Comprar una propiedad juntos suele ser la inversión más grande que hace una pareja. Si el destino golpea, las obligaciones financieras pueden convertirse rápidamente en un problema existencial.
Su relación es sólida: Anna-Lena, de 33 años, y Benedikt, de 35, se conocen desde hace más de diez años. Mientras estudiaban derecho juntos en la Universidad de Zurich, se encontraron varias veces, a veces en la sala de conferencias, a veces en la cafetería, solo miradas fugaces. Surgió más tarde, en una reunión de exalumnos borrachos.
Los abogados son pareja desde hace seis años y alquilan juntos desde hace tres años en el barrio de Oberstrass de Zúrich: un precioso edificio antiguo con suelos de parquet. La convivencia funciona bien, pero el apartamento solo tiene tres habitaciones, 65 metros cuadrados. Anna-Lena quisiera tener un hijo pronto. Todavía no había tiempo para una boda. Sin embargo, la pareja está lista para el siguiente paso hacia la felicidad familiar. Para Anna-Lena y Benedikt, tener sus propias cuatro paredes es imprescindible.
«Es el caso clásico de que parejas o familias jóvenes quieran comprar una propiedad», dice Samuel Clemann, director general de Fina Financial Planning. Con los precios inmobiliarios aún muy altos, es casi imposible, especialmente para las parejas más jóvenes, reunir el capital necesario. Los bancos exigen que al menos una quinta parte del precio de compra se cubra con fondos propios. Estos pueden provenir de cuentas y activos del segundo y tercer pilar.
Los precios exorbitantes de la propiedad de viviendas en la ciudad de Zúrich también son un problema para Anna-Lena y Benedikt. A pesar de algunos años en trabajos bien pagados, él en un bufete de abogados, ella en el tribunal de distrito, solo tienen 140.000 francos de margen. No quieren utilizar los fondos de pensiones. Pero incluso con estos, no llegarían muy lejos.
La mujer decide, el hombre negocia
«Un socio a menudo aporta más capital que el otro, generalmente gracias a una donación», dice Clemann. Anna-Lena tiene la suerte de haber recibido CHF 200.000 de sus padres como herencia anticipada. Ya tiene un objeto en la mira: una casa adosada por CHF 1,7 millones y con 5½ habitaciones en Mönchaltorf, en Greifensee. Anna-Lena está encantada. Es un edificio nuevo con un alto nivel de construcción, zona de poco tráfico, jardín de infantes y escuela en el distrito. Está claro para ella que quiere la casa.
No es casualidad que Anna-Lena sea la fuerza impulsora detrás de la búsqueda. Según una encuesta de Credit Suisse, son sobre todo las mujeres las que se ponen en contacto con un corredor y toman la decisión decisiva a favor o en contra de una propiedad. Cuando se trata de asuntos financieros, son principalmente los hombres los que llevan a cabo las negociaciones. Los criterios que son decisivos para la compra también recuerdan viejos clichés de género: los hombres prestan especial atención a los costes, la tecnología y la plaza de garaje. Para las mujeres, por otro lado, el equipo de cocina, el vecindario y la amistad con los niños son importantes.
Anna-Lena y Benedikt vivirán en la casa y querrán criar a sus hijos allí juntos. Sin embargo, la propiedad no se distribuirá por igual, ya que aporta mucho más capital. «Las diferentes situaciones de propiedad deben registrarse ante notario durante el proceso de compra», dice Clemann. Porque afectan la distribución de la riqueza. Si la casa aumenta o disminuye de valor, los aumentos o disminuciones se asignan a los socios de acuerdo con sus cuotas de propiedad.
Si la pareja estuviera casada, no importaría. Entonces el cambio de valor se reflejaría en el logro compartido. Mientras tanto, la estructura de propiedad no influye en los costos de vivienda en curso, es decir, en el interés de la hipoteca que debe pagarse al banco y en otros costos accesorios. Los gastos de funcionamiento se pueden dividir en partes iguales o según las condiciones de vida y las preferencias.
Los costos totales están subestimados
Gracias a la donación se puede realizar el sueño de vivir en Mönchaltorf. Con 340.000 francos, Anna-Lena y Benedikt casi cumplieron con los requisitos de equidad del 20 por ciento para la mitad de la casa. Pero económicamente hay que tener cuidado. «El costo total de una compra a menudo se subestima», dice Karl Flubacher, gerente regional de VZ Vermögenszentrum. Porque además de los costos directos, como los intereses de la hipoteca y los costos accesorios, también existen costos a largo plazo para el mantenimiento, la renovación y la renovación de la casa. Estos corresponden a alrededor del 1 por ciento del valor de mercado por año, es decir, alrededor de CHF 17,000 en este caso.
¿Y quién, como arrendatario, piensa en el seguro del edificio, los costes de depreciación y la pérdida de valor que se puede producir como consecuencia de la nueva normativa medioambiental? Además, también están los costes de oportunidad desde el punto de vista económico, es decir, las cosas que podrían haber hecho Anna-Lena y Benedikt en lugar de una casa con los 1,7 millones. Una propiedad inmoviliza mucho capital; Si se invirtiera este dinero, se podría esperar un rendimiento del 3 al 4 por ciento anual a largo plazo. Además, debido a la actual subida de tipos de interés, los alquileres han vuelto a abaratarse en relación a la compra en determinadas regiones.
Pero la razón no siempre decide. «Para las parejas, los elementos cualitativos como el romance o los requisitos de espacio juegan un papel importante», dice Flubacher. Sin embargo, Benedikt y Anna-Lena necesitan saber cuál es su umbral de dolor financiero y qué tipo de interés es cómodo de soportar sin ejercer demasiada presión sobre el presupuesto familiar. En ZKB sacan una hipoteca de tasa fija a diez años por CHF 1,36 millones a una tasa de interés del 2,9 por ciento. Hace un año, esto habría sido significativamente más barato, pero la seguridad presupuestaria es importante para Anna-Lena. Benedikt hubiera preferido una solución de Saron, que habría sido la mitad de cara. Sin embargo, la tasa de interés de Saron cambia con el tiempo y es más probable que aumente a mediano plazo.
El riesgo de la tasa de interés a menudo se subestima. “Estamos saliendo de una fase de tasas de interés extremadamente bajas. Se debe contar con una tasa hipotecaria a largo plazo”, dice Flubacher. Se debe suponer que esto es del 3 al 4 por ciento en promedio. Anna-Lena y Benedikt también quieren protegerse de sorpresas desagradables. Así que contrataron a un experto en construcción para que inspeccionara la casa. Reconoce los defectos ocultos que pueden existir tanto en un edificio existente como en uno nuevo, y está familiarizado con los estándares de construcción SIA aplicables. Los defectos de construcción no descubiertos pueden causar costos adicionales grandes e inesperados.
Cuando el destino golpea
Anna-Lena y Benedikt son jóvenes y gozan de buena salud. Pero incluso ellos no saben lo que les depara el destino. Sobre todo porque Benedikt es el orgulloso propietario de una moto que saca los fines de semana, preferiblemente por los puertos alpinos. “La muerte o la invalidez son los mayores riesgos. Si uno de los socios fallece, la propiedad ya no es económicamente viable para una sola persona”, dice Clemann. Si ya no es asequible, la casa debe venderse.
Se pone feo cuando los precios inmobiliarios caen bruscamente al mismo tiempo. Si la casa de la pareja tuviera que venderse por menos del monto del préstamo de 1,36 millones, también se perdería el patrimonio. Porque la persona restante tiene que pagar la hipoteca en su totalidad, independientemente de dónde esté el valor de la propiedad. En casos extremos, incluso puede ser necesario inyectar dinero para pagar la hipoteca.
Para no caer en esta desafortunada situación, Benedikt y Anna-Lena contratan un seguro de vida a todo riesgo. Los pocos cientos de francos al año les valen la pena. El capital de este seguro es necesario para garantizar la asequibilidad en caso de fallecimiento para que la pareja sobreviviente pueda quedarse en casa.
Para ambos está claro que pronto habrá niños. «Especialmente para las parejas con hijos menores, es importante liquidar el patrimonio ante un notario», dice Clemann. De lo contrario, la propiedad podría pasar al niño después de la muerte de uno de los padres, y Kesb tendría que intervenir.
Lo que a Benedikt y Anna-Lena no les gusta pensar: la probabilidad de que su amor se evapore con los años es bastante alta. En Suiza, dos de cada cinco matrimonios terminan en divorcio y muchas parejas que cohabitan también se separan. Esto abre un nuevo ramo de problemas: ¿quién se queda en la casa? ¿Quién aporta cuánto a los gastos de la hipoteca? Si las preguntas quedan sin resolver, esto también puede resultar en una venta. La separación o el divorcio son riesgos en la vida que no se pueden cubrir.
Lo que una casa puede hacer con amor
Anna-Lena y Benedikt creen que están financieramente bien preparados para el nuevo capítulo de sus vidas. Pero comprar una casa también puede cambiar mucho emocionalmente y en la dinámica de pareja. «En la fase inicial, las gafas color de rosa ensombrecían mucho. Sin embargo, comprar una casa puede ser el detonante de muchos de los conflictos de fondo de la pareja”, dice la terapeuta de pareja Miriam Dialo. Diferentes deseos de vida y creencias pasan a primer plano en un proyecto conjunto tan grande. Financieramente todo está sobre la mesa también.
Y a menudo las circunstancias financieras no están equilibradas. «Más ingresos, activos o propiedad de la propiedad a menudo crea un desequilibrio entre los socios», dice Dialo. En casos extremos, uno de los miembros de la casa se siente como un “invitado” con el otro. Con diferentes circunstancias de propiedad o ingresos, la pareja menos acomodada también puede tener inconscientemente la sensación de que tiene que compensar esto, por ejemplo, con más cuidado de niños o más tareas domésticas, señala Dialo.
El equilibrio de poder dentro de la pareja puede cambiar. «La afirmación de que ambos son iguales si alguien posee o gana significativamente menos difícilmente puede cumplirse», dice ella. Anna-Lena y Benedikt son conscientes de ello. Por eso ya discutieron cómo quieren organizarse cuando nazca el primer hijo: quién trabaja, cuánto, cuida y aporta al presupuesto del hogar, por ejemplo. Puede ayudar poner esto por escrito para que sea adecuado para ambos, dice el experto en relaciones, porque es un error suponer que se nivelará automáticamente «solo porque el amor está ahí».