La población residente podría aumentar a más de diez millones en sólo diez años. Las reservas en las zonas de construcción no son suficientes para el crecimiento esperado. Los expertos piden ahora que se zonifiquen más terrenos edificables.
El conflicto entre la protección de la naturaleza y la necesidad de nuevas zonas de asentamiento está llegando a un punto crítico. ¿Hay suficiente espacio para un mayor crecimiento? Zona agrícola cerca de Schwarzenberg (LU).
El edificio residencial del que estamos hablando se encuentra a pocos pasos de una estación de S-Bahn en el norte de Zúrich. Una zona residencial tranquila con jardines, setos verdes y zonas infantiles muy concurridas. Sería el lugar perfecto para mejora y mejor uso de la propiedad.
El reglamento de construcción y zonificación (BZO) permitiría incluso la demolición de la casa de 75 años de antigüedad; con una nueva construcción, la superficie habitable podría triplicarse. Esta sería una contribución importante en una ciudad que está luchando contra el aumento de los alquileres y se espera que albergue entre 70.000 y 80.000 residentes adicionales para 2040.
A pesar de los beneficios obvios que traería una nueva construcción, la burocracia socava las buenas intenciones. El resultado: el cliente no tuvo más remedio que renovar y aumentar ligeramente el espacio habitable.
Existe una gran brecha entre la teoría y la práctica.
«Los procedimientos son demasiado complejos y llenos de espinas», afirma el arquitecto responsable del proyecto, Andreas Voigt. «Los requisitos oficiales para la fachada o la forma del tejado pueden provocar noches de insomnio a los propietarios y a sus arquitectos».
Eso no es todo. Los vecinos casi siempre están involucrados, lo que requiere negociaciones sobre las distancias fronterizas y cosas por el estilo. «Ni los propietarios que quieren vivir allí ni nosotros, como arquitectos, tenemos tiempo para procesos de planificación y aprobación de cinco años», afirma Voigt.
El arquitecto no duda en criticar la burocracia de la construcción y centra su atención en todo el desarrollo urbano: «En el mejor de los casos, como máximo un tercio de todas las propiedades de la ciudad de Zúrich podrán compactarse en un plazo razonable período de tiempo, según lo estipula el BZO.»
Triplicar el uso sólo sería concebible en “sitios totalmente nuevos” lejos de la ciudad, donde las condiciones son más sencillas y el riesgo de objeciones es significativamente menor.
Los precios de la tierra a niveles astronómicos
Las consecuencias son claras: el aumento de la escasez y la competencia por reservas razonablemente viables están provocando precios inmobiliarios cada vez más altos. Hoy en día en Zúrich se pueden esperar precios de 12.000 francos por metro cuadrado de terreno edificable, incluso para proyectos de construcción de viviendas más pequeños. Son entre tres y cuatro millones para parcelas pequeñas.
Daniel Strolz, arquitecto y director general de la empresa homónima con sede en Zug, tuvo exactamente la misma experiencia: «Las reservas de utilización previstas en los planos ya no se pueden aplicar según la legislación de construcción actual». La guerra de guerrillas por cada pequeño detalle requiere demasiado tiempo si sólo se quiere elevar un edificio un piso.
Daniel Strolz muestra las consecuencias financieras: «Esto conduce a una inflación provocada por las autoridades». Por ejemplo, si las autoridades sólo aprueban ocho apartamentos en lugar de diez, los costes unitarios por unidad residencial aumentarán en consecuencia.
Lucerna: sólo dos tercios del potencial
Pensemos en la ciudad de Lucerna, donde según la planificación actual habría potencial de densificación para unas 19.000 personas. Alex Widmer, director general de la asociación de propietarios de Lucerna y presidente de una cooperativa de viviendas, llega a la misma conclusión: «En la ciudad de Lucerna sólo se podrá construir como máximo dos tercios del potencial previsto».
Los obstáculos legales son sólo la punta del iceberg. También existen preocupaciones prácticas. En ninguna parte se dice que, por ejemplo, una nueva construcción o una ampliación corresponden a los deseos del respectivo propietario y realmente tienen sentido, afirma Alex Widmer. Según su experiencia, los apartamentos en condominio también son un buen contraejemplo: «En la práctica, es imposible conseguir la mayoría necesaria para reformas importantes o una ampliación de un edificio residencial».
El terreno edificable en Zug está completamente agotado
Las ideas erróneas sobre las zonas de construcción se encuentran en todas partes, incluso a nivel cantonal. Así lo confirma el arquitecto Philipp Peikert, que trabaja desde hace más de 30 años en la construcción de viviendas con su empresa p-4 AG en Zug: “La práctica demuestra una y otra vez que las reservas que aparecen en los planes generales cantonales son puramente teóricas. .” En el cantón de Zug, donde la presión de asentamientos y población es particularmente alta, en el mejor de los casos la mitad de las reservas declaradas son realmente utilizables.
Peikert no deja ninguna duda de que la realización de este potencial conlleva enormes dificultades: «Para que un propietario pueda construir y utilizar su propiedad de forma más intensiva, tienen que confluir innumerables factores».
¿Qué significan todas estas dificultades para el desarrollo urbano y el mercado inmobiliario? La necesidad de más espacio habitable es mayor que nunca. Según las previsiones demográficas de la Oficina Federal de Estadística (BfS), Suiza alcanzará el umbral de los 10 millones de habitantes entre 2034 y 2040.
Confederación: Posibilidad de 10 millones de Suiza
Es tarea del gobierno federal y de los cantones garantizar zonas de construcción suficientes. Pero, ¿podrán seguir el ritmo del crecimiento demográfico? Los economistas de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Lucerna (HSLU) tienen dudas. «Las reservas difícilmente serán suficientes para absorber todo el crecimiento demográfico previsto», explica Daniel Steffen del HSLU.
La Oficina Federal de Ordenación del Territorio (ARE) rechaza esta acusación y subraya que el único factor decisivo es el llamado «dimensionamiento de las zonas de construcción» de los cantones, que se controla periódicamente.
«Los cantones, naturalmente, tienen en cuenta en sus cálculos la posibilidad de una Suiza de 10 millones», escribe la ARE. Esto se debe a que la mayoría de los cantones asumieron el valor más alto imaginable (escenario “alto”) para el desarrollo demográfico esperado.
Martin Hofer, arquitecto y cofundador de la consultora Wüest Partner, critica el enfoque del gobierno federal: «Es muy fácil sumar todas las zonas edificables disponibles», afirma. Se trata de una perspectiva puramente de derecho urbanístico. Las reservas tienen que estar en el lugar correcto”.
La planificación no puede asignar el lugar de residencia.
Hofer sostiene que la planificación espacial y las zonas de construcción deben basarse en el mercado y la demanda de la vivienda. “Los inversores quieren construir donde la gente quiere vivir. «Pero no podemos asignar a las personas dónde viven», subraya.
El experto inmobiliario no ve suficiente margen tanto en las reservas fuera de las ciudades como en el potencial de densificación en los centros. «Con el crecimiento demográfico previsto para 2040, el espacio disponible (en el lugar adecuado y en el momento adecuado) no será suficiente». La demanda es tan fuerte que ni siquiera añadir un piso a zonas urbanas o suburbios enteros proporcionaría el alivio deseado, advierte Hofer.
Hofer propone liberar espacios abiertos cerca de la ciudad para la construcción de viviendas: «No se entiende por qué en los límites de la ciudad se utilizan terrenos bien urbanizados para plantar maíz forrajero». Menciona grandes espacios abiertos en Zúrich, por ejemplo en la zona de Tobelhof o en el norte de la ciudad entre Seebach y Zurich Affoltern. Él cree que esta visión es factible, sobre todo porque la propia ciudad posee la mayoría de estos espacios abiertos.
Hofer resume sus ideas bajo el título “Compresión hacia el exterior”.
Aprovecha mejor los espacios abiertos
Espacios abiertos similares también se pueden encontrar en la zona de Basilea, por ejemplo entre Kleinbasel y Riehen o al sur del distrito de Bruderholz, o en Berna con el proyecto de desarrollo Viererfeld o en la ciudad forestal de Bremer: estarían casi predestinados a satisfacer las necesidades de Existe uso residencial y el desarrollo podría implementarse de manera óptima con infraestructura.
Martin Hofer es consciente de la responsabilidad que conlleva su iniciativa. Para él, no hay duda de que el uso de estas superficies debe estar sujeto a ciertas condiciones, como por ejemplo una construcción ecológica y una proporción mínima de apartamentos asequibles. Sólo en las zonas adyacentes a Zúrich, Hofer calcula que los nuevos edificios en ubicaciones privilegiadas podrían albergar a varios miles de habitantes.
Pero ¿qué pasa si seguimos como antes? Para expertos como Hofer, las consecuencias son obvias: “Si continuamos con las mismas políticas de los últimos años, el precio de la vivienda en los centros seguirá subiendo”.
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