¿Se ha secado el mercado inmobiliario suizo como afirman algunos? ¿Realmente faltarán 50.000 apartamentos pronto? Un experto en bienes raíces expresa un escepticismo razonable.
Los apartamentos son escasos, especialmente en las grandes ciudades. Pero esto no es un fenómeno nuevo.
La palabra de moda «escasez de viviendas» está actualmente en boca de todos. Al menos desde que el director de la Oficina Federal de Vivienda (BWO) advirtió en un evento inmobiliario en noviembre pasado que Suiza tendría que prepararse para la escasez de viviendas en los próximos años, los parlamentarios han estado utilizando el tema para sus campañas electorales.
Hace tiempo que dejó de importar cuán apretada es o podría llegar a ser realmente la situación en el mercado de la vivienda. Lo principal es que se pueden hacer demandas políticas, por uno Prohibición de Airbnb a través de una reducción en la inmigración a los derechos de suscripción preferente para las comunidades.
Pero, ¿cómo está realmente el mercado inmobiliario suizo? ¿Hay escasez de viviendas? Para Donato Scognamiglio, director ejecutivo de la consultora inmobiliaria Iazi, esto es todo menos seguro, sobre todo porque el término no está muy claro.
¿Significa la escasez de viviendas que no hay suficientes apartamentos en términos de número y que, por lo tanto, tenemos que contar con personas sin hogar? ¿O hay una carencia percibida en primer plano, por ejemplo, cuando un determinado tipo de apartamento (un apartamento urbano tranquilo y céntrico rodeado de vegetación) no está disponible en cantidad suficiente? ¿O se trata del hecho de que demasiadas personas ya no pueden permitirse una vivienda porque tienen que gastar en ella más de un tercio de sus ingresos?
Escasez de vivienda, pero no escasez de vivienda
La medida más utilizada de la escasez de viviendas es el porcentaje de viviendas desocupadas. Sin embargo, no existe una definición legal de escasez de viviendas en Suiza a nivel federal. Solo Basel-Stadt utilizó recientemente el término en su nuevo Ley de Fomento de la Vivienda anclado. «Hay escasez de viviendas cuando la tasa de vacantes es del 1,5 por ciento o menos», dice.
Fuera de Basilea-Ciudad, es más una directriz que ha surgido de decisiones judiciales en la práctica. Según la BWO, se habla de escasez de viviendas cuando la tasa de desocupación es inferior al 1 por ciento. Si la tasa está entre el 1 y el 1,5 por ciento, hay escasez de vivienda; si está por encima, ya no suele hablarse de escasez.
Entonces, si se midió una tasa de vacantes del 1,3 por ciento en Suiza el año pasado, eso significa que hay escasez de viviendas, pero aún no escasez de viviendas, a menos que mire todo a través de los lentes de Basilea-Ciudad. Una mirada un poco más atrás muestra que la situación ha sido más precaria de lo que es ahora varias veces durante los últimos cuarenta años, especialmente en 1989 cuando la tasa de vacantes era de un magro 0,4 por ciento.
Un mal indicador
Sin embargo, según Scognamiglio, la tasa de vacantes es un mal indicador: “Este número no muestra cuán escasa es la oferta de apartamentos codiciados. Más bien, estos son los apartamentos que nadie quiere”.
Scognamiglio no es el único en criticar la tasa de vacancia como indicador de escasez. También hay mejores alternativas para el abogado y experto inmobiliario Urs Hausmann. Hausmann escribió en un artículo hace unos años que la atención se centra en la tasa de vacantes por razones históricas. Documento. Cuando las autoridades comenzaron a lidiar con la escasez en el mercado inmobiliario hace cincuenta años, introdujeron estos censos anuales.
Gracias a la digitalización, ahora hay más y mejores figuras clave. Por ejemplo, es posible medir cuánto tiempo se han publicado anuncios de apartamentos en plataformas de Internet. Cuanto más rápido desaparecen los anuncios, más tenso está el mercado.
El número de apartamentos anunciados en relación con el stock total también se encuesta regularmente. Según Hausmann, esta llamada tasa de oferta mide lo que pretende medir la tasa de desocupación, es decir, la oferta manifiesta de apartamentos de alquiler.
La tasa de oferta es significativamente más alta que la tasa de disponibilidad, pero la tendencia también es a la baja. Según la consultora Wüest Partner, la tasa fue del 4,7 por ciento en enero, frente al 5,8 por ciento de hace un año. La última vez que el mercado estuvo tan poco líquido fue en 2013, escribe Wüest Partner.
Los hogares pobres tienen un problema
Sin embargo, Scognamiglio no solo cuestiona el hecho de que hoy en día hay una escasez de viviendas en todo el país en Suiza. También le molestan las proyecciones que dicen que en tres años habrá un desabastecimiento de más de 50.000 viviendas en Suiza. Su argumento: si la vivienda se vuelve más escasa y más cara, la demanda también caerá. Por lo tanto, no se puede simplemente extrapolar la demanda de vivienda actual al futuro.
Si la vivienda se vuelve (aún) más cara, esto podría, según Scognamiglio, frenar la inmigración. Y, sobre todo, el precio también influiría en la cantidad de espacio habitable que se permitiría la población local. En los últimos años, la demanda de vivienda se ha visto fuertemente impulsada por el hecho de que cada vez más personas viven solas. Él cree que a medida que aumentan los alquileres de apartamentos, la gente comenzará a pensar más en cuánta vivienda necesitan, y los adultos jóvenes pueden quedarse en casa un poco más.
Solo hay un problema para Scognamiglio: el hecho de que los hogares de bajos ingresos tienen cada vez más dificultades para pagar el alquiler. Según la Oficina Federal de Estadística, los hogares con ingresos brutos inferiores a 5.000 francos ya tuvieron que gastar más de un tercio de sus ingresos en vivienda en 2017 (estas son las últimas cifras oficiales). Es probable que el valor haya aumentado mientras tanto.