Los temores a la inflación y al aumento de las tasas de interés han desaparecido. Cualquiera que reciba ofertas de hipotecas ahora y deje que el mercado actúe se sorprenderá con las ofertas baratas.
La caída de las tasas de interés hipotecarias abre perspectivas para los propietarios de viviendas y para aquellos que quieren serlo. En la imagen: zona residencial en Sonnental, en el cantón de San Galo.
Las tasas de interés han cambiado completamente y nadie parece darse cuenta. Muchos expertos en finanzas están observando actualmente este fenómeno. Claro, en un mundo lleno de estructuras financieras complejas y rápidos movimientos del mercado, es fácil perder la pista. Adrian Wenger, experto en financiación e hipotecas del VZ Vermögenszentrum, se ocupa de esto cada día: «Evidentemente, para muchos clientes no es fácil hacerse una idea del mercado de tipos de interés actual».
Miremos hacia atrás: a principios de año, muchos propietarios todavía estaban atormentados por el horror de la alta inflación y el aumento de las tasas de interés. Atrás quedaron los días de dinero gratis e hipotecas a precios de ganga. Las hipotecas a tipo fijo a largo plazo cuestan entre el 2,5 y el 3 por ciento. Unos tipos de interés tan elevados ejercieron presión sobre el mercado y redujeron significativamente la demanda de propiedades residenciales y de inversión. De forma completamente inesperada, el viento cambió. Los costes de las hipotecas a tipo de interés fijo vuelven a estar actualmente por debajo del 2 por ciento. Las mejores ofertas para una hipoteca con un plazo de contrato de cinco o diez años cayeron incluso entre el 1,6 y el 1,7 por ciento.
La caída de los tipos de interés es enorme
Matthias Geissbühler, director de inversiones (CIO) de Raiffeisen Suiza, dice: «La caída de las tasas de inflación ha hecho bajar significativamente los tipos de interés en prácticamente todos los plazos». Con una tasa de inflación actual del 1,4 por ciento, estamos incluso dentro del rango objetivo del Banco Nacional Suizo (SNB). Lo que sorprende especialmente a expertos como Geissbühler es el alcance de la tendencia a la baja: «El mercado ya había anticipado recortes masivos y repetidos de los tipos de interés por parte de los bancos centrales, que ahora se esperan para el próximo año».
Con una caída tan pronunciada, resulta atractivo para los propietarios optar ahora por hipotecas a tipo de interés fijo, afirma Geissbühler. Porque cree que es muy posible que haya un contramovimiento. Si las tasas de inflación vuelven a subir y los bancos centrales ven motivos para desacelerar aún más la economía, la tendencia de las tasas de interés podría volver a ir en la dirección contraria.
Decidir y negociar correctamente
Sin embargo, muchos clientes de bancos suizos que actualmente contratan una hipoteca se encuentran en pérdidas. Mientras que en el entorno normal los plazos más largos son más caros que los más cortos, ahora ocurre al revés: las llamadas hipotecas Saron, que prácticamente siguen el tipo de interés clave del Banco Nacional Suizo (SNB) uno a uno, Actualmente cuestan alrededor del 2,3 por ciento, es decir, más que las hipotecas a tipo fijo. A primera vista, esto es ilógico, porque de lo contrario los bancos cobran menos intereses por los préstamos a corto plazo y más intereses por los de más largo plazo. Los expertos hablan de una curva de tipos invertida. La última vez que esto sucedió fue a principios de los años 1990, cuando el BNS elevó la tasa de interés clave a más del 10 por ciento.
Giampiero Brundia, experto en financiación de Oxifina, también ve buenas razones para las hipotecas a tipo fijo: «Recomiendo a mis clientes que se aprovechen de la estructura actual de tipos de interés». Menciona un caso concreto en el que un cliente se ahorra un 0,6 por ciento en intereses, simplemente cambiando de una hipoteca Saron a una hipoteca a tipo fijo a dos años. Brundia también señala que la inflación aún no ha terminado del todo. Es muy posible que regrese el año que viene o el siguiente. Entonces los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo se dispararían de nuevo hasta el 2,5 o el 3 por ciento.
El seguro siempre cuesta
Adrian Wenger, de VZ, objeta que la planificación y la seguridad presupuestaria de las hipotecas a tipo fijo tienen un precio elevado. La cobertura de tipos de interés constituye una parte importante del tipo de interés del cliente. Si la opinión del mercado es realmente que los tipos de interés del mercado caerán bruscamente, ahora no es el momento de las hipotecas a tipo fijo. Para Adrian Wenger, a pesar del alto precio temporal, las hipotecas del mercado monetario siguen siendo una opción: «El cliente sigue siendo flexible y se beneficiará si los tipos de interés clave bajan como se espera».
Todos los expertos coinciden en un punto: quien quiera contratar o renovar una hipoteca debería explorar detenidamente el mercado y comparar diferentes ofertas. De lo contrario corres el riesgo de que los tipos de interés ofrecidos por los bancos no reflejen las últimas tendencias.
La política comercial y los precios varían mucho según el banco. Influye si el prestamista refinancia las hipotecas en los mercados monetario y de capitales o utiliza otros medios. Muchos bancos todavía tienen muchos ahorros y depósitos de clientes que les cuestan muy pocos intereses.
El hecho de que las previsiones de tipos de interés resulten erróneas repetidamente lleva a otra conclusión: una decisión equivocada de fijar el tipo de interés a largo plazo en un día determinado puede resultar costosa, si los tipos de interés caen en contra de las expectativas. La mayoría de los bancos exigen una cantidad mínima de 100.000 francos por tramo de hipoteca.
Esto significa que es fácilmente posible escalonar la financiación en varios plazos. En este caso, el cliente deberá, como máximo, asegurarse de que los plazos de entrega no sean demasiado diferentes. Entonces podrá pasarse a la competencia más rápidamente si algún día la oferta de tipos de interés deja de ser competitiva.
Un artículo del «NZZ el domingo»