Cada vez menos hogares en Suiza pueden permitirse el lujo de comprar su propia casa. Los precios de los apartamentos y casas siguen subiendo.
Los condominios en Suiza son inasequibles para muchos hogares.
La población suiza se considera una nación de inquilinos. De hecho, la tasa de propiedad de viviendas en Suiza es baja en comparación con los estándares internacionales. Según la Oficina Federal de Estadística (BfS), sólo el 36 por ciento de los apartamentos permanentes en este país están ocupados por sus propietarios, lo que supone el porcentaje más bajo de todos los países europeos.
Entre 1970 y 2015, la tasa de propiedad de viviendas en Suiza aumentó constantemente, lo que el BfS atribuye al rápido aumento de la propiedad de condominios. Sin embargo, desde 2015 se ha vuelto a observar una caída de alrededor de dos puntos porcentuales, y esta tendencia podría continuar en los próximos años.
Caída de la tasa de propiedad de viviendas
Al menos las cifras actuales de los economistas inmobiliarios del gran banco UBS hablan de ello. Según ellos, hace 20 años alrededor del 60 por ciento de todos los hogares suizos podían permitirse la entonces «casa media». Hoy se estima que sólo hay un 15 por ciento o 660.000 hogares. El término «vivienda mediana» se refiere a una propiedad inmobiliaria cuyo precio se sitúa exactamente en la mitad del precio de una vivienda en Suiza: la mitad cuesta más y la otra mitad menos. Los economistas de la UBS cifran actualmente este precio en 880.000 francos.
Al otorgar una hipoteca a un comprador de propiedad, las instituciones financieras consideran si la persona puede pagar la propiedad. Para poder comprar la “casa media” mencionada, un hogar necesita actualmente unos ingresos brutos anuales de unos 150.000 francos, calculan los economistas. Esto es significativamente más que el ingreso familiar medio de alrededor de 115.000 francos.
Esto también se debe a que el aumento de los tipos de interés entre mediados de 2021 y principios de 2023 encareció significativamente el uso de las viviendas. En 2021, los costes de funcionamiento (es decir, intereses hipotecarios, mantenimiento y valor de alquiler imputado) de un condominio adquirido por 800.000 francos habrían ascendido a unos 17.000 francos al año. Actualmente es aproximadamente un 50 por ciento más alto, 26.000 francos.
¿Dónde todavía puedes permitirte comprar una propiedad?
Según el estudio, comprar una vivienda resulta, como era de esperar, especialmente difícil en los grandes centros y sus aglomeraciones inmediatas. Dependiendo de la región, esto suele requerir el doble o incluso el triple del ingreso medio suizo. Un condominio de 4,5 habitaciones es más asequible en las regiones Mittelland de Grenchen, Thal y Oberaargau. Allí, unos ingresos brutos inferiores a 100.000 francos son suficientes para comprar una casa.
Antes de conceder una hipoteca, una institución financiera comprueba si el hogar en cuestión podrá seguir manteniéndola en el futuro. Cuando se trata de intereses hipotecarios, la mayoría de las instituciones financieras calculan una tasa del 5 por ciento. Los costos adicionales y el mantenimiento cuestan el 1 por ciento del precio de compra.
Si el precio de compra de una casa es de 1 millón de francos y la hipoteca es de 800.000 francos -de los cuales 650.000 francos son la primera hipoteca y 150.000 francos son la segunda hipoteca-, Esto resulta en los siguientes costos de vivienda.:
- 5 por ciento de interés hipotecario sobre la totalidad de la deuda hipotecaria, es decir, 40.000 francos,
- 1 por ciento para gastos adicionales y mantenimiento, es decir, 10.000 francos,
- Gastos de amortización de la segunda hipoteca de 10.000 francos.
Por tanto, los gastos de vivienda al año ascienden a 60.000 francos. Según las normas bancarias para la financiación de deudas, ésta no debería representar más de un tercio de los ingresos brutos del comprador. Esto significa que necesita unos ingresos de 180.000 francos al año.
El deseo de adquirir una vivienda propia sigue siendo elevado
Sin embargo, el deseo de adquirir una vivienda propia sigue siendo fuerte entre la población suiza. En una encuesta realizada el año pasado por la consultora Wüest Partner, el 46 por ciento de los hogares inquilinos con residentes entre 30 y 50 años dijeron que estaban considerando hacerlo. La discrepancia entre el deseo y las posibilidades reales de cumplirlo es cada vez mayor, escribe Wüest Partner.
En su análisis, la consultora llegó a la conclusión de que los precios medios de un condominio típico con una media de 4 a 4,5 habitaciones en Suiza son un 9 por ciento más altos de lo que deberían ser para una familia de tamaño medio según criterios de ingresos brutos y asequibilidad. Para el 58 por ciento de los hogares con dos trabajadores de entre 30 y 50 años, los precios de mercado son demasiado altos para obtener una hipoteca por el 80 por ciento del precio de compra. Para las viviendas unifamiliares de tamaño mediano con cinco a cinco habitaciones y media, los precios de venta promedio eran un 27 por ciento más altos que los precios asequibles.
Según el estudio de la UBS, los precios de la vivienda en Suiza seguirán aumentando en 2023. En promedio, los precios de los condominios aumentaron casi un 3,5 por ciento y los de las viviendas unifamiliares casi un 2,5 por ciento.
Se espera que los precios sigan subiendo
Para 2024, los economistas del gran banco esperan un aumento de precios del 1,5 por ciento para los condominios suizos y del 1 por ciento para las viviendas unifamiliares. La afluencia de personas con poder adquisitivo del extranjero y el fuerte crecimiento de los ingresos más altos garantizan que, a pesar de un crecimiento económico inferior a la media, todavía haya suficientes compradores potenciales en el mercado interior suizo. A partir de 2025, los menores costes de financiación, la escasez en el mercado y una recuperación de la economía podrían provocar mayores aumentos de precios.