Los precios de las casas de vacaciones han seguido aumentando. Por qué la compra de una propiedad de este tipo debe estar bien pensada.
Gstaad es uno de los lugares de los Alpes con los precios más altos de apartamentos vacacionales.
Los precios de las casas de vacaciones en Suiza aumentaron un 7 por ciento más a fines de marzo del año pasado. Según un estudio del importante banco UBS, el precio medio de compra de una propiedad de este tipo es actualmente de alrededor de 1 millón de francos; en 2019 todavía era de 750 000 francos.
El destino más caro de los Alpes es Engadin/St. Moritz, donde una segunda vivienda en el segmento superior cuesta alrededor de 20.500 francos por metro cuadrado. Les siguen Flims/Laax y Gstaad, cada uno con unos 17.000 francos. Los otros lugares son Zermatt, Davos/Klosters, la región de Jungfrau y Andermatt.
Aumentos de precios de hasta un 60 por ciento desde finales de 2019
Con los aumentos de precios, muchos apartamentos de vacaciones también han sido una buena inversión en los últimos años. En Arosa, los precios aumentaron casi un 20 por ciento el año pasado y, de media, estuvieron un 60 por ciento por encima del nivel de finales de 2019. En Flims/Laax, Hoch-Ybrig y Engelberg, los precios también aumentaron considerablemente el año pasado, en torno al 15 por ciento. cada.
La pandemia de corona es una de las principales razones de los aumentos de precios. Muchos trabajadores descubrieron las posibilidades del trabajo híbrido y apreciaron estar lejos de los centros urbanos. Esto aumentó la demanda de alquileres vacacionales.
Damian Gliott, cofundador de la empresa de consultoría financiera Vermögens-Partner, también considera que la iniciativa de la segunda vivienda es fundamental para los altos precios de las casas de vacaciones suizas en la región alpina. «Las casas de vacaciones suizas son un bien escaso debido a la iniciativa de la segunda residencia. Si nada cambia políticamente aquí, la oferta seguirá siendo limitada”, dice. Sin embargo, el número de segundas residencias no se ha mantenido estable. Los economistas de UBS señalan que el stock de segundas residencias ha crecido en casi 2.500 objetos desde 2000, a pesar de la congelación de la construcción prescrita por ley. Esto fue posible porque más primeras viviendas se convirtieron en segundas viviendas.
Un apartamento de vacaciones rara vez es adecuado como inversión
Si desea pasar mucho tiempo en su destino preferido, un apartamento de vacaciones puede valer la pena. Sin embargo, ganar dinero con él podría volverse más difícil en los próximos años. Esto debe tenerse en cuenta al comprar una propiedad de este tipo.
- Posible fin del boom de precios: Los economistas de UBS suponen que la fuerte subida de precios podría llegar a su fin pronto. Esto se apoya, entre otras cosas, en la normalización después de la crisis de Corona y en el hecho de que las personas consideran cada vez más destinos más lejanos en sus planes de viaje. El «comprador de encierro» que busca refugio en las montañas se está alejando cada vez más, informa el banco. Además, las tasas de interés hipotecarias más altas podrían frenar la inflación. En el Oberland bernés, los precios de los apartamentos de vacaciones han caído ligeramente desde el otoño de 2022.
- Financiación más difícil: También vale la pena señalar que es más difícil obtener una hipoteca para una casa de vacaciones que para una casa. Los prestamistas hipotecarios generalmente piden más capital, a menudo es del 30 por ciento o más en lugar del 20 por ciento para una casa, dice Gliott. Además, el capital del Pilar 3a o del fondo de pensiones no podrá retirarse anticipadamente. El asesor financiero dice que tampoco se podrá retirar capital del plan de pensiones de empleo o Pilar 3a para amortizar la hipoteca. Al mismo tiempo, la hipoteca se tiene que amortizar más que con una vivienda.
- Gastos de funcionamiento del apartamento de vacaciones: Tampoco debe ignorar los gastos de funcionamiento de un apartamento de vacaciones. Al igual que con otras propiedades inmobiliarias, el mantenimiento de las propiedades más antiguas suele ser costoso. Además, los costos de energía y materiales de construcción han aumentado significativamente en los últimos años. También debe evaluar la posible necesidad de renovación antes de comprar. En el caso de propiedad en condominio, es necesario verificar cuánto dinero hay en el fondo de renovación. También debe vigilar los impuestos y las tasas. Estos incluyen, por ejemplo, los honorarios de notario, el impuesto de transferencia de propiedad y el impuesto a las ganancias inmobiliarias.
- Consecuencias para el impuesto sobre la renta: Si posee una propiedad de vacaciones, las autoridades fiscales agregan un valor de alquiler imputado estimado a los ingresos, según UBS. Esto está sujeto a impuestos en el cantón de la propiedad de vacaciones. Si ha alquilado la propiedad de vacaciones, se agregan los ingresos por alquiler en lugar del valor de alquiler imputado. Los intereses hipotecarios y los gastos de mantenimiento son deducibles.
- Peligro de menores rendimientos: En general, se pueden lograr menores ingresos por alquiler con propiedades vacacionales que con otras propiedades. La propiedad a menudo solo se puede alquilar bien en temporada alta. Durante la temporada baja, las casas de vacaciones son muy difíciles de alquilar en muchos lugares. Según los economistas de UBS, las altas tasas de pernoctación y la ocupación de alquileres a corto plazo a través de plataformas de reserva solo se pueden lograr en destinos con atracciones turísticas, por ejemplo, en la región de Jungfrau. Esto tiene una tasa de ocupación promedio anual del 60 por ciento.
- Fluctuaciones de precios más fuertes: En el caso de las propiedades vacacionales, las fluctuaciones de precios suelen ser mayores que en el caso de otras propiedades. Si vives en un destino de deportes de invierno, definitivamente deberías comprobar qué tan segura es la nieve. En los próximos años, el calentamiento global podría amenazar con reducciones significativas de precios para las propiedades vacacionales allí. Además, al comprar una casa de vacaciones, se debe tener en cuenta el riesgo político de que la iniciativa de la segunda vivienda se suavice y se construyan más propiedades de vacaciones en el futuro, dice Gliott.