los apartamentos nuevos que se utilizaron por primera vez después del 1 de octubre de 2014.
La prórroga, sin la cual el freno expiraría el próximo año, equivale a una Acuerdo en el acuerdo de coalición “Semáforo”. Uno de los tres partidos de la coalición, el FDP, no está contento con esto, pero lo aceptó el miércoles como parte de un paquete de compromiso con un tema no relacionado (conservación de datos) y está contento de que al menos no se endurezca el límite de alquiler. .
Tales intervenciones en el mecanismo del mercado tienen un efecto secundario problemático desde una perspectiva liberal: reducen los incentivos para las nuevas construcciones. En el caso del límite de alquiler, esto sólo se ve mitigado por el hecho de que, según diversos estudios, sólo tiene un efecto limitado. Porque en las áreas metropolitanas muchos inquilinos ignoran los frenos. Debido a su atractiva ubicación, están dispuestos a pagar alquileres más altos, si es que pueden encontrar un apartamento.
¿Te veré en la corte otra vez?
Pero probablemente aún no se haya dicho la última palabra: la asociación de propietarios Haus & Grund ya ha anunciado que impugnará la prórroga ante el Tribunal Constitucional Federal. «El Tribunal Constitucional Federal sólo aceptó el primer freno al alquiler porque estaba limitado a cinco años», afirmó el presidente de la asociación, Kai Warnecke, al periódico «Bild». “Con la segunda prórroga, el gobierno del semáforo está claramente violando la constitución”.
Puede contactar con el corresponsal comercial de Berlín, René Höltschi, en las plataformas X y LinkedIn consecuencias.