Los precios de las propiedades residenciales están subiendo, especialmente en los centros, al contrario de lo que se esperaba durante la pandemia de Covid.
Para la mayoría de las personas, el deseo de poseer una vivienda unifamiliar sigue siendo un sueño imposible.
La situación es frustrante para aquellos que están en una edad en la que comprar sus propias cuatro paredes sería realmente apropiado. En la zona de Zúrich los precios de las viviendas son exorbitantes. No se vislumbra ninguna relajación, al contrario. Por regla general, el aumento de los ingresos no sigue el ritmo de la evolución del mercado inmobiliario.
Los precios de las viviendas unifamiliares (EFH) en el cantón de Zúrich han aumentado una media de una cuarta parte en los últimos cinco años. Así se desprende del último estudio inmobiliario del Zürcher Kantonalbank (ZKB). El instituto líder en el sector hipotecario quiso saberlo con mayor precisión y sometió a una nueva evaluación a casi 130.000 viviendas unifamiliares del cantón y las comparó con los valores de 2018.
Una previsión de la pandemia resultó errónea, explicó en la presentación Ursina Kubli, jefa de investigación inmobiliaria de ZKB. El aumento de las oficinas en el hogar generó una demanda adicional de propiedad de viviendas en ubicaciones más periféricas. De hecho, cuanto más cara era la comunidad en 2018, mayor era el precio y los centros siguen siendo tan atractivos como siempre.
El precio de 2 millones pronto será común
En la ciudad de Zúrich, los precios de las viviendas unifamiliares han aumentado desde entonces un 35 por ciento hasta un nivel medio de 2,7 millones de francos. En las orillas del lago de Zúrich el aumento es del 30 por ciento. Aquí, el 12 por ciento de todas las viviendas unifamiliares han experimentado un aumento de valor de más de 1 millón de francos. Para cumplir los criterios de financiación, los posibles compradores deberían tener 200.000 francos más en activos en comparación con 2018 y unos ingresos anuales de 160.000 francos más.
Estos son valores extremos. En las zonas rurales, los precios solo han aumentado un pequeño porcentaje desde 2018. Pero en general la tendencia es clara: en 2018 había 25.400 viviendas unifamiliares en todo el cantón, aproximadamente una de cada cuatro por menos de 1 millón de francos. En 2023 todavía había 7.800. “Hoy en día, 2 millones de francos por una vivienda unifamiliar es casi el estándar”, afirma Kubli.
¿Quién puede siquiera permitirse una casa? El ZKB analizó esto basándose en datos fiscales anonimizados. En 2018, el 24 por ciento de las parejas que alquilaban tenían los fondos necesarios para un condominio de precio medio (1,2 millones de francos). El año pasado fue del 18 por ciento. Para una vivienda unifamiliar de tamaño mediano (1,6 millones), este porcentaje cayó del 13 al 9 por ciento.
Esta situación afecta mucho más gravemente a las generaciones más jóvenes. Porque a medida que envejecen, muchas personas son capaces de invertir una fortuna o heredar algún capital. Por lo tanto, como muestra el gráfico anterior, las parejas o familias jóvenes sólo pueden competir, en todo caso, cuando se trata de la propiedad de vivienda más barata. En otras palabras, donde la oferta de todos modos se está reduciendo. Sólo las personas mayores de 50 años, para quienes formar una familia ya no es un problema, pueden permitirse propiedades más caras.
5 por ciento de capital restante
Los expertos inmobiliarios continuaron explorando la cuestión de cómo se puede ayudar a las parejas jóvenes a adquirir una vivienda propia. No hay solución a la tan mencionada receta de reducir el tipo de interés imputado al 5 por ciento al que hay que poder pagar la hipoteca. De todos modos, en los últimos años ha estado muy por debajo de este valor. Sin embargo, la generación mayor en particular se beneficiaría de esta facilidad de asequibilidad, y más aún si compite con los más jóvenes en el mercado inmobiliario.
La asociación de propietarios de Zúrich presentó recientemente otra idea como “iniciativa de puesta en marcha” cantonal. El objetivo es compensar la insuficiencia de capital social. En consecuencia, el cantón debería ofrecer una garantía del 15 por ciento del precio de compra. Los compradores sólo tendrían que aportar un 5 por ciento del capital en lugar del 20 por ciento, y el banco emitiría una hipoteca de hasta el 95 por ciento en lugar del habitual 80 por ciento.
Este modelo se adapta a quienes tienen buenos ingresos pero poca riqueza, por ejemplo porque, como los médicos, han completado una larga formación. La directora del estudio, Ursina Kubli, afirmó que esta oferta sólo estaba dirigida a un grupo objetivo específico relativamente pequeño. No basta con hacer posible que los jóvenes sean propietarios de una vivienda a gran escala.
Esta solución también funcionaría en el segmento de precios de hasta 1 millón de francos, que se está reduciendo cada vez más debido a la evolución general de los precios inmobiliarios, que se vería impulsado aún más. Kubli admitió que no tiene una panacea; lo que se necesita es innovación. Lo más importante sigue siendo aumentar la oferta de espacio habitable mediante un desarrollo inteligente de las zonas ya urbanizadas.