La situación en el imperio inmobiliario y minorista del inversor austriaco René Benko es cada vez más precaria. El grupo depende de capital fresco para sobrevivir. Las preguntas y respuestas más importantes.
La situación es cada vez más desagradable para el empresario austriaco René Benko y su Signa.
Los últimos acontecimientos:
- Según informes de los medios, Signa Real Estate Management Germany presentó una denuncia ante el tribunal de distrito de Charlottenburg en Berlín el viernes (24 de noviembre) por la tarde. declarado en bancarrota. Según el Handelsblatt, la filial alemana de Signa Prime Selection es un proveedor central de servicios para los inmuebles del grupo en Alemania y emplea a 150 personas. Sin embargo, ella misma no tiene ninguna inversión en bienes raíces.
- Los partidos de la oposición austriaca quieren investigar en una comisión de investigación la supuesta preferencia por los multimillonarios por parte del partido conservador del canciller ÖVP. El socialdemócrata SPÖ y el derechista FPÖ anunciaron el viernes (24 de noviembre) que la atención se centraría principalmente en René Benko y su grupo Signa. Se dijo que la comisión debería aclarar la concesión de ayudas de Corona a las empresas del grupo Signa y si hubo algún trato fiscal preferencial.
El Grupo Signa es una estructura anidada que consta de varias empresas inmobiliarias y cadenas de grandes almacenes. Los grandes almacenes tienen problemas desde hace mucho tiempo; en los últimos años, la filial alemana de grandes almacenes Galeria ha atravesado dos procedimientos de insolvencia.
Este otoño, las empresas inmobiliarias de Signa también han entrado en crisis. La razón principal de esto es el fuerte aumento de las tasas de interés. Encarecen a Signa la financiación de los numerosos proyectos de construcción. Además, las valoraciones de las propiedades existentes deberán revisarse a la baja.
A finales de octubre se hizo evidente que el grupo Signa atravesaba graves problemas financieros. Los trabajos en varios proyectos de construcción se paralizaron debido a facturas impagas. Entre otras cosas, se han detenido las obras de la Torre Elb en Hamburgo, así como las obras de la Casa Carsch en Düsseldorf y la Königstraße en Stuttgart.
El informe anual de la empresa más importante de Signa, la inmobiliaria Signa Prime Selection, publicado a principios de noviembre muestra de dónde vienen los problemas financieros. La empresa tiene mucha deuda a corto plazo. Sólo en el año en curso han vencido y están vencidos alrededor de 1.350 millones de euros en préstamos bancarios. Para los años 2024 a 2027, las necesidades de refinanciación se estiman en 3.600 millones de euros.
Normalmente las deudas se renuevan. En 2022, Signa Prime logró reemplazar completamente los préstamos y bonos bancarios vencidos por nuevos préstamos y bonos. Pero este año esto puede haberse vuelto difícil. Los bancos se han vuelto cautelosos, sobre todo porque el Banco Central Europeo (BCE) les advirtió que fueran cautelosos. Además, Signa Prime tiene que pagar mucho más por los nuevos préstamos debido al fuerte aumento de los tipos de interés, lo que repercute negativamente en el resultado empresarial.
Al mismo tiempo, Signa Prime tiene que hacer frente a las devaluaciones inmobiliarias. En particular, los numerosos proyectos de nueva construcción de la empresa en Alemania han perdido valor debido al aumento de los tipos de interés. Esto se aplica, por ejemplo, a Elbtower y Gänsemarkt en Hamburgo, Hauptwache en Frankfurt, Carsch-Haus en Düsseldorf o Mynd en Berlín. En total, el valor contable de las propiedades Signa Prime se revisó a la baja en alrededor de mil millones de euros en 2022, de 15 a 14 mil millones de euros. Para reforzar el patrimonio, los propietarios de Signa Prime tuvieron que inyectar el año pasado 750 millones de euros. Los expertos sospechan que en un futuro próximo volverán a ser necesarios subsidios.
Por lo tanto, Signa necesita dinero fresco rápidamente para poder seguir construyendo en las obras y refinanciar préstamos y bonos vencidos. Para ello, el grupo de empresas debe recuperar la confianza de inversores y bancos.
Para estabilizar la situación del Grupo Signa es necesario un acuerdo de statu quo. Aquí es donde entra en juego el experto alemán en reestructuraciones Arndt Geiwitz. Su función es crear confianza entre todas las partes implicadas: tanto los coinversores como los bancos prestamistas. Deberían abstenerse de solicitar préstamos o exigir la devolución de dinero para ganar tiempo y desarrollar un plan de reestructuración.
Un plan de reestructuración de este tipo podría requerir que Geiwitz venda propiedades individuales o partes del grupo. También crearía la base para que los inversores y los bancos proporcionen dinero fresco.
René Benko ya había intentado estabilizar la situación financiera del Grupo Signa en los últimos meses. Por un lado, vendió bienes inmuebles. En marzo de 2023, Signa vendió la mitad de la propiedad de KaDeWe en Berlín a los socios comerciales tailandeses del Grupo Central, que gestionan los grandes almacenes. Además, el multimillonario de Hamburgo Klaus-Michael Kühne, que no invierte en el holding sino en la empresa inmobiliaria Signa Prime, se ha hecho cargo de un complejo de oficinas de Signa llamado Beam.
Por otra parte, el Grupo Signa se ha desprendido de inversiones en el comercio minorista. Ya se han vendido la división Signa Home & Lifestyle con la tienda de muebles Kika/Leiner en Austria y la división Signa Food & Restaurants con los restaurantes Karstadt, una empresa conjunta con Eataly.
En el minorista de artículos deportivos Signa Sports United (SSU), Benko tiene retiró una inyección de capital prometida de 150 millones de euros – con el resultado de que la empresa tuvo que declararse en quiebra. La cadena alemana Sportscheck ha sido vendida al minorista británico Frasers.
El Thai Central Group se ha hecho con la mayor parte del negocio operativo de la cadena británica de grandes almacenes de lujo Selfridges.
Signa Holding Venta al por menor
El austriaco René Benko fundó el grupo Signa a principios de la década de 2010, después de ganar dinero y realizar sus primeros grandes proyectos, como los grandes almacenes Tirol en el centro de Innsbruck. En los años siguientes, atrajo a importantes donantes.
Los coinversores del holding Signa son conocidos gigantes empresariales de países de habla alemana: el presidente del consejo de administración de Lindt & Sprüngli, Ernst Tanner, el empresario de máquinas de café de Thurgau, Arthur Eugster, el fundador alemán de Fressnapf, Torsten Toeller, el contratista de obras austriaco Hans Peter Haselsteiner y el reservado empresario brasileño-suizo Riccardo Arduini. En otras partes del proyecto Signa también están invertidas otras personas destacadas, como el empresario alemán Klaus-Michael Kühne.
Las asociaciones existen desde hace muchos años. Pero en noviembre hubo una pausa. Importantes coinversores presionaron para que Benko se retirara. En una carta conjunta, todos los accionistas que están invertidos en Benko a nivel holding le exigieron que se retire de la dirección de la empresa y entregue sus derechos de voto a un administrador durante al menos 24 meses. Sólo así es posible gestionar la crisis para salvar al grupo. En lugar de Benko, el experto alemán en reestructuraciones Arndt Geiwitz se hizo cargo del negocio. Su trabajo es desarrollar un plan de rescate lo más rápido posible. Sin embargo, Benko todavía tiene una pequeña mayoría en Signa Holding y, por tanto, una especie de derecho de veto.
Inmobiliaria Signa Holding
Desde principios de 2020, Signa es propietaria de los grandes almacenes Globus y de algunas propiedades junto con el Thai Central Group.
Sin embargo, es probable que Globus se vea relativamente poco afectado por los problemas de Signa. De conversaciones con expertos y expertos inmobiliarios se desprende que el comercio minorista está libre de deudas y, según diversas fuentes, en números positivos. Las propiedades y los proyectos de conversión, a su vez, se financian a largo plazo, a diferencia de la mayoría de las otras propiedades de la cartera de Benko.
Incluso si Signa se hundiera, Globus no necesariamente estaría en peligro. El negocio operativo continuaría y los propietarios seguirían recibiendo su alquiler. Además de los tailandeses, en lugar de Signa, los propietarios serían, al menos temporalmente, los bancos prestamistas (un gran consorcio de bancos cantonales), cuyos créditos hipotecarios podrían a su vez cubrirse con los ingresos del alquiler.
El grupo central podría entonces plantearse si quiere adquirir también el resto del negocio minorista y las propiedades o si busca un nuevo socio.
En Alemania, el grupo de grandes almacenes Galeria (antes Galeria Karstadt Kaufhof) lleva algún tiempo atravesando problemas financieros. La empresa tuvo que llevar a cabo una reestructuración tras los cierres relacionados con la pandemia en 2020. Pero la reestructuración prevista no fue suficiente, por lo que la filial de Signa tuvo que volver a declararse en quiebra en 2023 y cerrar más grandes almacenes.
De acuerdo con la “Periódico gastronómico” Se dice que Galeria volvió a cerrar el año fiscal 2022/23 con pérdidas a finales de septiembre. En el procedimiento de insolvencia, el propietario Signa se comprometió a aportar 200 millones de euros a los grandes almacenes para la renovación.
Sólo una pequeña parte de este dinero ha fluido; el próximo tramo vence la próxima primavera. Sin embargo, según los expertos, este dinero no es necesario para la supervivencia de Galeria, a diferencia de lo que ocurrió con Signa Sports United. Para recaudar dinero, Galeria también quiere vender la filial belga de grandes almacenes Inno.