Para los habitantes del código postal más buscado del país, en diciembre llegó una noticia desagradable: en un intento de presionar a la ciudad para que se zonifique para viviendas más asequibles, un fallo restrictivo de un juez del Tribunal Superior impuso una moratoria al derecho de Beverly Hills a aprobar cualquier ampliación de viviendas nuevas o propuestas de proyectos por parte de los residentes en espera de la aprobación de viviendas nuevas para locales de bajos ingresos. En esta comunidad ultraexclusiva, donde la remodelación de viviendas es prácticamente un deporte, la noción de que todas las renovaciones (desde simples remodelaciones de cocinas hasta instalaciones multimillonarias en grutas) requerirían la entrada de personas ajenas a ellas, o se retrasarían indefinidamente, provocó una inquietud particular.
Ese malestar se ha convertido en indignación para muchos que viven en las 5,71 millas cuadradas que conforman la famosa ciudad, donde los alquileres y las hipotecas son más del doble del promedio nacional. Tras el fallo del juez del Tribunal Superior Curtis A. Kin del 23 de diciembre, la ciudad se encuentra ahora totalmente inmersa en una batalla sobre lo que se ha convertido en un tema urgente en muchas ciudades estadounidenses: la demanda de proyectos de viviendas asequibles significativos y significativos. Muchos residentes, que ya desconfían del tráfico peatonal adicional que seguirá a la apertura de la estación de metro Wilshire/Rodeo, solo quieren que el status quo permanezca en Beverly Hills. Algunos argumentan que Beverly Hills simplemente no tiene espacio para albergar ninguna vivienda nueva, sea asequible o no.
«La gente está furiosa, está enfurecida porque un juez tiene derecho a imponer una moratoria a los residentes sobre algo que no es su lucha ni su culpa», dijo Aaron Kirman, un residente de Beverly Hills que representa propiedades exclusivas en Los Ángeles y aparece en el programa de CNBC. serie de realidad inmobiliaria Listado imposibledice El reportero de Hollywood. “La realidad es que Beverly Hills no tiene mucho terreno. Creo que [Judge Kin] poner a todos en una situación muy complicada y comprometedora”.
La idea de que a la ciudad le falta espacio es ridícula para los defensores de la vivienda asequible. «Otras ciudades pueden tener ese argumento; Beverly Hills definitivamente no», dice Matt Gelfand, litigante interno de Californians for Homeownership, el grupo cuya demanda contra la ciudad condujo al fallo de Kin. «Hay mucho interés y hay muchos lugares donde ponerlo», dice. THR, y agregó que en los últimos meses han llegado propuestas para hacer precisamente eso. “Beverly Hills es obviamente un centro de empleo. Tiene un enorme uso comercial. Por eso necesita tener viviendas”.
La decisión de moratoria de construcción del 23 de diciembre equivale a un control judicial sobre la ciudad de Beverly Hills, que durante décadas no ha presentado un plan para viviendas asequibles que el estado considere adecuadas. Todas las ciudades de California deben presentar un plan, conocido como Elemento de Vivienda, al estado cada ocho años, que describa cómo se adaptarán a una proporción del crecimiento de la población mientras California se enfrenta a una crisis de vivienda en todo el estado.
En 2018, California ocupó el puesto 49 en los EE. UU. en unidades de vivienda por residente, con un déficit estimado de alrededor de 3 a 4 millones de viviendas. Beverly Hills, una ciudad de 32.400 residentes que viven abrumadoramente en viviendas unifamiliares, ha visto su población reducirse ligeramente durante el último medio siglo, incluso cuando la de California se disparó, duplicándose a unos 40 millones. Durante décadas, la rica ciudad ha logrado resistirse al cambio en nombre de, como todavía dicen muchos residentes, “preservar su carácter”.
Beverly Hills ha logrado mantener su cordón de exclusividad chi-chi en parte porque la Asociación de Gobiernos del Sur de California, que distribuye proyectos de viviendas asequibles en toda la región, asignó durante mucho tiempo a la ciudad un número bajo de unidades requeridas. En 2018, El New York Times informó que se necesitaban apenas tres proyectos de viviendas asequibles en Beverly Hills.
Desde entonces, esa cifra ha aumentado después de que una legislatura más favorable a la vivienda estableciera un conjunto de reglas más estrictas sobre cómo se distribuyen los requisitos de unidades. Para el ciclo actual de ocho años, a Beverly Hills se le ha asignado un objetivo de 3,104 viviendas adicionales. Tres cuartas partes de ellos deben destinarse a residentes de ingresos bajos y medios. Para alcanzar el número objetivo y mantener la zonificación de “preservación del carácter” de la ciudad, se propusieron unidades en algunos de los edificios de oficinas totalmente arrendados de la ciudad y en una comunidad judía local; incluso se incluyó la sede de la Academia de Cine.
Alan Nissle, que dirige la empresa de desarrollo inmobiliario residencial y hotelero Wilshire Skyline, dice THR que Beverly Hills está atrapada en una situación extraña: si la ciudad cumpliera plenamente con las leyes de California, proporcionara más viviendas y hiciera su parte para ayudar con la actual crisis inmobiliaria, en última instancia comprometería la calidad esencial que está tan desesperada por preservar. , él dice.
“[The city] Necesita encontrar una manera de abordar suficientemente las necesidades del Estado sin socavar su carácter”, dice. THR por teléfono. “Y desafortunadamente, hasta ahora, no ha hecho lo suficiente, legal y políticamente, para abordar las preocupaciones del Estado. Como resultado, su intento de preservar ese carácter ha resultado contraproducente”.
Tras la moratoria de Kin, la ciudad inmediatamente impugnó legalmente el fallo. Como resultado, los permisos todavía se están aprobando mientras todo esto se desarrolla. Pero los residentes ahora temen que otra laguna legal amenace el estatus exclusivo de Beverly Hills.
La solución del remedio del constructor
La Ley de Responsabilidad de la Vivienda, que se aprobó en 2017 cuando California se encontraba en medio de un aumento de años en el crecimiento demográfico, limita la capacidad de los gobiernos locales para “denegar, reducir la densidad o hacer inviables proyectos de desarrollo de viviendas” que de otro modo serían consistentes. con los estándares locales y se ajusten a las necesidades actuales. La HAA incluye la solución llamada “Remedio del Constructor”, que dice que una ciudad o condado no puede vetar un proyecto de vivienda propuesto si la ciudad no ha adoptado un Elemento de Vivienda que haya sido aprobado por el estado.
El continuo fracaso de Beverly Hills a la hora de ofrecer un plan viable para el Elemento de Vivienda ha provocado que los promotores inmobiliarios se vuelvan más agresivos. Buscando construir allí, y hacerlo a lo grande, es una oportunidad única. Sin un plan de vivienda aprobado por el estado, los funcionarios han desbloqueado todo el poder legal de la HAA y han dado a los desarrolladores una ventana para proponer al menos 14 edificios residenciales altos, estructuras ampliamente detestadas en Beverly Hills, donde las casas unifamiliares independientes y los sectores acomodados -¿La gente que vive dentro es la norma? Debido a que estas propuestas reservan el 20 por ciento requerido de sus unidades para inquilinos de bajos ingresos, los líderes de la ciudad de Beverly Hills, conscientes de la óptica de la situación y probablemente deseosos de parecer conformes con los mandatos estatales, ahora parecen no tener otra opción que dar luz verde a estos proyectos.
O tal vez la ciudad de Beverly Hills se mantendrá firme contra los proyectos de rascacielos propuestos (uno de los cuales tiene 17 pisos) que ha desencadenado la solución Builder’s Remedy. Después de todo, la ciudad de Santa Mónica logró negociar un acuerdo de conciliación con un desarrollador que había utilizado el mismo proceso de Reparación del Constructor después de que la ciudad costera tampoco lograra obtener la aprobación estatal para su propio Elemento de Vivienda. Y los miembros del Concejo Municipal de Beverly Hills, que se enfrentan a las elecciones del 5 de marzo, podrían estar más preocupados por ganarse a los votantes enojados que desprecian la idea de vivir al lado de altas torres y entre sus nuevos residentes menos acomodados.
El último plano revisado del Elemento de Vivienda de la ciudad se entregaría al estado esta semana. Después de leer superficialmente el documento, Gelfand dice THR que el nuevo plan aún no cumple con un estándar legal clave al presentar evidencia de que los usos existentes en los sitios enumerados van a discontinuarse. Nissle, quien también examinó el plano, dice que, aunque no es necesariamente un éxito seguro para la aprobación estatal, la revisión refleja la diligencia debida de la ciudad y un esfuerzo genuino para satisfacer las necesidades de vivienda delineadas por el estado.
Recientemente, la ciudad aprobó un plan de la firma de Nissle, para un residencial de siete pisos en un área de Beverly Hills dividida en tres pisos, en una votación de 5-0. De las 54 unidades del edificio, seis de ellas están destinadas a residentes de bajos ingresos. Esto está muy por debajo del 20 por ciento pero, por supuesto, es superior a cero. ¿Reunirse con las autoridades reguladoras es a mitad de camino una solución para Beverly Hills? Ciertamente da la sensación de ser un compromiso, aunque es muy poco probable que genere las miles de unidades asequibles que se necesitan y requieren. Para Beverly Hills, parece que ha llegado el momento de ponerse al día con algunos de sus vecinos, les guste o no.
«Si [Beverly Hills] va a crecer, tiene que crecer verticalmente”, dice Nissle. “Está siguiendo el camino de Hollywood y Santa Mónica, para bien o para mal. Es simplemente la nueva realidad de las cosas”.