«La quiebra del grupo Signa sería un asunto extremadamente complejo y largo», afirma el experto inmobiliario Jan Eckert

Señor Eckert, su trabajo le permite conocer los mercados inmobiliarios de toda Europa. ¿Qué países están bajo mayor presión?

El mayor problema lo tenemos en Alemania. El mercado inmobiliario allí no sólo está sometido a una gran presión, sino que también es el segundo mercado inmobiliario más grande de Europa. El mercado sueco se ha visto aún más afectado, pero lo que está sucediendo allí no es realmente relevante para el clima de inversión en Europa. Por otro lado, si tenemos un problema en Alemania, casi todos los fondos y gestores de inversiones europeos se ven afectados directa o indirectamente.

¿Y qué segmento del mercado está sufriendo especialmente?

La atención se centra principalmente en propiedades de oficinas. Actualmente existe una gran incertidumbre sobre lo que sucederá a continuación. Por un lado, un mayor número de oficinas en el hogar significa menores tasas de ocupación de las oficinas, pero por otro lado también significa que los requisitos para los edificios de oficinas están cambiando y es posible que algunas ofertas ya no se ajusten al mercado.

¿Cómo se manifiesta esta incertidumbre?

De momento, principalmente debido a que prácticamente no se están realizando grandes transacciones. Esto sugiere que los precios que piden los vendedores son más altos de lo que los compradores están dispuestos a pagar. La iliquidez suele ser la fase anterior a que el mercado encuentre un nuevo equilibrio.

¿Eso significa que los precios se corregirán?

La pregunta es: ¿están bajando los valores o están bajando las tasas de interés? ¿O un poco de ambos?

¿Este problema no existe con las propiedades comerciales?

Curiosamente, estamos viendo un nivel relativamente alto de actividad en el sector inmobiliario minorista. Esto tiene que ver con el hecho de que la gran corrección de precios se produjo allí antes y durante el período de Covid. Y después de la pandemia quedó claro que el comercio físico sigue siendo necesario a pesar del boom online. Los precios más bajos significan que las propiedades comerciales tienen rendimientos más altos, que están por encima de los costos de refinanciamiento actuales. Por eso este mercado funciona.

¿Y cómo se ve en el salón? En Alemania, grandes empresas han afirmado que actualmente ya no construyen apartamentos.

Básicamente hay que decir que la construcción de viviendas de alquiler tiene un gran potencial porque el mercado está desabastecido. Según las estimaciones, en Alemania faltan entre 700.000 y 1 millón de apartamentos. Por lo tanto, se puede suponer que la construcción de viviendas de alquiler volverá a recuperarse. Por el momento, simplemente algunos de los actores no pueden desarrollar proyectos porque se ven afectados tanto por los altos costes de construcción como por las condiciones de financiación más difíciles. Otro problema es que el mercado inmobiliario está cada vez más politizado.

En Alemania, algunos desarrolladores ya han tirado la toalla. ¿Deberíamos esperar más quiebras en este ámbito?

En Alemania tenemos un gran problema precisamente en el desarrollo de proyectos. Hasta hace poco, había tanto dinero en el mercado que se podían desarrollar proyectos prácticamente sin capital y con un interés mínimo. Eso ahora ha cambiado completamente. Actualmente, casi todas las semanas un promotor quiebra o se declara en quiebra. Y esta tendencia aún no ha terminado, ya que los préstamos baratos siguen venciendo y hay que refinanciarlos a tres o cuatro veces su coste.

El Grupo Signa está actualmente muy presente en los medios. ¿Cómo evalúa la situación allí?

Lo que acabo de mencionar con los desarrolladores, obviamente, también se aplica al Grupo Signa porque tiene proyectos muy grandes. Los proyectos de desarrollo significan que constantemente se necesita dinero para que la construcción pueda continuar. Al mismo tiempo, existe esta doble presión de los costes de construcción y de los costes de financiación. Las empresas inmobiliarias normalmente quiebran no por las valoraciones, sino por la falta de liquidez. Y ese es exactamente el problema.

¿Qué pasaría en el mercado si Signa quebrara?

En mi opinión, es imposible juzgar desde fuera la magnitud del daño que en última instancia sería. Sólo una cosa: me imagino que, dada la estructura del Grupo Signa, este sería un asunto muy complejo y extremadamente largo.

En lo que respecta al mercado inmobiliario, Suiza vuelve a parecer una especie de isla de felicidad: sin distorsiones y apenas devaluaciones. ¿Por qué razón?

Suiza tiene varias ventajas: su política monetaria es independiente y el mercado es pequeño y fragmentado. Muchas empresas sólo tienen su sede en Suiza y, por lo tanto, sólo necesitan superficies pequeñas. Esto es menos riesgoso para los propietarios. La tendencia del home office también tiene menos influencia allí, porque estas personas ya antes de la pandemia se desplazaban mucho y rara vez estaban en la oficina. Lo que también estabiliza el mercado suizo es el hecho de que todavía hay suficiente dinero disponible. Esto lo demuestra, entre otras cosas, el hecho de que en Suiza todavía se pueden celebrar subastas con éxito. En Alemania esto ya prácticamente no es posible.

¿De dónde viene todo este dinero?

El mercado suizo, incluso más que el alemán o el austriaco, se caracteriza por inversores institucionales como fondos de pensiones, compañías de seguros o fondos que tienen mucho dinero para invertir y que al mismo tiempo -debido a la fortaleza del franco- tienen poco interés en inversiones inmobiliarias extranjeras.

¿No se han vuelto también más cautelosos los inversores institucionales con sus inversiones inmobiliarias?

Sí, pero eso en realidad significa que otros inversores, como las cooperativas, el sector público o los particulares, vuelven a entrar cada vez más en juego a la hora de realizar compras. Los costes de capital de estos actores son algo más altos que quizás hace cinco años y, en consecuencia, los precios que pueden pagar son algo más bajos. Pero la discrepancia no es tan grande como para que pueda provocar un colapso de alguna manera. Sin embargo, por supuesto ya tenemos una cierta presión de depreciación sobre las propiedades.

¿Cuánto han bajado ya los precios en Suiza y cuánto aún está por llegar?

En el primer año tuvimos valoraciones de las carteras que eran entre un dos y medio y un siete por ciento más bajas. Las devaluaciones reales fueron quizás del quince o el veinte por ciento, pero esto fue parcialmente compensado por terminaciones, renovaciones, reposicionamiento y nuevos alquileres, que a su vez llevaron a apreciaciones. Son concebibles más devaluaciones del tres al cinco por ciento. Sin embargo, este verano también vimos que hubo un alivio inmediato cuando los bonos federales volvieron a caer repentinamente por debajo del uno por ciento. El hecho de que tengamos mucho capital ralentiza significativamente el aumento de la rentabilidad o la caída del valor.

Sin embargo, es probable que el tiempo de la apreciación haya terminado.

Ya no existen “mejoras gratuitas” en propiedades existentes que puedan atribuirse únicamente a la caída de las tasas de interés o de capitalización. Por eso ahora vuelve a cobrar más importancia cómo se trabaja con el sector inmobiliario.

¿Es ahora un buen momento para invertir en propiedades residenciales?

En todo caso. También en Suiza la necesidad de vivienda es grande. Sin embargo, recomendaría a cualquiera que quiera construir o renovar que no invierta en las ciudades, porque construir allí se ha vuelto prácticamente imposible. Es mejor invertir en las grandes áreas metropolitanas. Las oficinas también son bastante atractivas. Sin embargo, debería centrarse en buenas ubicaciones en el centro de la ciudad. Se recomienda precaución en ubicaciones menos buenas, las llamadas ubicaciones B o C, o en propiedades cuya estructura no responde a las nuevas necesidades de espacios de oficinas abiertas.