Con muchos argumentos, el HEV rechaza los planes del consejo de gobierno.
El valor de las viviendas unifamiliares y los condominios ha aumentado aproximadamente al mismo ritmo. El impacto fiscal de la revalorización depende principalmente del momento de la adquisición.
Los propietarios de viviendas deben declarar el valor de alquiler imputado como ingreso en su declaración de impuestos. Esta renta ficticia se aplica a los contribuyentes que viven en su propia propiedad, ya sea una casa o un departamento. El importe le será comunicado por el municipio y no es negociable.
El importe medio de un apartamento en la zona de Zúrich ronda los 20.000 francos. A cambio, los contribuyentes pueden deducir los costos de intereses de la hipoteca y las inversiones en la propiedad. Sin embargo, la continua caída de las tasas de interés durante los últimos 20 años ha reducido las opciones de deducción.
El valor del alquiler imputado, difícil de explicar, es desde hace años objeto de una dura lucha en el Palacio Federal. En principio, hay acuerdo sobre su abolición, pero no sobre las condiciones, como qué deducciones deben eliminarse a cambio o si deben eliminarse por completo.
El conflicto de Berna repercute en Zurich. El consejo de gobierno ajustó por última vez el valor del alquiler imputado en 2009. En febrero envió instrucciones a las autoridades fiscales para su consulta. En consecuencia, el nuevo valor debería entrar en vigor por primera vez para el año fiscal 2025.
De media vale la mitad más
La base para su cálculo es el valor imponible de una propiedad. Esto también se estableció por última vez en 2009. Desde entonces, los precios inmobiliarios han aumentado considerablemente, especialmente en la zona de Zúrich. Según la jurisprudencia establecida del Tribunal Federal, el valor imponible debe ser al menos el 70 por ciento del valor real de mercado de una propiedad. Como los tribunales han declarado repetidamente, hoy en día esto ya no es así.
Según cálculos de la oficina tributaria cantonal, el valor del impuesto aumentará aproximadamente a la mitad en comparación con 2009; exactamente el 49 por ciento para viviendas unifamiliares y el 48 por ciento para condominios. Este aumento también afecta a los impuestos sobre el patrimonio de los contribuyentes. Se espera que el valor de alquiler imputado aumente un 11 por ciento para los apartamentos y un 10 por ciento para las viviendas unifamiliares.
Como se esperaba y había anunciado, la asociación de propietarios del cantón de Zúrich (HEV) se resiste a la solicitud. Escribió en un comunicado el lunes que no estaba dispuesto a aceptar simplemente el ajuste. En respuesta a la consulta, explica en nada menos que 14 puntos por qué rechaza los aumentos de impuestos previstos, que podrían tener consecuencias financieras y sociales drásticas para los propietarios de viviendas.
En primer lugar, el HEV exige que se suspenda la instrucción hasta que haya claridad a nivel federal sobre la supresión del valor de alquiler imputado. No puede ser que en Berna se esté luchando por esto mientras Zurich quiere aumentar el valor de alquiler imputado. Por motivos legales, seguiría siendo necesario recalcular los valores fiscales de las propiedades incluso sin el valor de alquiler imputado.
El HEV también expresa dudas sobre los cálculos. La empresa Wüest Partner AG, a la que se encargó la revisión, suele tener los valores inmobiliarios más altos, escribe. Por lo tanto, se debe obtener una segunda opinión. La oficina de estadística recopiló cifras más bajas para los valores subyacentes del suelo, por lo que deben tenerse en cuenta.
El catálogo de HEV contiene requisitos para mitigar las consecuencias de la reevaluación. El valor de alquiler imputado para los propietarios de viviendas a largo plazo no debería aumentarse, sino reducirse entre un 8 y un 10 por ciento. Motivo: De lo contrario, se produciría un trato desigual en comparación con los inquilinos de larga duración. Si firmaron un contrato antes de 2009 y su arrendador les repercutió las reducciones del tipo de interés de referencia, hoy pagarían menos alquiler que entonces.
Por la misma razón, el HEV exige que el valor del alquiler imputado sólo se ajuste después de un cambio de propiedad. Además, se reintroducirá la cláusula de penuria, que fue abolida en 2023, y el aumento del valor fiscal de las propiedades se implementará por etapas.
¿Qué pasa si la burbuja estalla?
El HEV también se opone a la impresión de que los valores inmobiliarios simplemente aumentan constantemente: por lo tanto, la revalorización no debería basarse en precios de venta récord; en una burbuja inmobiliaria, el riesgo de una corrección en el mercado también aumenta; Básicamente dirigido al otro lado, el HEV también pide que se tengan en cuenta los riesgos políticos. Las iniciativas de la izquierda podrían conducir a correcciones de valor en el mercado inmobiliario.
Además se enumeran argumentos más técnicos. Hoy en día, la depreciación por antigüedad de los bienes inmuebles se fija en el 1 por ciento anual, con un máximo del 30 por ciento. 30 años no son suficientes para las provisiones, opina HEV y pide que la devaluación por edad se aumente al 50 por ciento. Especialmente para los edificios multifamiliares y comerciales, quiere aumentar la tasa de capitalización del actual 5 por ciento a alrededor del 6 por ciento y mejorar las opciones de deducción para costos adicionales.
Casi por sí solo, el HEV sugiere utilizar cualquier ingreso fiscal adicional para promover la propiedad de la vivienda, como exige en dos iniciativas populares presentadas recientemente. Pero al menos el cantón debería compensar los ingresos adicionales generados por este frío avance.
Aparte de protestar y hacer demandas, la asociación de propietarios poco puede hacer. La revalorización de las propiedades es consecuencia de la jurisprudencia y será ordenada por el consejo de gobierno por iniciativa propia como “Directiva 2025” a las autoridades fiscales. Ni el consejo cantonal ni el pueblo tienen nada que decir políticamente al respecto.