Hace diez años, Pear VC, entonces una pequeña y nueva empresa de riesgo, operaba desde una oficina anodina en Palo Alto que estaba animada por arte brillante con temas informáticos. La semana pasada, la empresa, que cerró su mayor fondo hasta la fecha en mayo, firmó discretamente un acuerdo para subarrendar 30.000 pies cuadrados de espacio de oficinas «Clase A» en el barrio Mission Bay de San Francisco del gigante de almacenamiento de archivos Dropbox.
Es una de varias empresas de rápido crecimiento que ocupan más espacio en San Francisco a medida que una generación anterior de empresas reduce su huella física.
Como informó por primera vez el San Francisco Chronicle la semana pasada, el creador de ChatGPT, OpenAI, acaba de subarrendar dos edificios que suman un total de 486,600 pies cuadrados de Uber. El gigante de los viajes compartidos, que originalmente alquiló un grupo de cuatro edificios en la calle de Dropbox y seguirá ocupando dos de ellos, dijo al periódico que está «adaptando el tamaño adecuado».
Según se informa, un rival de OpenAI, Anthropic, también acaba de cerrar un importante acuerdo de subarrendamiento. Su plan: hacerse cargo de todo el edificio de 250.000 pies cuadrados en el centro de San Francisco que anteriormente fue la sede de Slack.
Salesforce, que adquirió Slack en 2021, es inversor en Anthropic. Mientras tanto, el cofundador de Pear VC, Pejman Nozad, escribió uno de los primeros cheques pequeños a Dropbox cuando todavía era relativamente nuevo en Estados Unidos desde Irán y vendía alfombras persas a los peces gordos de Silicon Valley.
Sin embargo, estos subarrendamientos no necesariamente comienzan con acuerdos de apretón de manos. Cuando se le pregunta si Nozad se centró en el nuevo espacio de Pear debido a su conexión con Dropbox, se burla. La oficina, que tiene espacio para más de 200 escritorios, cuenta con más de 20 salas de conferencias y llamadas y cuenta con espacio dedicado para eventos para celebrar charlas, «fue un negocio para ellos», dice Nozad. “Los fundadores no participaron. Como saben, vendí alfombras durante 17 años, por lo que tengo algunas habilidades de negociación”, añade riendo.
Ciertamente, es un buen momento para llegar a un acuerdo de subarrendamiento si es una empresa en ascenso y bien financiada. Según Colin Yasukochi, director ejecutivo de la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE, los subarrendamientos en áreas privilegiadas como Mission Bay y el distrito financiero de la ciudad actualmente oscilan entre $ 60 y $ 80 por pie cuadrado. Cuanto más alto sea el piso y más abundantes sean las comodidades, mayor será el precio. Para las nuevas empresas que deseen subarrendar un espacio con menos de cinco años restantes en el contrato del arrendatario, mejores serán los términos (ya que necesitarán arrendar nuevamente en otro lugar en un futuro no muy lejano). En comparación, las tarifas de arrendamiento de oficinas superaron los 75 dólares por pie cuadrado en septiembre de 2019, antes de que la pandemia pusiera patas arriba a la ciudad.
No hay escasez de opciones en este momento. Los edificios comerciales de San Francisco están actualmente vacíos en un 35% y todavía hay más inquilinos saliendo por sus puertas que entrando por ellos. Dropbox originalmente alquiló todo el espacio de 750,000 pies cuadrados en el edificio que ocupa actualmente, pero nunca lo llenó por completo y después de la llegada de COVID, comenzó a reducir su uso de manera más agresiva. Pagó 32 millones de dólares a finales de 2021 para rescindir parte de su contrato de arrendamiento de 15 años; Antes de subarrendar espacio a Pear VC, subarrendó por separado aproximadamente 200.000 pies cuadrados a dos empresas de ciencias biológicas diferentes: Vir Biotechnology y BridgeBio.
Pero parece que se vislumbra un punto de inflexión. Hubo una “absorción neta negativa” de 1,85 millones de pies cuadrados en San Francisco en el tercer trimestre de este año, según datos de CBRE; al mismo tiempo, la demanda del mercado alcanzó los 5,2 millones de pies cuadrados, que es el mayor aumento desde el primer trimestre de 2020.
Gran parte de ese cambio se puede atribuir a empresas como OpenAI, sugiere Yasukochi, quien dice que una nueva avalancha de empresas está comenzando a establecerse, atraídas por la oportunidad de alquilar un espacio más elegante por los mismos o mejores precios que los que era posible hace varios años. para ubicaciones menos terminadas, y en zonas más céntricas de la ciudad. «Es una gran oportunidad para las empresas que intentan recuperar a sus empleados», afirma Yasukochi. (El director ejecutivo de OpenAI, Sam Altman, ha dicho durante mucho tiempo que cree que las empresas son más efectivas cuando los empleados se reúnen en persona).
De hecho, Yasukochi anticipa que si la economía mejora en la segunda mitad del nuevo año y las tasas de interés bajan, las empresas tecnológicas en particular estarán posicionadas para recuperarse más rápido y arrastrar a la ciudad con ellas. “Muchas empresas de tecnología se apresuraron a recortar el exceso de empleados, además de los costos inmobiliarios y de otro tipo”, dice Yasukochi. También dice que si bien las empresas tecnológicas suelen ser “tempranas para recortar gastos, también son tempranas para crecer”. No veo ninguna otra industria que genere el volumen de crecimiento que puede generar la tecnología”.
Vale la pena señalar: Yasukochi no cree que esas empresas de tecnología necesariamente crezcan en Hayes Valley de San Francisco. Aunque el pequeño barrio repleto de tiendas ha provocado un resurgimiento del interés en San Francisco este año y ha adoptado con entusiasmo el apodo de “Valle Cerebral”, debido a su concentración de comunidades de IA, la mayoría de esos equipos, observa, se “reúnen en restaurantes y bares y trabajando en sus apartamentos”.
La realidad, continúa Yasukochi, es que “no hay mucho espacio para oficinas allí”.
En la foto de arriba: 1800 Owens Street en San Francisco, que es el sitio de la sede de Dropbox y ahora también de la oficina de Pear VC en San Francisco.