Vender una casa: ¿Pero qué haces con la hipoteca actual?

Estos son números poco románticos: en 2021, se completaron 17.158 divorcios en Suiza. Solo en el cantón de Zurich hubo 3053 casos. En Suiza, la tasa de divorcio fue del 42 por ciento. Esto significa que casi la mitad de todos los matrimonios se disuelven tarde o temprano.

El divorcio, así como la muerte o la discapacidad, también pueden ser desagradables cuando se trata de bienes en copropiedad. Si uno de los cónyuges muere o se muda del hogar común debido al divorcio, la persona restante a menudo ya no puede mantenerlo económicamente. En tales casos, la única opción suele ser vender la propiedad. La jubilación o un cambio de ubicación también son motivos para vender una propiedad.

El régimen económico matrimonial elegido es determinante

Pero, ¿qué sucede cuando vende una propiedad con una hipoteca en curso? Importante saber: En Suiza, la mayoría de las personas casadas viven en el régimen económico matrimonial de la llamada participación en adquisiciones. Esto se aplica automáticamente a menos que los cónyuges hayan acordado lo contrario. Los cónyuges administran de manera independiente sus ahorros o las «ganancias» (tales como salarios, intereses, etc.) que obtienen durante el matrimonio. Ambos cónyuges también siguen siendo propietarios de los bienes que poseían antes del matrimonio y que recibieron como regalos o heredaron.

Los expertos hablan de la llamada propiedad propia. En caso de separación o divorcio, en caso de fallecimiento o cuando se establezca un nuevo régimen económico matrimonial, los cónyuges se reparten las ganancias por partes iguales. Si una pareja compró su propia casa juntos durante su matrimonio, ahora cada uno es dueño de la mitad. Los fondos propios utilizados a menudo provienen de bienes que se incorporaron al matrimonio (bienes propios). En caso de divorcio, las partes respectivas de los bienes muebles y adquisiciones de los cónyuges deben dividirse.

Una cosa está clara: los cónyuges son solidariamente responsables de la totalidad de la hipoteca sobre el inmueble, independientemente de su situación económica. El resultado: en caso de divorcio, el prestamista puede elegir libremente a quién exige el préstamo de la vivienda y los intereses adeudados.

Si la vivienda ocupada por el propietario se compró conjuntamente, el excónyuge restante también debe compensar a la parte que se muda. El monto de este pago depende del valor de mercado actual de la propiedad. Adrian Wenger, jefe de asesoramiento hipotecario de VZ en Zúrich, dice: «En relación con la propiedad, la sentencia de divorcio debe implementarse en cada caso».

Cualquiera de las partes se hace cargo de la propiedad de la vivienda o un tribunal ordena la venta. Según Wenger, a menudo sucede que la propiedad se asigna a una de las partes en el decreto de divorcio, pero esta parte no puede garantizar que la hipoteca sea asequible. «Esto luego resulta en discusiones épicas entre las partes del divorcio».

Portabilidad crucial: vender como último recurso

Adrian Wenger no tiene estadísticas sobre los motivos de la venta. Él dice: «A menudo observamos un cambio de una casa familiar a un apartamento en la vejez. En caso de divorcio o muerte, los afectados suelen encontrar una solución para que los bienes queden en la familia”. En casos excepcionales, sin embargo, la propiedad se vende. La razón: la hipoteca ya no es asequible debido al cambio de circunstancias.

Los expertos entienden la asequibilidad como la relación entre los costos financieros actuales de una propiedad y los ingresos del prestatario. En Suiza, la regla general es que los titulares de hipotecas deben gastar un máximo de un tercio de su ingreso familiar bruto en costos de vivienda. Los prestamistas calculan como parte de una prueba de asequibilidad con una tasa de interés hipotética de 4.5 a 5 por ciento y 1 por ciento de costos de mantenimiento por año.

Un contrato de hipoteca continúa a pesar de un divorcio. Los prestatarios pueden salir de una hipoteca antes del final del plazo del contrato. Sin embargo, en el peor de los casos, se aplica la llamada multa por pago anticipado. Tal compensación para el prestamista se aplica a las hipotecas de tasa fija y casi todas las hipotecas de Saron.

Este «cargo por penalización» se basa en el plazo restante de la hipoteca, el nivel de la tasa de interés actual y el nivel de la tasa de interés original cuando se contrató la hipoteca. Si se cancela una hipoteca de tasa fija antes de que expire el contrato, el banco invierte el monto de la hipoteca pagada en el mercado monetario o de capital por el plazo restante. Si recibe menos interés allí que en la hipoteca, incurre en una pérdida que carga al prestatario.

En el peor de los casos, esta compensación asciende a varias decenas de miles de francos. Al fin y al cabo: Quien vende un inmueble puede añadir a los costes de inversión la penalización por pago anticipado en el caso del impuesto a las ganancias inmobiliarias. Esto reduce la ganancia por ventas imponible.

Si las tasas de interés en el mercado de capitales son más altas que la tasa de interés hipotecaria acordada en el momento de la terminación, el banco obtiene una ganancia por intereses. Sin embargo, los bancos rara vez transfieren tales ganancias a los prestatarios. Lo decisivo es lo pactado en el contrato de hipoteca. Adrian Wenger de VZ dice: «La mayoría de las hipotecas de tasa fija se han concluido con una tasa de interés baja en los últimos años, y si un contrato ahora debe rescindirse prematuramente, el cliente incluso tendría que recibir dinero del prestamista».

Hipoteca transferida a nueva propiedad

Pero no tiene que rescindir su contrato de hipoteca en todos los casos. Si vende su casa y compra una nueva propiedad en otro lugar, por lo general puede transferir la hipoteca existente a la nueva propiedad. En realidad, sin embargo, este plan suele fallar porque una venta no coincide con una compra planificada. Y un banco solo continuará con una hipoteca mientras tenga bienes inmuebles como garantía. Financiar dos propiedades al mismo tiempo generalmente falla debido a la falta de asequibilidad.

Pero hay otra forma: un comprador se hace cargo de la hipoteca existente, siempre que el prestamista dé su aprobación. En este caso, un comprador puede recibir la hipoteca tomada hace años a tasas de interés bajas más baratas que si tuviera que tomar una nueva a tasas de interés más altas.

Lo siguiente se aplica a esta opción: si las tasas de interés de la hipoteca actual son más bajas que la tasa de interés de su propia hipoteca de tasa fija que desea transferir, debe compensar de manera justa al comprador por sus costos adicionales. Si las tasas de interés del mercado son más altas que la tasa de interés de la hipoteca anterior, el comprador obtiene una ganancia. La parte vendedora puede utilizar este «bono» como un gran argumento en las negociaciones de venta.

El experto en hipotecas Wenger dice sobre esta opción: “Por regla general, todas las instituciones de crédito quieren aceptar al comprador, siempre que se cumplan las pautas. El problema son más los propios compradores, que quieren determinar ellos mismos el prestamista o no están satisfechos con las condiciones de la financiación. Si los compradores son del sector financiero, tienen que recurrir a las hipotecas para empleados. Por lo tanto, no puede hacerse cargo de ninguna hipoteca antigua en absoluto”.

Rechazo por falta de volumen hipotecario

Según el corredor de hipotecas Moneypark, también puede haber problemas para las personas con pasaporte estadounidense. Y Moneypark también habla de un «caso especial» rechazado. Sasa Vranjes, gerente de ventas para Suiza de habla alemana en Moneypark, dice: «Un comprador potencial cumplió con los criterios de financiamiento del prestamista. Sin embargo, el comprador quería aumentar la hipoteca por obras de renovación. En ese momento, sin embargo, el proveedor de financiamiento no tenía un volumen de hipotecas pendientes. Por lo tanto, rechazó la solicitud”.

Según Wenger, el papel de un corredor no debe subestimarse. Organizar la venta y cesión de la hipoteca requiere “capacidad de organización y paciencia”. Los corredores en línea no tendrían el tiempo ni las habilidades para hacer esto. Tal preocupación del vendedor nunca llega al comprador. Los errores relacionados con la terminación anticipada de una hipoteca se cometen mucho antes, antes de la venta, según Wenger.

Como ejemplo, cita el ejemplo de un dueño de casa de 65 años. Quería crear un presupuesto claramente calculable para su jubilación y, por lo tanto, tomó una hipoteca a tasa fija con un plazo de 15 años. Wenger dice: “Dos años después de firmar el contrato, el propietario notó que la jardinería y las tareas domésticas habían perdido su atractivo. Vendió la casa y pagó una alta multa por pago anticipado».

Última opción: terminación anticipada de una hipoteca a tipo fijo

Si la hipoteca no se transfiere a una nueva propiedad ni se hace cargo de un nuevo comprador, los propietarios pueden rescindir la hipoteca de tasa fija antes de tiempo en la mayoría de los bancos cuando venden la propiedad. Importante: En el caso de dichas terminaciones durante el plazo, deberán observarse los plazos de preaviso pactados en el contrato de hipoteca. También puede valer la pena hablar con el prestamista en una etapa temprana y trabajar juntos para encontrar una solución que tenga sentido para ambas partes.