La cuestión de la vivienda preocupa en Zúrich. Pero ¿qué preocupaciones están justificadas y cuáles no? Tres conclusiones del seguimiento económico cantonal.
Quien ha vivido durante años en el mismo apartamento paga hoy menos que al principio.
Es el tema del momento: vivir, especialmente vivir en la ciudad de Zúrich. El debate se desarrolla cada vez más con superlativos, lo que también puede deberse al hecho de que se trata de una campaña electoral.
“¡Hay escasez de viviendas!” – “¡Los alquileres nunca han sido tan altos como ahora!” – “¡Los apartamentos nunca han sido tan raros como ahora, y mucho menos el espacio habitable asequible!”: Esta o algo similar es la tesis común. Los partidos de izquierda abordan la cuestión de forma especialmente activa varias iniciativas para más viviendas sin fines de lucro quiero que me importe.
Tampoco faltan estudios sobre el mercado inmobiliario. El liberal publicó recientemente grupo de expertos Avenir Suisse, un artículo sobre ocho mitos del alquiler.
El martes, el cantón de Zúrich realizó también un seguimiento económico, dedicado en detalle al tema de la vivienda. Las conclusiones alcanzadas son en gran medida similares a las del estudio de Avenir Suisse.
Aquí están los tres hallazgos más importantes:
1. (Demasiado) enfoque en nuevos alquileres
Cualquiera que firme un contrato de alquiler en la ciudad de Zúrich o en una aglomeración cercana puede dar por sentado que los anteriores inquilinos tuvieron que escarbar menos en sus bolsillos que usted, porque si el alquiler cambia, los propietarios pueden aumentar el precio hasta un cierto límite.
En la jerga técnica hablamos de una comparación entre los llamados alquileres existentes y finales.
Según Zurich Economic Monitoring, los alquileres contractuales en la ciudad de Zurich han aumentado casi un 40 por ciento desde 2005. La curva aumentó menos pronunciadamente en la aglomeración (+19 por ciento). En todo el cantón el aumento es del 25 por ciento.
«En el discurso actual sobre el mercado inmobiliario se presta demasiada atención a los alquileres para los nuevos contratos», afirma Luc Zobrist, jefe del departamento de economía. «Los alquileres que se piden actualmente son altos, pero no tanto como a principios de los años 90, cuando estalló la burbuja inmobiliaria».
Poco ha cambiado en lo que respecta a los alquileres existentes. Como el tipo de interés de referencia ha ido cayendo a lo largo de los años, muchos inquilinos incluso se beneficiaron de reducciones en los alquileres.
Avenir Suisse también observa una división del mercado de alquiler. La brecha se ha ido abriendo desde 2016, afirma Marco Salvi, autor del estudio “Rentas y Mitos”. La mayoría de los residentes de la ciudad se beneficiarían de ese alquiler existente. Visto de esta manera, muchos alquileres en las grandes ciudades son una ganga.
Resulta que sólo aquellos que buscan un nuevo apartamento sienten la presión de los costes. Al mismo tiempo, casi te ves obligado a quedarte en tu antiguo apartamento.
2. Muy poca atención a los salarios
Un aspecto que a menudo se olvida en el debate sobre el aumento de los alquileres es el de los ingresos. Los salarios también han aumentado en los últimos años, más en la ciudad de Zurich que en el resto del cantón.
Mientras que en el cantón los salarios han aumentado una media del 18 por ciento desde 2005, en la ciudad de Zúrich han aumentado un 27 por ciento. Por el contrario, los cambios en los alquileres existentes fueron del 12 y el 14 por ciento respectivamente.
La situación es completamente diferente cuando se trata de alquileres en el momento de la celebración del contrato. En este caso, el seguimiento económico a nivel cantonal registró un aumento del 25 por ciento. En la ciudad de Zurich es del 39 por ciento.
Sin embargo, la participación de los gastos de alquiler en los ingresos apenas ha cambiado en los últimos veinte años. En promedio, el alquiler representa el 21,6 por ciento de los ingresos (+1 por ciento desde 2000).
Sin embargo, las diferencias son considerables según la clase de ingresos. Para la clase salarial más alta, el 13 por ciento se gasta en alquiler, y para los ingresos brutos inferiores a 4.000 francos, el 35 por ciento se gasta en alquiler.
3. La oferta no sigue el ritmo de la demanda
Tanto Avenir Suisse como los autores del Zurich Economic Monitoring llegan a la conclusión de que actualmente no se puede hablar de escasez de vivienda. «No hay que dramatizar ni trivializar la situación», afirma Luc Zobrist, jefe del departamento de economía.
Sin embargo, no se puede negar que la demanda de espacio habitable, especialmente en la ciudad de Zúrich, es mayor que la oferta.
Mientras que a la derecha política le gusta culpar a la inmigración como la causa, el seguimiento económico muestra un panorama más diferenciado. La inmigración juega un papel –incluso desde dentro del país– pero no es el único.
Porque no sólo ha crecido la población, sino también la superficie per cápita. Hay más hogares, lo que es, entre otras cosas, una expresión de envejecimiento, individualización y prosperidad creciente.
Por lo tanto, un punto clave es que se necesitan más apartamentos, afirma Zobrist. Con la actual caída de la actividad constructora, nos dirigimos hacia una escasez de vivienda.
“En el cantón de Zúrich la construcción se ha vuelto más difícil”, afirma Zobrist. En comparación con la situación de hace diez años, el tiempo necesario para obtener un permiso de construcción se ha más que duplicado. Sobre todo por el aumento de las apelaciones.
Zobrist sospecha que la voluntad de apelar tiene mucho que ver con la compresión. “Las condiciones en la ciudad ya son difíciles. Quizás por eso los residentes locales reaccionan con más sensibilidad ante los proyectos de construcción”.
Además, la densificación también significa que a menudo se crean nuevos espacios habitables como parte de los edificios de reemplazo, dice Zobrist. Esto significa que los apartamentos existentes se derriban para construir otros nuevos. «La conclusión es que se están construyendo menos apartamentos que en terrenos totalmente nuevos».
La consejera de gobierno responsable Carmen Walker Späh (FDP) lo expresa aún más claramente: «En 2021, la actividad de construcción de viviendas en la ciudad cayó casi a cero, por lo que se derribaron casi tantos apartamentos como se construyeron nuevos». La actividad constructora en la ciudad es prácticamente un juego de suma cero.
En ningún otro lugar se presentan con tanta frecuencia recursos contra proyectos de construcción como en Zúrich, afirma Walker Späh. Muchos proyectos fracasarían, especialmente debido a la protección acústica. Y esto a pesar de que con las tecnologías actuales es posible crear apartamentos atractivos incluso con mayores emisiones sonoras. En general, el resultado sería un entorno hostil para los inversores y menos construcciones nuevas.
«Hay que acelerar los procesos de construcción y aprobación», afirma Walker Späh. Sin embargo, apenas existen medidas sencillas para combatir los largos procedimientos. Los posibles enfoques incluyen la desregulación y una reducción del número de apelaciones, lo que, sin embargo, requeriría un cambio constitucional. «Pero también necesitamos sentido común entre los vecinos y las autoridades que otorgan licencias».