Los intereses de las cuentas de ahorro siguen siendo ridículamente bajos. Los fondos inmobiliarios en bolsa prometen una rentabilidad significativamente mayor: aquellos con oficinas y propiedades comerciales pagan incluso alrededor del 4 por ciento anual.
El centro comercial Sihlcity de Zúrich ha sido renovado y luce renovado.
Para muchos inversores, la situación inicial es muy insatisfactoria: los bancos sólo pagan entre un 0,3 y un 0,5 por ciento de interés por las cuentas de ahorro. Pero hay alternativas. Uno de ellos: los fondos inmobiliarios suizos centrados en oficinas y propiedades comerciales generan una media del 4 por ciento anual.
Empecemos por lo básico: en los últimos veinte años, los fondos inmobiliarios han registrado un rendimiento anual del 4,9 por ciento. En comparación con las acciones, esto es un poco menor, pero la volatilidad anual no es ni la mitad de la de las acciones.
Las carteras contienen inmuebles de alto rendimiento: el fondo Interswiss de CS, por ejemplo, es propietario de un proyecto totalmente alquilado en la zona de Sihlcity en Zúrich. El fondo UBS Sima ha realizado con éxito un nuevo edificio en la Claraturm de Basilea. Y Swiss Prime Site, la mayor sociedad anónima de este segmento, posee propiedades en ubicaciones privilegiadas, como la Prime Tower de Zúrich o la Messeturm de Basilea.
El sector inmobiliario protege contra la inflación
La industria de fondos utiliza el argumento de la protección contra la inflación, especialmente en el caso de los inmuebles de oficinas. «Los alquileres suelen estar cien por cien ligados a la inflación», explica el gestor de fondos Roger Hennig de Schroder Investment Management. Además, los aumentos de los alquileres están “menos politizados” que los alquileres de los apartamentos.
Los fondos con propiedades comerciales también son tentadores porque las valoraciones del mercado de valores son más atractivas que en veinte años. En cualquier caso, esta es la conclusión a la que se llega cuando se compara el precio de bolsa con el valor liquidativo (NAV). El NAV corresponde al valor estimado independientemente de las propiedades del fondo. Los expertos hablan del llamado descuento. O dicho más simplemente: el inversor paga menos por una acción del fondo en la bolsa que si comprara las mismas propiedades en el mercado.
“Devaluaciones exageradas”
Para Johannes Schwab, gestor de cartera de Swiss Finance & Property, vale la pena comprar estos inmuebles comerciales: «Las bajas valoraciones en el mercado bursátil claramente sobrepasan la marca». Para él, ofrecen claramente la oportunidad de participar en carteras inmobiliarias rentables a buen precio. Por supuesto, hay que observar más de cerca los fondos individuales.
Por ejemplo, Schroder ImmoPlus no tiene descuento, mientras que Helvetica Swiss Commercial con propiedades comerciales está más de un 30 por ciento por debajo del NAV. No es de extrañar, ya que Schroder ImmoPlus posee propiedades principalmente en el distrito central de negocios (CBD) de Zúrich y Ginebra. La demanda de buenos oficios en las ciudades sigue siendo fuerte. Otros fondos obtienen peores resultados porque sus propiedades están peor posicionadas o porque tienen que pagar tipos de interés más altos por los préstamos bancarios.
Pero, ¿son estos fondos también fiables en lo que respecta a su rentabilidad a largo plazo? El año pasado, debido a los tipos de interés más altos, las propiedades de oficinas estuvieron bajo presión, mucho más que aquellas con usos residenciales. El experto Johannes Schwab supone que los precios del mercado de valores han tocado fondo: «Las valoraciones independientes de las propiedades del fondo hasta ahora sólo han provocado devaluaciones moderadas». El experto lo justifica diciendo que los ajustes de valor derivados del aumento de los tipos de interés pueden compensarse parcialmente con una mejora de los ingresos por alquileres.
Analista de la UBS: «comprar»
Para Maciej Skoczek, economista inmobiliario de la UBS, vale la pena comprar fondos inmobiliarios: «En general, recomendamos aumentar la asignación en este ámbito». Sin embargo, en esta recomendación la UBS no distingue entre fondos inmobiliarios residenciales y comerciales. A pesar de la mayor valoración, Skoczek cree que el mercado inmobiliario es más prometedor.
Pero también cita argumentos a favor de los fondos comerciales, concretamente las atractivas distribuciones. Según el experto, el hecho de que las valoraciones de las acciones del fondo se mantengan estables o no depende, entre otras cosas, de los tipos de interés. Maciej Skoczek dice: “Los recortes de tipos de interés del SNB previstos para este año aliviarán algo de presión sobre las valoraciones”. Los fondos inmobiliarios son una opción para cualquiera que tenga un horizonte de inversión más largo y quiera más que el miniinterés en su cuenta de ahorros.
Un artículo del «NZZ el domingo»