¿Se producirá, como temen algunos observadores, una crisis financiera 2.0, originada en el mercado inmobiliario estadounidense? En cualquier caso, algunos institutos alemanes están muy involucrados en los inmuebles de oficinas afectados por la crisis. Un nombre en particular me trae malos recuerdos.
Oficinas vacías por todas partes. Imagen de San Francisco.
vendedor en corto A menudo tenemos una buena idea de los problemas dentro de las empresas o incluso de industrias enteras. Especulan con la caída de los precios de las acciones tomando prestados determinados títulos al precio actual y luego vendiéndolos en el mercado para volver a comprarlos más baratos tras la esperada caída de precios. En Alemania, estos vendedores en corto se han centrado en el Deutsche Pfandbriefbank. Según el Boletín Federal, siete vendedores en corto mantienen actualmente posiciones cortas netas por un total del 8,2 por ciento de las acciones libremente negociables. La británica Caius Capital posee casi la mitad. Así que la caza ha comenzado y el precio de las acciones del banco Pfandbrief se encuentra ahora en un mínimo histórico.
Altas tasas de desocupación de propiedades de oficinas
El instituto tiene un compromiso comparativamente grande en los EE.UU. Propiedades de oficina. Este mercado se encuentra actualmente en una crisis, ya que debido a la pandemia del coronavirus las tasas de desocupación se encuentran en niveles históricamente altos. Las estimaciones sugieren que al menos el 20 por ciento del espacio de oficinas en las principales ciudades está sin uso. En Estados Unidos, la gente se ha acostumbrado aún más a algunas de las ventajas de trabajar desde casa que en Europa. Probablemente esto también se deba a que los trayectos hasta allí suelen ser mucho más largos.
A esto se suma el drástico vuelco de las tasas de interés. Tanto la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) como el Banco Central Europeo han aumentado drásticamente las tasas de interés clave en un corto período de tiempo. El aumento de los tipos de interés provoca unos costes de refinanciación significativamente mayores para los préstamos inmobiliarios y una caída del valor de los edificios. Los inmuebles de oficinas forman parte de los inmuebles comerciales, que también incluyen hoteles, locales comerciales y edificios logísticos.
Según un análisis de la agencia de calificación Moody’s, entre los bancos europeos, en particular las instituciones alemanas tienen grandes posiciones en el mercado inmobiliario comercial, especialmente en propiedades de oficinas. El banco Pfandbrief tiene 4.900 millones de euros en préstamos inmobiliarios comerciales pendientes en EE.UU., lo que corresponde al 15 por ciento de la cartera total de préstamos. De esta cantidad, el 80 por ciento corresponderá a propiedades de oficinas. La agencia de calificación S&P rebajó recientemente la calificación de las acciones de “BBB” a “BBB–” con perspectiva negativa. Este es el último nivel por encima del «nivel basura», donde a ciertos inversores ya no se les permite invertir en los valores de la empresa.
Banco Pfandbrief con una pérdida de precios de alrededor del 60 por ciento
La cotización de las acciones del banco Pfandbrief ha caído aproximadamente un 60 por ciento en un año y ha vuelto a caer masivamente, especialmente desde principios de febrero. El Instituto de Munich es también un caso especial porque proviene de la Hipo Bienes Raíces (HRE) surgió. Este banco fue nacionalizado en una emergencia durante la crisis financiera de 2008/09. La empresa, que sigue especializándose en la financiación inmobiliaria, volvió a salir a bolsa en 2015. Los observadores suponen que el banco aún podría tener algunos problemas debido a la crisis del sector inmobiliario de oficinas en Estados Unidos e incluso podría necesitar capital fresco. En general, los expertos no ven ningún riesgo sistémico para los bancos alemanes debido al terremoto en el mercado de oficinas americano.
Además del Pfandbriefbank, la atención se centra en el Aareal Bank, que también está especializado en la financiación inmobiliaria, así como en algunos bancos estatales, especialmente en el Landesbank Hessen-Thüringen. Según Moody’s, el Aareal Bank tiene 8.600 millones de euros en préstamos inmobiliarios comerciales en Estados Unidos, de los cuales aproximadamente la mitad son inmuebles de oficinas. Se dice que las posiciones en Pfandbriefbank y Aareal ascienden a alrededor de 1,5 veces el capital ordinario de nivel 1. Actualmente no parece probable que las posiciones deban amortizarse por completo. Sin embargo, cada vez hay más informes de que actualmente se venden torres de oficinas en EE.UU. por aproximadamente la mitad del precio de compra.
En términos absolutos, el Deutsche Bank tiene la mayor exposición al mercado inmobiliario comercial estadounidense, con alrededor de 17 mil millones de euros, de los cuales 7 mil millones se refieren a propiedades de oficinas. Pero la suma sólo representa el 3,5 por ciento de la cartera total de préstamos del banco de 480 mil millones de euros. La institución financiera más grande de Alemania podría amortiguar fácilmente cualquier pérdida. La mayoría de los bancos implicados han aumentado considerablemente sus provisiones para riesgos para los préstamos en cuestión.
Sede del Deutsche Pfandbriefbank en Múnich: el instituto, surgido de Hypo Real Estate (HRE), ocupa importantes posiciones en el mercado americano de inmuebles de oficinas.
¿Existe la amenaza de una crisis financiera 2.0 debido al mercado inmobiliario?
Desde hace varias semanas aumenta la preocupación de que el mercado inmobiliario estadounidense pueda desembocar nuevamente en una crisis financiera 2.0. Pero esto parece exagerado. En aquel momento, el detonante fue el gran y opaco mercado inmobiliario residencial. Por otro lado, se dice que las propiedades de oficinas sólo representan alrededor del 6 por ciento de los préstamos inmobiliarios estadounidenses, mientras que alrededor del 25 por ciento se refieren a propiedades comerciales en general.
La mayoría de los bancos han publicado ya su exposición al riesgo en el mercado americano para que los participantes del mercado tengan una visión general. Por lo tanto, apenas existe riesgo de sorpresas desagradables. Además, las entidades de crédito han acumulado importantes reservas de capital después de la crisis financiera, de las que ahora se están beneficiando. Además, los bancos comerciales generales pueden compensar, y a menudo sobrecompensar, las pérdidas en propiedades de oficinas con ganancias en otras áreas.
Los próximos meses mostrarán hasta qué punto los bancos especializados en financiación inmobiliaria se meterán en problemas. Sin embargo, es probable que las instituciones estadounidenses sean las primeras en verse afectadas. La secretaria del Tesoro, Janet Yellen, ya había dicho que algunos bancos podrían verse sometidos a tensiones significativas. Esto se aplica actualmente, por ejemplo, al New York Community Bancorp, cuyo precio de las acciones se ha desplomado desde enero. El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, también dijo que el problema podría afectar a los bancos en los próximos años. Esto también se debe a que los bienes inmuebles son activos ilíquidos, ya que los contratos de alquiler suelen tener una duración de cinco a diez años. Como resultado, las posibles caídas de precios se manifiestan con retraso.
Bafin advierte sobre impagos de préstamos en bienes raíces comerciales
Que las instituciones alemanas también se vean aún más afectadas que antes depende también de cómo se Mercado inmobiliario de oficinas se desarrollará en los próximos trimestres. Por último, también hay distritos de oficinas europeos, como este Distrito financiero de Frankfurt, Canary Wharf en Londres o La Défense en París, muchos edificios de oficinas más antiguos que han sufrido una devaluación significativa debido a la evolución de los tipos de interés y las nuevas normas medioambientales, pero cuya financiación aún está en curso. Para garantizar que esta financiación no conduzca a un sobreendeudamiento, sería necesario inyectar capital adicional. Sin embargo, actualmente muchos inversores ya no están dispuestos a hacerlo.
Al menos es poco probable que las tasas de interés sigan subiendo. Los participantes del mercado incluso cuentan con esto pronto recortes de tipos de interés a ambos lados del Atlántico, lo que podría ayudar a aliviar la situación tanto en Estados Unidos como en Europa.
Sin embargo, el regulador financiero alemán Bafin también advirtió a principios de año que en algunos casos los impagos de préstamos sobre bienes inmuebles comerciales podrían poner en peligro a los bancos si no estaban suficientemente diversificados y no habían invertido en segmentos especialmente críticos. Sin embargo, esto probablemente se debe menos a los acontecimientos en los EE.UU. que a los de Alemania. También en este caso los precios de las propiedades comerciales han caído significativamente en los últimos 15 meses y la refinanciación de los préstamos existentes se ha vuelto significativamente más costosa. Para los vendedores en corto, el ataque a las acciones bancarias e inmobiliarias probablemente apenas haya comenzado.
Puede contactar con el editor de negocios de Frankfurt, Michael Rasch, en las plataformas X, LinkedIn y xing consecuencias.