Las turbulencias en el mercado inmobiliario a menudo se extienden al sector bancario. ¿Podrán los bancos hacer frente al colapso del grupo Signa de Benko? Los expertos dicen que sí, pero aún así recomiendan precaución. Julius Baer está particularmente expuesto.
Según varias fuentes, el banco privado Julius Baer no sólo concedió al grupo Signa préstamos hipotecarios bien garantizados, sino también otro préstamo.
Es mediodía en el intrincado imperio inmobiliario y minorista del empresario austriaco René Benko. En particular, las empresas inmobiliarias del grupo (Signa Prime y Signa Development) necesitan liquidez con urgencia. Según fuentes internas, ya se han acumulado al menos 500 millones de euros de atrasos y dentro de dos semanas se pagarán otros 200 millones de un bono que vence.
Pero ya nadie parece dispuesto a proporcionar dinero adicional a Benko, y por una buena razón: no está del todo claro si los fondos frescos sólo retrasarán la caída, y si el dinero fluirá incluso a los bolsillos de los acreedores o de los administradores.
La quiebra es inminente
Para evitar el colapso, el grupo Signa ha contratado al experto en reestructuraciones Arndt Geiwitz. Se supone que debe lograr un acuerdo de suspensión de pagos entre Signa y los acreedores del grupo. Los bancos y otros acreedores renunciarían a conceder préstamos vencidos durante unas semanas si no se realizan los pagos de intereses, según se informa hasta finales de enero de 2024. Esto tiene como objetivo principal dar a Geiwitz tiempo para averiguar qué reservas quedan todavía para poder hablar con ellos. potenciales inversores y, sobre todo, evitar tener que declararse oficialmente en quiebra.
Signa no parece muy solvente por el momento, ya que hace semanas que la empresa no paga ninguna factura. Pero mientras Geiwitz pueda demostrar un acuerdo de statu quo y también que existe una posibilidad realista de organizar dinero fresco, la empresa se encontrará en una especie de zona gris y podrá seguir funcionando sin ser acusada de retrasar la insolvencia.
Para que el plan de Geiwitz funcione, tienen que participar varios tipos de acreedores, entre ellos los tenedores del citado bono, que está a punto de expirar. Sin embargo, mucho depende también de la actitud de los bancos. ¿Están participando, ya sea para salvar sus propios préstamos o para evitar una crisis mayor? En cualquier caso, las últimas grandes crisis bancarias surgieron después del estallido de las burbujas inmobiliarias: en Suiza en la década de 1990, y más tarde en la gran crisis financiera de 2008.
Benko depende de los bancos, no al revés
Un experto de la red empresarial de Benko cree que son realistas los acuerdos de suspensión a corto plazo, es decir, la renuncia a emprender acciones contra Signa si no se pagan los intereses, de unas pocas semanas. A Geiwitz se le debería dar tiempo para tener una visión general de la contabilidad opaca. Según el experto del sector, entonces debe quedar claro que la empresa tiene una «previsión de continuidad positiva». Esto no sólo significa que el modelo de negocio funciona, sino también que Geiwitz y Benko han encontrado nuevos inversores.
Es poco probable que los bancos permanezcan quietos por más tiempo, ya que tienen poco que ganar con ello. Según la fuente, el hecho de que ninguno de los bancos alemanes se haya presentado hasta el momento se debe a que Signa todavía está pagando sus préstamos y ha cumplido con los requisitos de margen que el Banco Central Europeo (BCE) habría instado a las instituciones a realizar. . Los bancos alemanes todavía no tenían forma de desconectar a Signa.
Los bancos pueden permitirse su postura dura porque generalmente sólo han concedido préstamos a Benko garantizados por hipotecas (ver anexo). En caso de quiebra, reciben bienes inmuebles o propiedades con proyectos de construcción que pueden continuar o vender. Esto se aplica a los bancos alemanes, pero también a los suizos: por ejemplo, un grupo en torno a Credit Suisse y varios bancos cantonales, que concedieron a Signa un gran préstamo para proyectos en Globus.
Los bancos tienen departamentos de recuperación que se ocupan de la realización de garantías. Según Christian Kraft, director del Centro de Competencia Inmobiliaria de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Lucerna, a los bancos no les resulta difícil gestionar ellos mismos los inmuebles durante un determinado período de tiempo: encargarse del alquiler o vender apartamentos prácticamente terminados.
Pero cuanto antes se paralice una obra, más difícil será para los bancos. En Signa, uno de estos casos problemáticos es el pasaje Gänsemarkt en Hamburgo, donde hay poco que ver aparte de un gran foso de construcción. Incluso el gran proyecto de la Elbtower está todavía a menos de la mitad de su construcción. Para que estas propiedades generen ingresos, se necesitan grandes inversiones y muchos conocimientos especializados en el desarrollo de proyectos. Experiencia que los bancos normalmente no tienen.
Además, el tiempo es fundamental: según los expertos del sector, una obra que permanece parada durante un largo periodo de tiempo provoca automáticamente aumentos de costes del 30 al 50 por ciento hasta su finalización. O el banco paga por esto o trae al proyecto un nuevo financista que lo pagará caro.
Alternativamente, los bancos están buscando desarrolladores que les compren estos proyectos; normalmente con descuentos muy grandes. «Estos socios existen, pero hasta ahora el mercado está demasiado caliente para ellos», afirma Kraft. En Alemania, dependiendo de la situación, algunos proyectos probablemente se venderán con un descuento del 50 por ciento o más sobre el valor del balance, estima. Incluso algunos bancos que se han endeudado de manera conservadora probablemente tendrían que aceptar una cancelación. Los acreedores al menos se benefician del hecho de que muchas propiedades de Signa se encuentran en buenas ubicaciones.
Caso especial de Julius Baer
Sin embargo, al menos un banco se encuentra en una situación diferente: el banco privado Julius Baer. Según múltiples fuentes, no sólo le dio a Benko préstamos hipotecarios bien garantizados, sino también otro préstamo. También se escuchó que este préstamo probablemente ya estaba vencido. Sin embargo, no hay confirmación oficial de esto. El banco no comenta sobre posibles relaciones con los clientes.
Sin embargo, al anunciar sus resultados provisionales el lunes, Julius Baer anunció que había aumentado sus provisiones para préstamos dudosos en 82 millones de francos. Gran parte de este ajuste de valor se ha producido desde principios de noviembre y probablemente se deba al caso Signa.
Los inversores reaccionaron violentamente: como el banco no cumplió con las expectativas de los analistas financieros sobre importantes cifras clave, el precio de las acciones cayó más de un 10 por ciento desde principios de semana. Si los impagos de los préstamos de Bär a Benko son inferiores a 100 millones de francos, el banco podrá afrontarlo bien. En los años buenos, obtiene unos beneficios de alrededor de mil millones de francos y tiene un elevado ratio de capital.
Los analistas financieros ya se preguntan si el Bank Bär, que depende más de la concesión de préstamos que otros bancos privados, tiene algún problema general con su control de riesgos. Según fuentes internas, Benko todavía recibiría dinero del banco en 2022. ¿Por qué exactamente Bär desarrolló un mayor compromiso con Benko en un momento en el que otros se estaban frenando? Esta pregunta persiste, incluso si el daño es limitado.
¿Benko es “demasiado grande para fracasar”?
En principio, también cabe preguntarse por qué muchos bancos siguen con Benko durante tanto tiempo. Porque había señales de advertencia y algunas personas respondieron a ellas. El Deutsche Bank, por ejemplo, hace tiempo que no hace negocios con el austriaco.
Una razón importante de la generosidad de las instituciones financieras fue el entorno de tipos de interés de años anteriores. En 2022, las tasas de interés en Alemania y Suiza también se encontraban en niveles históricamente bajos. Los clientes del banco dejaron sus activos en la cuenta y los bancos buscaban desesperadamente formas de invertir estos fondos. El sector inmobiliario era una de las pocas clases de activos que todavía generaba rentabilidad.
Muchos bancos probablemente pensaron que centrándose en las hipotecas podrían limitar sus propios daños incluso si el Grupo Signa tuviera algún problema. Pero faltaba una visión más amplia: ¿Qué sucedería si muchos bancos reclamaran sus préstamos al mismo tiempo? Después de todo, Signa es uno de los mayores promotores y propietarios privados de bienes raíces de Europa.
Según un experto del sector, el riesgo de contagio en el mercado inmobiliario comercial es real, al menos en Alemania. Si un proyecto Benko en un lugar se liquida con un gran descuento, esto también afectará el valor de los demás proyectos en el área. En el mejor de los casos, también se producirán allí devaluaciones, lo que puede conducir a una espiral desastrosa e incluso desequilibrar a las empresas inmobiliarias sanas.
Esto, a su vez, podría dar lugar a nuevas amortizaciones en el banco. Esto es tanto más cierto cuanto que Benko no sería el primer promotor inmobiliario en Alemania que se declara en quiebra. Algunos directores ejecutivos de bancos podrían decidir darle a Benko una última oportunidad con un acuerdo de suspensión de pagos durante algunas semanas. Pero si los acuerdos no se mantienen pasado este plazo, probablemente será una cuestión de dinero o de propiedad.
Por qué los bancos de Benko son los últimos en perder su dinero
Para comprender el peligro para los bancos, es importante diferenciar entre préstamos a promotores inmobiliarios y la financiación de proyectos de construcción individuales por parte de estos promotores. Este último consiste en una parte bastante pequeña del capital social del promotor inmobiliario, así como en diversas formas de capital de deuda. Se hace una distinción entre préstamos garantizados senior y subordinados. Los préstamos subordinados también se denominan capital mezzanine, mientras que los préstamos de primer nivel suelen ser hipotecas.
Los bancos suelen ser prestamistas de primer nivel. El capital mezzanine, por el contrario, suele proceder de fondos de inversión especializados, compañías de seguros, fondos de pensiones o fondos de pensiones. En el peor de los casos, los prestamistas subordinados serán los primeros en perder su dinero. Los bancos, como acreedores de primer piso, están mejor protegidos.
Debido al enorme aumento de los tipos de interés, los precios de venta esperados de muchas propiedades en Alemania han caído y la financiación posterior o intermedia se ha vuelto mucho más cara. La construcción a menudo se paraliza porque los costos de construcción han aumentado en un 30 por ciento.
Como resultado, muchos proyectos que prometían un rendimiento considerable al principio han caído en números rojos y se ha perdido el capital de los promotores del proyecto. Los prestamistas intermedios también corren el riesgo de sufrir pérdidas muy cuantiosas e incluso un fracaso total. Por lo tanto, el promotor tendría que aportar más capital o encontrar capital de deuda adicional, lo que se ha vuelto mucho más caro debido al fuerte aumento de los tipos de interés. Además, los nuevos inversores quieren estar por delante de los bancos garantizados de primer nivel en lo que respecta a asegurar su capital, lo que en la jerga técnica se denomina capital supersenior.
El problema: los promotores normalmente ya no están interesados en terminar un proyecto si pierden su capital, porque en este caso todos los ingresos posteriores van al banco. En el mejor de los casos, los desarrolladores todavía se preocupan por mantener su propia imagen como proveedor de confianza. El banco, por su parte, puede haber perdido la confianza en el promotor y está buscando una alternativa para salirse con la suya con el menor daño posible.