Los partidarios de limitar los alquileres en Zúrich están de fiesta: se han recogido firmas para una iniciativa. Sin embargo, los inversores están profundamente preocupados. La renovación ya no merece la pena, como se puede comprobar en Basilea.
Los municipios de Zurich también deberían poder limitar los alquileres para renovaciones totales y edificios de reemplazo. Esto es lo que exigen los impulsores de la iniciativa de protección de la vivienda.
«Proteger la vivienda asequible. Basta de despidos en vano”: estos son los lemas utilizados por el PS del cantón de Zúrich para promocionar su iniciativa lanzada el verano pasado. Iniciativa de protección de la vivienda. Requiere que los municipios puedan vincular la aprobación de renovaciones, conversiones y reemplazos de edificios a un límite de alquiler.
La teoría detrás de esto es que esto impide a las empresas inmobiliarias vaciar propiedades enteras, renovarlas lujosamente y luego ponerlas en el mercado por un alquiler significativamente más alto que antes.
El concepto de alquileres limitados después de renovaciones es particularmente familiar en este país de Ginebra, donde existen requisitos muy estrictos desde 1983. En 2022, Basilea-Ciudad introdujo normas aún más estrictas que en el oeste de Suiza.
Jean-Pierre Valenghi es director del sector inmobiliario de Baloise Insurance, con sede en el Rin, uno de los mayores promotores de la región. Después de poco más de un año de protección de viviendas en Basilea, Valenghi encuentra palabras claras: «Es un completo desastre para la ubicación de Basilea-Ciudad».
Lo que los iniciadores habrían vendido como protección contra los excesos en los alquileres resulta ser un monstruo burocrático, con efectos desastrosos para los inquilinos, los propietarios, los inversores y la industria de la construcción. «Incluso las renovaciones más pequeñas, como la instalación de un lavavajillas, deben ser aprobadas por la Comisión de Protección de la Vivienda». Esta comisión no sólo es responsable de aprobar los trabajos de renovación, renovación y reforma, sino que también determina el importe del alquiler posterior.
Resulta especialmente absurdo cuando los inquilinos incluso están dispuestos a pagar un alquiler más alto por una nueva cocina y el tipo de interés acordado es luego rechazado por la Comisión de Protección de la Vivienda, informa Valenghi. «No entiendo qué tiene esto que ver con la protección de la vivienda».
Baloise posee 1.100 apartamentos de alquiler en Basilea. Entre 2012 y 2022, la aseguradora invirtió más de 60 millones de francos en sus propiedades en el triángulo fronterizo, afirma Valenghi. Se han renovado unos 360 apartamentos.
En 2023, Baloise redujo sus inversiones a cero. Esto no debería cambiar mucho este año, afirma Valenghi. Como las autoridades han limitado los nuevos alquileres, simplemente ya no vale la pena renovarlo.
Actualmente ya no se llevan a cabo proyectos en los que se podrían crear apartamentos adicionales mediante la densificación. Aún se están realizando trabajos de mantenimiento y renovación de cepillos. Por cierto, Baloise se centra ahora en Basilea en el sector inmobiliario comercial.
Para la Asociación de Inquilinos de Basilea, la reticencia de los inversores demuestra que la protección de la vivienda está demostrando su valor. En última instancia, lo principal es preservar el stock existente. Los inquilinos no deberían perder sus apartamentos por renovaciones innecesarias.
“El tiro sale por la culata”
Paolo Di Stefano dirige el negocio inmobiliario de Swiss Life en Suiza. La compañía de seguros es el mayor propietario inmobiliario de Suiza. Di Stéfano entiende la preocupación que hay detrás de iniciativas como la de protección de la vivienda. «Pero el tiro rápidamente resulta contraproducente porque la estrategia pasa por alto el problema real».
La población suiza está creciendo y, al mismo tiempo, las necesidades de espacio habitable han cambiado en las últimas décadas, explica Di Stefano. «La gente necesita más espacio per cápita, pero al mismo tiempo menos personas viven en el mismo hogar».
Para tener esto en cuenta, se necesita sobre todo una cosa, dice Di Stefano: más apartamentos. “Es básicamente pura economía. Cuando la oferta sigue el ritmo de la demanda, los precios caen”.
Cada nuevo apartamento significa también que queda disponible un apartamento más antiguo, dice Di Stefano. Pero cuanta más regulación haya, menos incentivos habrá para que los inversores construyan apartamentos adicionales. El resultado es casi un estancamiento. “En lugar de renovar y densificar al mismo tiempo, algunas personas se limitan a reparar”.
La evolución del mercado inmobiliario en Ginebra es el ejemplo perfecto de lo que realmente significa la protección de la vivienda, afirma Jean-Pierre Valenghi de Baloise: La actividad de la construcción se ha ralentizado desde hace 20 años. «El inventario inmobiliario de Ginebra está desactualizado. Se invierte la mitad que en el resto de Suiza”.
La protección de la vivienda pone en peligro los objetivos climáticos
La necesidad de renovaciones que ahorren energía sería grande, especialmente en tiempos de crisis climática y objetivos netos cero. Zurich también tiene grandes planes: la ciudad y el cantón quieren ser climáticamente neutros para 2040 y 2050 respectivamente.
Esto significa sobre todo una cosa para los propietarios: deben renovar sus edificios y convertir sus sistemas de calefacción de fuentes de energía fósiles a energías renovables. Sin embargo, si los costes de tales medidas ya no pueden pagarse en un plazo razonable debido a los límites de alquiler, los propietarios probablemente se lo pensarán dos veces antes de gastar el dinero en ellas.
Aquí también vale la pena echarle un vistazo. Vista de Ginebra. Según un estudio de Wüest Partner, sólo el 12 por ciento de los edificios construidos antes de 1985 han sido completamente renovados. Más del 80 por ciento de las viviendas se calientan con gasóleo o gas.
Ginebra tiene previsto realizar importantes inversiones en su red de calefacción urbana durante los próximos años. Pero si al mismo tiempo no se realizan las reformas necesarias y las viviendas están mal aisladas, gran parte del calor así obtenido se desperdicia.
Baloise renueva su stock en Zurich
De regreso a Zúrich. Los iniciadores de la iniciativa de protección de la vivienda ya han recogido las firmas necesarias. Se presentarán pronto. Zurich pronto podría unirse al grupo de ciudades con estrictas normas de protección de la vivienda.
Baloise está revisando actualmente su cartera de inmuebles residenciales en Zúrich, especialmente en la ciudad, donde posee alrededor de 530 apartamentos de alquiler. En todo el cantón hay alrededor de 2.300 apartamentos. «Cuando sean necesarias renovaciones a gran escala durante los próximos 10 a 15 años, ahora estamos analizando en detalle si tiene sentido adelantar el trabajo», afirma Valenghi.
En Swiss Life no se han previsto pasos comparables. La retirada del mercado inmobiliario de Zurich tampoco es objeto de debate, afirma Di Stefano. «Queremos ser parte de la solución, construir varios cientos de apartamentos cada año y mantener nuestra cartera actualizada». Al mismo tiempo, Swiss Life también debe cumplir con las obligaciones que tiene para con sus asegurados.
Di Stefano cree que la ciudad de Zúrich podría resultar menos atractiva para los pequeños inversores. Ubicación del negocio o no.
Si Zurich también da a quienes desean invertir la sensación de que tienen que aceptar severas restricciones para cada proyecto, esto podría tener un efecto disuasorio. «Hay suficientes ciudades en Europa que reciben a los inversores con los brazos abiertos». Cualquiera que tenga la oportunidad de buscar mejores condiciones quizás lo haga en algún momento.