La Torre de Brooklyn está en problemas

Cuando la Torre de Brooklyn alcanzó su punto máximo en octubre de 2021, Michael Stern organizó una fiesta. A medida que se acercaba el atardecer, el personal condujo a los invitados que se arremolinaban alrededor de la rotonda lujosamente ornamentada del Dime Savings Bank hasta los ascensores de construcción para brindar en la parte superior del edificio de 1,066 pies que ahora era, oficialmente, históricamente, el único superalto de la ciudad fuera de Manhattan. Habían sido necesarios años de disputas, pero Stern, fundador y socio gerente de JDS Development, ahora estaba de pie sobre la ciudad, con el viento azotando los lados abiertos de su edificio, mientras sus invitados exclamaban ante la vista y se acercaban a la red de construcción para selfies. Lo recuerdo brindando por Gregg Pasquarelli, director fundador de SHoP Architects, que diseñó el edificio, y también por él mismo, por atreverse a creer en Nueva York y su futuro en un momento en el que tanta gente había huido. Pero dos años y medio después, el ambiente en la Torre de Brooklyn se había debilitado. A finales de marzo, Silverstein Capital Partners de Larry Silverstein, el prestamista intermedio que otorgó a Stern un préstamo de 240 millones de dólares en 2019, decidió ejecutar la hipoteca.

El superalto de Stern en 9 Dekalb, con su fachada neogótica sorprendentemente oscura, es ahora la característica más reconocible del horizonte de Brooklyn, y quizás la más divisiva. Pero la gente en la industria de bienes raíces siempre ha hablado de ella por una razón diferente, y algunos especularon que estaba condenada al fracaso desde el principio: su diseño súper alto y súper delgado se adaptaba mejor a Billionaires’ Row, el tipo de persona enrarecido y trotamundos. enclave preferido por las personas que podían pagar el tipo de precios que un proyecto como este necesitaría para alcanzar el punto de equilibrio. «Una cosa es pagar una prima por estar a 1.000 pies sobre Central Park», me dice una fuente que trabaja en desarrollo, «¿pero 1.000 pies sobre Trader Joe’s?»

Stern, que ahora tiene 44 años, pasó en el lapso de una década de ser un desarrollador de barrio periférico al nivel más alto de Manhattan, construyendo rascacielos técnicamente complejos para la clase multimillonaria. Es conocido tanto por su alarde (jets privados, zapatillas Prada, coleccionar autos deportivos raros) como por la brillante ambición de sus proyectos. Convirtió un edificio de oficinas de Verizon en Chelsea en Walker Tower, puliendo la reputación del bastante desconocido arquitecto Art Deco que lo había diseñado para vender condominios por 9 millones de dólares a gente como Cameron Diaz. Recurrió a SHoP, una animada empresa estrella en ascenso, para diseñar los edificios de American Copper en Murray Hill, un par de torres de color rojo y oro conectadas por un puente elevado en un vecindario conocido principalmente por alquileres anodinos favorecidos por los recién graduados universitarios. Construyó el más delgado de los superaltos de Billionaires’ Row, 111 West 57th Street, en un sitio diminuto encima del emblemático Steinway Hall, un proyecto que entró en ejecución hipotecaria y acumuló demandas, cuyos detalles el Tiempos financieros alguna vez descrito como «barroco». (“Los litigios son inevitables en este negocio”, dijo al periódico. “Si la gente no te demanda, es que no estás trabajando lo suficiente”).

La Torre de Brooklyn fue igualmente audaz: una sensibilidad decididamente de Manhattan (y un precio, con un promedio de 2.300 dólares por pie cuadrado) en Flatbush Avenue. Stern adquirió el sitio hace casi una década, con Joseph Chetrit, a quien luego compró. (Aunque, al parecer, no en el cronograma que habían acordado: Chetrit presentó una demanda en 2022, alegando que Stern todavía le debía $17 millones). “Estamos muy emocionados de darle a Brooklyn un edificio que no sea tímido, que sea No seas tímido”, dijo Stern en 2016, cuando los desarrolladores presentaron los planos a la ciudad. «Queremos que este proyecto encapsule todo lo bueno del pasado de Brooklyn y todo lo bueno del futuro de Brooklyn». La torre, uno de los últimos proyectos en obtener una reducción de impuestos 421-a, fue diseñada para tener una combinación de unidades comerciales, de alquiler y de condominios: 150 condominios y 400 de alquiler, respectivamente, con el 30 por ciento de estos últimos reservados como asequibles. Las comodidades incluyen una cancha de baloncesto al aire libre en el piso 66 y dos piscinas, una de las cuales rodearía la cúpula del Dime Savings Bank.

Pero El proyecto también era complejo y costoso. Los supertalls están más involucrados desde una perspectiva de ingeniería y, con una gran cantidad de bienes inmuebles valiosos consumidos por los ascensores, es más difícil distinguirlos. Mientras que un superalto súper delgado podía costar $6,000 por pie cuadrado o más en West 57th Street, no era obvio que un superalto en el centro de Brooklyn pudiera ganar ni siquiera un tercio de esa cifra. «Era difícil imaginar cómo iba a funcionar la economía de ese edificio», me dice una fuente de desarrollo. «Es tan increíblemente alto que es ineficiente». La tierra es más barata, continuó, pero todo lo demás (la mano de obra, la construcción, los costos indirectos) es igual. (El hecho de que esté adjunto al emblemático Dime Savings Bank añade atractivo, pero también complicaciones… y costos). Brooklyn Point y 11 Hoyt también son torres nuevas, altas y lujosas en el vecindario, pero es precisamente porque no se elevan hasta las mismas alturas elevadas que la Torre de Brooklyn y que no tienen que cambiar por tanto para alcanzar el punto de equilibrio. (Y la mayoría no lo ha hecho: el precio medio de cierre en 11 Hoyt es de $1,465 por pie cuadrado, según StreetEasy, mientras que Brooklyn Point obtiene un promedio de $1,841).

Stern no se inmutó. En el verano de 2019, JDS cerró la financiación de la construcción: 240 millones de dólares de Silverstein y 424,1 millones de dólares de Otéra Capital Inc. El acuerdo se produjo en un momento en que los bancos, temiendo un exceso, se estaban enfriando en el mercado de apartamentos de alta gama, dejando un agujero. cada vez más ocupados por prestamistas privados. El financiamiento mezzanine surge cuando un desarrollador no puede cubrir todos sus costos con un préstamo tradicional y debe encontrar una manera de llenar el vacío, y fue el primer préstamo de este tipo de Silverstein. Si bien el financiamiento mezzanine a menudo proviene de fondos de cobertura y otros prestamistas que no son capaces ni están interesados ​​en hacerse cargo de un proyecto si el desarrollador incumple, Silverstein, quien desarrolló uno de los sitios del World Trade Center, claramente no se desanimó ante la perspectiva. Cuando se finalizó el financiamiento en 2019, el presidente del brazo crediticio le dijo al mundo financiero Diario que la complejidad del proyecto era el atractivo: “Lo que nos atrajo es lo mismo que asusta a los demás”.

Joshua Stein, un abogado inmobiliario que se ocupa de financiación comercial, dice que los promotores han optado cada vez más por conceder préstamos mezzanine no sólo por el buen rendimiento de su dinero, sino también porque «si un prestatario incumple, estará feliz de aceptarlo». y hacerse cargo”. Esa es una gran diferencia con un típico fondo de cobertura o un banco tradicional, que no tiene ni la experiencia ni el deseo de asumir un proyecto complicado. «Bank of America, eso es lo último que quieren», dice.

Y si el prestatario incumple, una ejecución hipotecaria puede ocurrir rápidamente. Mientras que los prestamistas hipotecarios tienen que pasar por ejecuciones judiciales que duran años, un préstamo de entresuelo está respaldado, no por el edificio en sí, sino por participaciones accionarias en la LLC propietaria del edificio. En pocas palabras, es más rápido y más eficiente ejecutar una hipoteca: la subasta de 9 DeKalb está programada para el 10 de junio. Sumándose a la posible intriga: a fines del año pasado, Silverstein compró la hipoteca a Otera por $428,5 millones, por lo que ahora tiene la hipoteca, y Préstamos mezzanine junior y senior. “¿Larry tiene la hipoteca intermedia y de primera posición?” dice una fuente que trabaja en desarrollo. «Está buscando tomar el edificio». Otro experto en bienes raíces me dice: «Es un movimiento de poder». (JDS declinó hacer comentarios. Silverstein emitió un comunicado diciendo que 9 los préstamos hipotecarios y entresuelo de DeKalb estaban en mora de vencimiento y Silverstein, como prestamista junior entresuelo, estaba haciendo lo que legalmente tiene derecho a hacer.) Stern no es el único prestatario que está en una En estos momentos la situación es difícil, dice Jonathan Squires, director general del Grupo de Ventas de Inversiones de Cushman & Wakefield: muchos proyectos cuyos préstamos vencieron están en problemas.

Los primeros inquilinos del edificio comenzaron a mudarse la primavera pasada, que también fue aproximadamente al mismo tiempo que JDS puso en el mercado la parte de alquiler y venta minorista del edificio. Se decía que aspiraban a entre 600 y 700 millones de dólares, el Verdadero negocio informó en su momento. El precio fue ampliamente considerado elevado -más acorde con lo que se habría alcanzado antes de que los aumentos de las tasas de interés enfriaran el mercado multifamiliar- y no surgieron compradores. Ya no está en el mercado. Una fuente de bienes raíces dijo que probablemente fue perjudicial para las ventas y el arrendamiento cuando JDS puso a la venta el componente minorista porque el edificio comenzó a parecer deteriorado. Life Time Fitness, el único gimnasio más elegante que Equinox, como señaló uno de mis colegas, ha ocupado la mayor parte de los 130.000 espacios comerciales de la base. Abundan los rumores sobre lo que se hará con Dime Savings Bank: ¿la tienda Apple? ¿Restaurante conceptual? – pero hasta ahora no se ha anunciado nada.

Y aunque las ventas del edificio se iniciaron hace dos años, y personas con conocimiento del proyecto estimaron que se vendió entre un 30 y un 40 por ciento, los registros públicos muestran que sólo 18 de 148 condominios han cerrado hasta ahora. El consenso es que los apartamentos se están vendiendo a buenos precios, pero no ha habido tantas ventas. «No es que la Torre de Brooklyn no haya vendido nada», dice una fuente del sector inmobiliario. «Obtienen precios altos, pero no con la suficiente rapidez».

Y al final, trasladar algunos apartamentos más no resolvería el enigma financiero de Stern. Entonces, ¿girará en la Torre de Brooklyn? Es difícil de decir. Para evitar la ejecución hipotecaria, Stern tendría que refinanciar y a mucha gente con la que hablé no le pareció probable que la refinanciación fuera posible, pero podría suceder. (Es un momento difícil para hacerlo). Una demanda o una quiebra también podrían ganar tiempo. Pero no importa lo que suceda en la Torre de Brooklyn, nadie piensa que es el final de Michael Stern, quien ya está en camino a su próximo supertall: una torre de Miami con la marca Dolce & Gabbana con Tal y Oren Alexander a cargo de las ventas. Es sabido que los promotores inmobiliarios tienen muchas vidas; alguien bromeó conmigo diciendo que Stern tenía 27 de ellas solo en 111 West 57th Street. O como dijo otro: «Es un tipo muy inteligente».