Christian Kraft, economista inmobiliario de Lucerna, revela que no son sólo los tipos de interés y la inflación los que frenan la construcción de viviendas. Suiza se encuentra sólo al comienzo de una nueva escasez en el mercado inmobiliario.
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La mirada de un arquitecto de Zurich, llamémosle Alex M., salta entre tablas de Excel, ofertas y precios de materiales de construcción. Lleva días intentando obtener una visión general. Su proyecto, un edificio de viviendas para un cliente privado, se convierte en un calvario. Algunos comerciantes ni siquiera presentan ofertas. Una vez faltan fontaneros o electricista en la obra. Y ahora, de repente, el constructor pide un 50 por ciento más por su trabajo. El impacto en los costos es tan profundo que el proyecto está al borde del abismo.
Alex M. también tiene que vigilar a los vecinos y a los abogados, muchos de los cuales son verdaderos maestros a la hora de tramitar los recursos de construcción. El arquitecto tendrá que explicar a su cliente que actualmente no está claro cuándo se puede esperar la aprobación de la construcción. Más oficinas municipales y cantonales siguen implicadas en el proceso y examinan más aspectos, desde el uso conforme a la zonificación hasta la protección acústica y el aislamiento térmico.
El aumento de costos ocultos
Además de la incertidumbre que rodea a casi todos los proyectos de construcción actuales, los inversores se enfrentan a un aumento de los precios de la construcción. El índice de precios de la construcción de la Oficina Federal de Estadística (BfS) ha aumentado alrededor de un 15 por ciento desde 2020. La inflación y los tipos de interés más altos por sí solos están frenando la construcción de apartamentos que se necesitan con urgencia.
Christian Kraft, profesor de economía inmobiliaria en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Lucerna (HSLU), aporta más datos: «Los costes unitarios medios por apartamento han aumentado de 472.000 a unos 600.000 francos desde 2018». Si tomamos en serio la explosión de costes del 27 por ciento, la construcción de viviendas en Suiza se enfrenta a problemas de la índole más grave.
¿Cómo calculó el experto de Lucerna? Christian Kraft parte de que no son sólo los materiales de construcción individuales o el trabajo del constructor los que se encarecen. Los costes unitarios también reflejan otros factores, como por ejemplo los considerables riesgos actuales si se quiere construir en una zona densamente poblada, como lo hizo Alex M.. «El objetivo de desarrollo interno declarado en la Ley de Ordenación del Territorio crea complejidades adicionales en el proceso de planificación, riesgos de objeciones y plazos de aprobación más largos», afirma Christian Kraft.
La planificación espacial dirige el desarrollo hacia las áreas urbanas. Quien construye allí se enfrenta a una burocracia excesiva. Se deben cumplir normas estrictas, desde la protección contra el ruido y el agua hasta las sombras. «La complejidad de la planificación en estos lugares se refleja en los mayores costes unitarios por apartamento», afirma Kraft con convicción.
El coste medio de 600.000 francos por apartamento nuevo ni siquiera incluye la parte del terreno, que varía mucho. Pero aquí ocurre lo mismo: la ordenación del territorio, que apenas permite una zonificación de los terrenos edificables y dirige la construcción a centros de alta demanda, encarece la vida. En las ciudades, el precio del metro cuadrado de terreno edificable es muchas veces mayor que en las zonas rurales.
La crisis inmobiliaria es obvia. Una mirada a la producción de viviendas en los últimos años muestra un panorama alarmante: el número de nuevos apartamentos aprobados ha ido disminuyendo gradualmente desde su máximo en 2013. «Las últimas cifras apuntan incluso a un mayor debilitamiento», afirma Fabian Waltert, economista inmobiliario de la UBS. Las aproximadamente 35.000 unidades en 2023 son el valor más bajo en veinte años (ver gráfico).
Crisis de vivienda
Las razones son obvias: el marcado aumento de los costes unitarios mostrado debe conducir inevitablemente a una menor producción de apartamentos con la misma cantidad de capital utilizado. Los mayores costes de financiación y el comportamiento de los inversores no son motivo de esperanza, al contrario. Los fondos de pensiones ya han agotado la cuota inmobiliaria permitida durante la fase de tipos de interés bajos. Debido a los tipos de interés más altos, todos los inversores tienen a su disposición otras opciones de inversión más atractivas.
Sebastian Zollinger, jefe de asesoría inmobiliaria de PwC Suiza, cita causas tanto regulatorias como económicas. En primer lugar, en materia de regulación: la ley de ordenación del territorio que entró en vigor en 2014 básicamente estipula que Suiza crecerá hacia arriba en las ciudades y ya no se expandirá en el campo. Pero la compresión interna falla con demasiada frecuencia debido a las estrictas normas de construcción.
«Para los grandes inversores, en el entorno actual del mercado el atractivo de la construcción de viviendas ha disminuido considerablemente», afirma Zollinger. Los plazos prolongados combinados con mayores riesgos de proyecto debido a objeciones y retrasos son, en última instancia, la pesadilla de muchos inversores.
En segundo lugar, entran en juego factores económicos. Algunas inversiones no son adecuadas para inversores institucionales porque reducen la rentabilidad de la cartera general. El importante aumento de los tipos de interés el año pasado encareció la financiación de proyectos de construcción residencial. El experto Sebastian Zollinger afirma: «Para compensar los mayores costes de financiación, los inversores buscan propiedades con mayor rentabilidad, lo que les permita absorber estos costes adicionales».
Al igual que Christian Kraft, Zollinger llega a una conclusión aleccionadora: «Estamos en el camino directo hacia una mayor escasez de oferta de vivienda».
Los inversores se están retirando
Expertos experimentados hablan de una verdadera «fatiga de la construcción». Entre ellos se encuentra Stefan Cadosch, que anteriormente fue presidente de la Asociación Suiza de Ingenieros y Arquitectos (SIA) y ahora dirige una startup especializada en costes de construcción.
Por supuesto, para él está claro que el aumento de los tipos de interés y de los precios de la construcción están frenando la construcción de viviendas. Pero Stefan Cadosch también sabe muy bien lo que puede hacer la burocracia: “Hace treinta años, diez páginas A4 eran suficientes para una aplicación de construcción. Hoy necesito cinco carpetas federales de documentos, normalmente en docenas de copias, para una amplia variedad de oficinas”. Por tanto, el esfuerzo por parte del cliente se ha multiplicado.
Un mayor esfuerzo significa mayores costos, en los que incurre directamente el inversor – “sin ningún beneficio para el desarrollador”. Incluso con pequeñas medidas, Cadosch habla de un trabajo interminable, aunque sólo se trate de un pequeño jardín de invierno.
“En el caso de Zúrich se trata de hasta doce oficinas”, cuenta Cadosch. Llega a la conclusión de que la burocracia de la construcción tiene consecuencias de gran alcance más allá del caso individual: «Precisamente por eso muchos inversores institucionales se están cansando de la construcción y buscan cada vez más alternativas a la construcción de viviendas».
Las consecuencias son claras: la continua reducción de la oferta de pisos de alquiler provoca un aumento de los precios de los alquileres en el mercado y una disminución del número de apartamentos vacíos. Según cifras de Wüest Partner, los alquileres de los apartamentos recién anunciados aumentaron el año pasado un 4,7 por ciento. La tendencia continuará este año.
No se vislumbra un rápido alivio de la situación. Los recortes de tipos de interés esperados por el Banco Nacional Suizo (SNB) este año podrían aportar cierto alivio. «La caída de la construcción de viviendas no se estabilizará como muy pronto hasta 2025», afirma el economista de la UBS Fabian Waltert.
Un artículo del «NZZ el domingo»