Para evitar que los millonarios vivan en apartamentos urbanos, la ciudad quiere ver los datos fiscales. El tribunal superior ahora lo revoca.
Los apartamentos de la urbanización urbana Hornbach, en el distrito de Seefeld, se alquilaron en 2020 de acuerdo con las nuevas directrices.
Desde 2019, la ciudad de Zúrich examina detenidamente a los solicitantes de los llamados apartamentos urbanos independientes. Las nuevas normas, que además del requisito de residencia y de ocupación, también contienen un límite de ingresos, son el resultado de una cosa años de disputas políticas.
Las nuevas normas también se aplican a los inquilinos que se mudaron a un apartamento de la ciudad antes de 2019. Para garantizar que también tuvieran en cuenta las normas, la ciudad tuvo que adaptar posteriormente sus contratos de alquiler. Hubo un período de transición que expiró a principios de 2024.
Los nuevos contratos permiten a la ciudad ver los registros fiscales de los inquilinos para determinar la cantidad de ingresos sujetos a impuestos.
Una vivienda unifamiliar por 2.860 francos al mes
Como escribe a petición Kornel Ringli, director de comunicación de la ciudad inmobiliaria de Zúrich, la mayoría de los aproximadamente 6.300 inquilinos afectados en ese momento aceptaron el cambio de contrato. Actualmente existen 4.900 contratos de alquiler que se originaron antes de 2019.
Pero también hay casos en los que los inquilinos se resistieron al ajuste del contrato, especialmente contra el acceso de la ciudad a sus datos fiscales. Y, como vemos ahora, con éxito. Después del tribunal de arrendamiento, ahora también les da la razón el tribunal superior.
En un caso, se trata de una sola persona que alquila un ático de 3,5 habitaciones por 2.493 francos al mes y ahora probablemente gana demasiado para seguir teniendo derecho al apartamento. En el otro caso, la demandante vive en una casa unifamiliar de 6 habitaciones, en la que vivió con su difunto marido hasta 2016. El alquiler es de 2860 francos. Ambas partes viven en propiedades de la ciudad desde los años 1990.
Según la actual ley de protección de datos, la obtención de información de la oficina de registro personal, de la oficina de impuestos y de otras autoridades implica la adquisición de datos, según las sentencias de que dispone el NZZ. Si esto se hace en contra de la declaración expresa de voluntad del interesado, se trata de una violación de la personalidad.
El tribunal escribe que los propietarios normalmente están interesados en inquilinos que sean lo más fuertes financieramente posible, porque causan menos incumplimientos. «En este contexto, las cláusulas de ingresos máximos forman componentes contractuales inusuales que un inquilino no debe esperar que se introduzcan posteriormente».
Más bien, habría que aclarar cuestiones centrales antes de la celebración del contrato. Si el arrendador no hace tales aclaraciones, no puede compensarlas cambiando unilateralmente el contrato. Los contratos no son un trabajo en progreso, sino que hacen que el futuro sea planificable. Sin embargo, este objetivo sólo se logrará si no pueden ser cuestionados o modificados unilateralmente.
La viuda, que vive sola en una casa unifamiliar con jardín, también se opuso a las normas de ocupación mínima. Según estos, tendría que compartir la casa con otras cuatro personas. La justificación del inquilino es, entre otras cosas, que la casa sólo tiene un baño y, por lo tanto, sólo es adecuada de forma limitada para alojar a más adultos.
El tribunal escribe que el inquilino básicamente sólo tiene derecho de uso. Como resultado, no tienen obligación de utilizar la propiedad en alquiler de manera efectiva. Para el propietario, es decir, para la ciudad, es realmente una ventaja que la propiedad en alquiler no se utilice de forma extensiva. Esto conduce a un menor desgaste, «lo que objetivamente redunda en beneficio del propietario».
Escándalo que involucra a millonarios en apartamentos urbanos
El detonante de la introducción de las normas que ahora se aplican se remonta a una década. Entonces se supo que en los apartamentos municipales no sólo vivían personas con billetera pequeña, sino que también numerosos millonarios se beneficiaban de los alquileres baratos de la ciudad.
Entre ellos se encontraban varios políticos locales y nacionales. Por ejemplo, el caso de Hedy Schlatter, concejal local de la UDC Titulares que aunque pagaba sus impuestos en el Uster, con bajos impuestos, vivía en una villa en el Oberland de Zúrich y en un apartamento urbano en Zúrich por 1.300 francos al mes.
El problema entonces: al firmar el contrato de alquiler, la regla general era que la relación entre ingresos y alquiler debía ser como máximo de 4:1. Pero después de eso la ciudad dejó de mirar.
En 2014, el concejal Daniel Leupi (Verdes) presentó una ordenanza revisada que preveía mayores controles. Sin embargo, esta propuesta no se centró en la situación financiera de los inquilinos, sino más bien en la cuestión de si se respetarían las normas de ocupación. Por regla general, tanto aquí como ahora se aplica la máxima de que el número de residentes no debe ser inferior en uno al número de habitaciones.
Los ciudadanos exigieron límites de ingresos
La oposición a la propuesta de Leupi surgió de los partidos burgueses en el parlamento de la ciudad. En una solicitud conjunta El FDP, el GLP, el SVP y el entonces CVP exigieron un límite de ingresos claramente definido.
El documento del ayuntamiento también contenía datos estadísticos sobre los residentes de las propiedades de la ciudad. Estos dijeron que 132 bienes gravados por valor de más de un millón de francos.
Los partidos de izquierda, que en aquel momento no contaban con una mayoría clara en el Parlamento con 63 de 125 escaños, consideraron que el problema era menos grave de lo que se decía. Es cuestionable hasta qué punto tienen sentido mecanismos de control adicionales para combatir una “quimera”. En completo contraste con las regulaciones de ocupación, que tendrían un efecto de “autorregulación”. Además, a los inquilinos de apartamentos urbanos también se les debería conceder un cierto nivel de crecimiento de ingresos.
El reglamento negociado entonces en el Parlamento también contiene un rango de desarrollo para los ingresos permitidos. Con el paso de los años, la relación entre el alquiler bruto y la renta imponible puede crecer hasta 1:6. Los activos superiores a 200.000 francos se cuentan como el 10 por ciento de los ingresos si los ingresos anuales superan los 70.000 francos.
Sin embargo, hubo generosas reglas de excepción: sólo si estas condiciones no se cumplen en más del 15 por ciento de los apartamentos de la ciudad, la ciudad tiene que reaccionar. La última vez que se recogieron datos fue en 2018. Como escribe a petición el departamento de bienes raíces, la proporción de apartamentos en los que se superó el límite de ingresos fue del 17,9 por ciento.
La ciudad avanza con las sentencias
La ciudad no se deja disuadir por la nueva derrota legal. Como Kornel Ringli afirmó a petición suya, remitió ambas sentencias al Tribunal Federal. La introducción de las normas de alquiler se preparó cuidadosamente. «Seguimos asumiendo que el procedimiento es legal».
Además, las sentencias judiciales no cuestionaron el objetivo del nuevo reglamento como tal, sino principalmente la modificación unilateral del contrato, continúa Ringli. El departamento de bienes raíces informó a los inquilinos con contratos anteriores a 2019 sobre los requisitos modificados. «Si los inquilinos no cumplían estos requisitos y así lo deseaban, podían presentar una solicitud para mudarse a otro apartamento».
Los dos casos actuales son los únicos procedimientos pendientes de modificación de contrato, escribe Ringli.
Un total de 7.600 de los 9.600 apartamentos que posee la ciudad son autosuficientes, es decir, no están subvencionados. Sólo los primeros se ven afectados por las nuevas normas de alquiler.
Están en marcha los preparativos para controles exhaustivos
Para los contratos celebrados antes de 2019, el departamento inmobiliario renunciará al control activo hasta que se tome una decisión jurídicamente vinculante, escribe Ringli.
La situación es diferente para los 2.700 contratos de alquiler celebrados después de 2019. Contienen una cláusula que otorga a la ciudad acceso a datos personales, dice Ringli. Actualmente se están realizando los preparativos para una revisión exhaustiva. Esto comenzará a finales de este año.
Sven Sobernheim, codirector del grupo parlamentario GLP en el parlamento municipal de Zúrich, considera correcto que la ciudad solicite una decisión del tribunal federal. Dijo que le sorprendía que hubiera casos en los que se hubiera cuestionado el cambio. «Si alguien se niega a ver sus datos fiscales, uno se pregunta si tiene algo que ocultar». El hecho de que sólo unos pocos inquilinos de la ciudad se resistieran a la adaptación del contrato demuestra que existe una gran aceptación de las nuevas normas.
El SP se considera «al margen» en este asunto, afirma el presidente del cogrupo, Florian Utz. El límite de ingresos nunca fue uno de los “asuntos más sinceros” del partido. Huelga decir que las decisiones judiciales jurídicamente vinculantes deben respetarse, independientemente de cómo resulten.