Durante mucho tiempo, el mercado inmobiliario comercial de EE. UU. se consideró un refugio seguro. Ahora esta área está empezando a fallar. ¿Podría desencadenar una crisis financiera como la de 2008?
Las cosas no están tan mal en el mercado inmobiliario estadounidense todavía, pero la vigilancia está a la orden del día: un empleado del insolvente banco de inversión Lehman Brothers abandona el edificio el 15 de septiembre de 2008.
Hace un año, varios bancos regionales estadounidenses cayeron en una profunda crisis. Las instituciones tuvieron que ser vendidas o liquidadas. El Credit Suisse, que ya estaba en dificultades, también se vio atrapado en esta vorágine y fue absorbido por la UBS.
Casi ningún experto financiero en aquel entonces habría apostado sobre lo que sucedería más adelante en el año. Wall Street lanzó un repunte histórico. Hace apenas una semana, el índice S&P 500 alcanzó la marca de los 5.000 puntos por primera vez en la historia. Hace menos de cinco años, el amplio barómetro bursátil cerró por primera vez por encima de los 3.000 puntos. A primera vista, parece un mundo perfecto en Wall Street. Pero hay rumores de fondo.
Ojos brillantes de los comerciantes
Louis ha trabajado en la Bolsa de Valores de Nueva York desde la década de 1980. Su empleador no quiere que hable con la prensa, por lo que sólo se refiere a él por su nombre. Los ojos de Louis se iluminan cuando habla de la situación actual del mercado. En realidad, no ve ninguna razón por la que la racha récord no deba continuar.
¿Y qué pasa con la actual crisis del mercado inmobiliario comercial estadounidense? Si las tasas de interés aumentan inesperadamente, eso podría convertirse en un problema, afirma. Pero las crisis suelen venir de una dirección que nadie espera. Los problemas con el sector inmobiliario comercial preocupan a Wall Street desde hace mucho tiempo.
En particular, los bancos regionales, que tradicionalmente conceden una gran proporción de préstamos para bienes inmuebles comerciales, recientemente se han visto nuevamente bajo presión. El precio de las acciones del New York Community Bank se redujo a más de la mitad en tan sólo unos pocos días de negociación. Alto estudios recientes Casi la mitad de los préstamos bancarios sobre bienes raíces comerciales estadounidenses están “bajo el agua”: el valor de la propiedad está por lo tanto por debajo del valor de los préstamos pendientes.
La crisis se está extendiendo por todo el país. «Es una combinación desfavorable», dice Peter Cardillo, economista jefe de mercado de Spartan Capital Securities. Cardillo acude habitualmente a su oficina, situada a pocos metros de la Bolsa de Nueva York. Sin embargo, este no es el caso de muchos neoyorquinos. “Por un lado, mucha gente todavía trabaja desde casa. Por otro lado, los tipos de interés han aumentado considerablemente en los últimos dos años”. Cardillo también cree que los participantes del mercado son conscientes de los riesgos. Después de todo, acababa de producirse una crisis inmobiliaria en China que no provocó un terremoto mundial.
Esta calma puede ser engañosa. En cualquier caso, los informes sobre fallos inminentes están aumentando en todo el país. El mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos se estima en 20 billones de dólares. Esto corresponde a alrededor de tres cuartas partes de la producción económica total de Estados Unidos. En diciembre se vendió una torre de oficinas en Los Ángeles con un descuento del 45 por ciento. En San Francisco, hubo una tasa de desocupación de propiedades comerciales del 37 por ciento en el cuarto trimestre. Y el distrito comercial de Chicago tiene edificios que sólo están ocupados en un 17 por ciento.
La refinanciación es cada vez más difícil
Los problemas se han hecho evidentes al menos desde la crisis de los bancos regionales hace un año. Con los tipos de interés en su nivel más alto en más de 20 años, la financiación es cada vez más cara. Esto es particularmente un problema cuando los plazos finalizan y es necesario obtener nuevos préstamos con condiciones más altas.
Según Goldman Sachs, este año y el próximo vencerán 1,2 billones de dólares en hipotecas sobre bienes raíces comerciales. Al mismo tiempo, el valor de muchas propiedades ha caído debido a la menor ocupación y demanda. El valor de la propiedad a menudo ya no cubre el importe de la hipoteca aún vencida. Esto recuerda a la crisis inmobiliaria y financiera de 2007/2008.
Un colega de Louis en la Bolsa de Nueva York tiene algunos amigos en la industria inmobiliaria. Cada vez oye más a menudo que los edificios de oficinas se están transformando en espacios habitables. Esto se puede observar en muchos lugares del distrito financiero de Manhattan. Sin embargo, esto no siempre merece la pena por motivos de coste. Esto también suele ser complicado desde el punto de vista arquitectónico. En el distrito financiero de Nueva York, por ejemplo, muchos edificios están diseñados para ser salas de comercio sin ventanas.
Actualmente, casi a diario los medios de comunicación estadounidenses advierten de que podrían producirse apagones masivos. Cientos de bancos están en riesgo, especialmente si el próximo año vencen hipotecas por valor de cientos de miles de millones de dólares. Una estrategia de los bancos: intentan conceder préstamos y pretenden que la situación se normalizará a largo plazo.
Se espera que la Reserva Federal comience a recortar las tasas de interés este año. Eso puede quitar algo de presión al mercado. Cada crisis también encuentra sus beneficiarios. Los inversores intentan conseguir propiedades baratas y apuestan a que la demanda volverá a recuperarse a medio plazo. Sin embargo, a diferencia de Suiza, el regreso a la oficina en EE.UU. es mucho más vacilante. Aunque cada vez más empresas, especialmente en el sector financiero, vuelven a exigir una asistencia regular.
Los grandes bancos crean provisiones
No se puede descartar que los bancos regionales individuales no sobrevivan a la crisis. Pero ¿existe el riesgo de que la crisis se extienda a todo el sistema financiero, como ocurrió con la quiebra de Lehman Brothers? Los grandes bancos de EE.UU. parecen estar relativamente seguros. Además, se crearon reservas. Wells Fargo, por ejemplo, reservó 3.900 millones de dólares para impagos inminentes a finales del año pasado.
Los bancos extranjeros, por ejemplo en Japón o Alemania, también se ven afectados. Durante el período de bajas tasas de interés, invertir en bonos del gobierno estadounidense no era una opción atractiva. Los bienes raíces comerciales en Estados Unidos se consideraban una opción de mayor rendimiento con un riesgo manejable. Pero luego vinieron los aumentos de tasas de interés más agresivos del banco central desde principios de la década de 1980, que ejercieron presión sobre los valores.
Los actores de Wall Street son conscientes del problema, pero casi nadie espera una caída. «Es un factor económico que hay que tomar en serio», afirma Peter Cardillo. ¿Pero esto desencadenará otra crisis financiera? Él no cree eso. El problema es conocido. También podría ser que los tipos de interés más bajos alivien la situación. O las empresas están volviendo a traer a una mayor proporción de empleados a la oficina.
Sin embargo, si Estados Unidos cae en una recesión más profunda, esto podría provocar más cierres de oficinas. Pero Wall Street sigue apostando por un aterrizaje suave. El dinero barato de los últimos años ha llevado a las empresas a firmar contratos de alquiler que eran demasiado caros, continuó Cardillo. Ahora hay algo de limpieza. Sólo si la inflación volviera a subir repentinamente y los tipos de interés tuvieran que subir aún más, habría un problema grave, concluye.